나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20245 [1] 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 OO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 탄천면 안영리 소재 ""탄천일반산업단지"" 북서측 근거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림이 소재하고, 간선도로변으로 공장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로서 자연림임.
기호(2) : 사다리 완경사지로서 공업용임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임.
기호(2) : 본건 남동측으로 왕복2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(임업용산지)<산지관리법>등임.
기호(2) : 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-13)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도799/접도구역)<도로법>등임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 북동측에 증축허가를 득하고 건물 증축 중에 중단된 제시외구조물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반철골구조 난연판넬지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 판넬 마감 등,
- 내벽 : 판넬 마감 등,
- 바닥 : 타일 및 하드너 마감 등,
- 창호 : 새시창호임.

기호(4) : 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 판넬 마감 등,
- 내벽 : 판넬 마감 등,
- 바닥 : 타일 및 하드너 마감 등,
- 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(3) : 물품가공공장 및 사무실 등임.
기호(4) : 물품가공공장 임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 및 제시외 구조물 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경20245 (1)

소재지: 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 산5

용도: 공장

감정가: 3,268,682,160원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 정보 확인)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 및 제시외 구조물 각 매각 포함.

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 23,878.00㎡ (약 7,225.39평)

건물면적: 2,498.12㎡ (약 756.19평)

건물 구성:

* 본건물 제1동 (건물(3)): 일반철골구조, 난연판넬지붕, 2층 건물. 물품가공공장 및 사무실 등으로 이용. 연면적 1,499.12㎡.

* 본건물 제2동 (건물(4)): 일반철골구조, 난연판넬지붕, 단층 건물. 물품가공공장으로 이용. 연면적 999.00㎡.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 189.00㎡ (제시외구조물(ㄱ) - 증축 중단된 상태)

1.3. 건물 현황 (JSON 분석 기반)

건물(3) (주건축물 제1동):

구조: 일반철골구조, 난연판넬지붕, 2층

외벽/내벽: 판넬 마감 등

바닥: 타일 및 하드너 마감 등

창호: 새시창호

주요 용도: 물품가공공장 및 사무실 등

건축일자: 사용승인 2014년 04월 30일

총 면적: 1,499.12㎡ (건축면적 1,281.32㎡)

건물(4) (주건축물 제2동):

구조: 일반철골구조, 난연판넬지붕, 단층

외벽/내벽: 판넬 마감 등

바닥: 타일 및 하드너 마감 등

창호: 새시창호

주요 용도: 물품가공공장

건축일자: 사용승인 2014년 04월 30일

총 면적: 999.00㎡ (건축면적 999.00㎡)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

주위 환경: 본건은 탄천면 소재 "탄천일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림과 더불어 간선도로변으로 공장 등이 소재하여 전반적인 환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

인접 도로 상태: 토지 기호(1)는 지적도상 맹지이나, 토지 기호(2)는 본건 남동측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 규제

토지 이용 계획:

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등.

기호(2): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 접도구역 등.

제한 사항: 가축 사육 제한 구역, 임업용 산지, 접도 구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 04월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을9).

총 채권액: 약 2,258,000,000원 (근저당 2건, 압류 1건, 임의경매 2건 포함).

주요 권리 내용:

* 소유권 이전: 주식회사명진에프앤비 (2011-06-24)

* 근저당: 중소기업은행 (2,000,000,000원, 2021-04-19), 한국산업은행 (258,000,000원, 2021-04-19)

* 압류: 공주시 (2024-11-05)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-04-08, 2025-06-24)

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 임차인 권리 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

공주시 탄천면 일대는 탄천일반산업단지를 중심으로 산업 인프라가 구축되어 있습니다. 이 지역은 다양한 산업군, 특히 음식료, 기계금속, 전기전자 산업군을 유치하려는 계획이 있었으며, 현재도 여러 기업들이 입주하여 가동 중입니다. 본 물건은 탄천일반산업단지 북서측 인근에 위치하여 산업단지 내외의 연관 산업과의 협력 및 물류 이동에 유리한 입지를 가질 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 구체적인 경제 동향 및 개별 공장들의 생산 규모, 주력 상품 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

탄천면은 지역 주민들의 편의를 위한 기초생활거점 조성 사업의 일환으로 '금빛탄천 행복발전소'가 운영되고 있습니다. 이곳에는 다목적 강당, 주민 교육실, 헬스장, 카페 등이 마련되어 있어 주민들의 학습, 문화 활동 및 교류를 지원합니다. 또한, 간판 정비, 진입로 확장 등 기반 시설 개선 사업도 진행된 바 있습니다. 대중교통 이용을 위한 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 면 지역의 특성상 도시 지역에 비해 편의시설(병원, 대형마트 등) 접근성이 제한적일 수 있으므로, 직원들의 주거 및 생활 환경 측면에서 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 경매 진행 과정에서의 복잡성을 야기할 수 있으며, 권리 관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

* 토지 기호(1)의 맹지 및 농림지역 지정: 본건 공장 부지는 주로 기호(2)를 이용하지만, 전체 토지의 일부(기호(1))는 맹지이고 농림지역으로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 증축 중단된 제시외 구조물: 건물(2) 북동측에 증축 허가를 받고 중단된 제시외 구조물(ㄱ)이 있어, 향후 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 폐기물 처리 시설 입지 논란: 공주시 탄천면 덕지리 일원(본건 소재지 인근)에서 대규모 폐기물 처리 시설(매립장) 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 지역 사회 갈등으로 번질 수 있으며, 사업 추진 과정에서 환경 문제나 지역 이미지 훼손 등의 간접적인 영향을 받을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건축물 현황: 제시된 건물은 일반철골구조에 난연판넬 마감으로, 건축 연도가 비교적 최신(2014년 사용승인)이나, 장기적인 내구성과 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 탄천면 일반산업단지 인근에 위치한 공장 용지로, 감정가는 약 32.69억원입니다. 토지 면적 약 7,225평, 건물 면적 약 756평으로, 공장 운영 및 생산 활동에 필요한 규모를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물과 공장 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있어 실사용 목적의 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 권리 관계의 복잡성과 함께 지역 사회의 폐기물 처리 시설 설치 관련 논란 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 탄천일반산업단지와의 연계성을 통해 물류 및 생산 효율성을 높일 수 있습니다.

* 실사용 목적 적합: 공장 용도 및 면적이 적절하여 제조업체 등 실질적인 생산 시설이 필요한 기업에게 적합합니다.

* 비교적 최신 건축물: 2014년 사용승인된 건물로, 즉시 사용 가능한 상태일 가능성이 높습니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인지 추가적인 시장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 3,268,682,160원입니다. 인수될 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 권리 분석상 낙찰 후 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 예상 입찰가 산정 시에는 물건의 현 상태, 시장 동향, 공사 지연된 제시외 건물, 인근 폐기물 처리 시설 논란으로 인한 잠재적 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 주변 공장들의 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.