나이스옥션 법원경매 공주 2025타경37 [1] 충청남도 공주시 계룡면 유평리 305-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 ""계룡초등학교"" 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 상가 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약4미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 기호(1) 및 기호(2)에 연접하여 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(1)위 지상에 소재하는 화단 및 일부 조경수 등은 일반거래 관행상 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.12.28)
- 외벽 : 치장벽돌 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 기호(1) 및 기호(2)에 연접하여 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(2)건물에 별첨 '사진용지'와 같이 부합된 비가림시설은 건물(2)에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경37 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 유평리 305-2

건물 구조: 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물 (2016년 12월 28일 사용승인)

토지 면적: 423.00㎡ (약 128평)

건물 면적: 98.80㎡ (약 30평)

제시외 건물 면적: 36.00㎡ (약 11평)

감정가: 289,062,800원

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 계룡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 상가 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로가 접해 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 계룡초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

* 기타: 지역적으로는 영규대사 묘, 충헌공 윤전 사우 등 역사적 문화유적이 있으며, 공주시 문화도시센터, 공주학아카이브 등 지역 관련 정보가 제공되는 지역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (계룡농업협동조합, 2017년 1월 6일 접수)

* 경매 신청 채권자: 계룡농업협동조합

* 등기부채권 총액: 168,674,627원 (토지 및 건물 등기부 요약 기준)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2 근저당권, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 가압류 및 임의경매 개시결정 등 등기된 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 별도 기재 사항은 없으며, 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 공주시 계룡면 유평리는 단독주택과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 일부 상가도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 것으로 판단됨.

* 주변 부동산 시장: 공주시 지역 부동산은 전반적으로 안정세를 보이고 있으며, 계룡면 지역은 귀농·귀촌 수요와 함께 전원생활을 희망하는 수요가 꾸준히 있는 것으로 파악됨. 다만, 구체적인 시세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에 계룡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 대한 접근성을 제공함.

* 편의 시설: 주변에 상가 등이 소재한다고 기재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 의료 시설: 공주시 계룡면 소재지 또는 인근 지역의 병의원 이용이 필요함.

* 문화/여가 시설: 계룡산 등 주변 자연 환경을 활용할 수 있으며, 영규대사 묘, 충헌공 윤전 사우 등 역사 문화 유적지가 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함 매각: 주의사항 및 물건명세서에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있어, 매수인은 제시외 건물에 대한 별도의 명도 절차 또는 철거 문제가 발생할 수 있음.

* 행정 구역상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 발견되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있음.

* 도로 폭: 인접 도로 폭이 약 4미터로, 대형 차량의 접근이나 건축 시 진입로 확보에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설 관련: 현재 공개된 정보 및 검색 결과에서 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않음. 그러나 넓은 지역 범위를 고려할 때, 향후 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 유평리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 2억 8천 9백만원대이며, 토지 약 128평, 건물 약 30평에 제시외 건물 약 11평이 포함되어 있음. 계룡초등학교 인근에 위치하여 생활 환경이 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용도 가능한 지역임. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 법적 위험은 낮음. 다만, 임대 관계가 미상이고 제시외 건물이 포함되어 있어 명도 및 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됨. 지역 특성상 귀농·귀촌 또는 전원생활 희망자에게 적합할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 효율적인 부동산 관리가 가능함.

* 제시외 건물 포함: 별도로 평가된 제시외 건물이 있어, 이를 활용한 공간 확장 또는 부가적인 가치 창출이 기대됨.

* 교육 환경: 계룡초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가족 단위의 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 상대보호구역: 초등학교 인근이라는 점은 긍정적인 측면도 있지만, 관련 규정 확인이 필수적임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,062,800원임. 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 최근 공주시 계룡면 지역의 단독주택 매물 중 유사 규모 및 입지의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 적정 수준으로 판단됨. 다만, 본 물건의 경우 제시외 건물 포함 여부, 미상 임차인 현황, 그리고 토지의 개별적인 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가격을 결정해야 함. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준 (약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원)을 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 현장 답사 후 최종 결정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.