나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20219 [1] 충청남도 공주시 봉황동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충남 공주시 봉황동 소재 ""공주시청"" 북측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택을 중심으로 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 직접적인 접근은 불가하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 보행이 가능한 인도가 존재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구기타(최고고도지구 해제지구),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(반죽동당간지주)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

공부상 ""잡종지"" 이나 현황 주거용 건축물의 건부지 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 단층 건물로
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감등
창호 : 샷시 창호

이용상태

주거용

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 처마 등이 존재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2025타경20219 (1)

1.2. 소재지

충청남도 공주시 봉황동 282-59 (새주소: 충청남도 공주시 일락산1길 14-5)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

93,796,480원

1.5. 토지 면적

138. 80㎡ (약 41.98평)

1.6. 건물 면적

64. 05㎡ (약 19.37평)

1.7. 건물 제시외 면적

6. 00㎡ (약 1.81평)

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

주식회사오케이대부문정

1.11. 작성일

2026년 01월 23일 (물건명세서 상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 공주시 봉황동 소재 "공주시청" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택을 중심으로 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 직접적인 접근은 다소 제한될 수 있으나, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 토지로, 현재 주거용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

건물의 동측으로는 보행이 가능한 인도가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 고도지구: 기타 (최고고도지구 해제지구)

* 가축사육제한구역: 전부제한구역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역 (반죽동당간지주)

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 물건

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 6.00㎡도 포함됩니다.

3.2. 경매 구분

부동산 임의경매

3.3. 채권자

주식회사오케이대부문정

3.4. 말소기준권리

2024년 04월 19일 접수된 주식회사오케이대부문정의 근저당권 (을11)이 말소기준권리입니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (심군자 -> 조대연, 증여)

* 을11: 근저당권 (주식회사오케이대부문정, 69,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 임의경매 (주식회사오케이대부문정, 44,600,000원)

* 토지 등기부 채권 총액: 69,000,000원

* 건물 등기부:

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (심군자 -> 조대연, 증여)

* 을11: 근저당권 (주식회사오케이대부문정, 69,000,000원) - 말소기준권리

* 을12: 전세권설정 (주식회사오케이대부문정, 4,600,000원) - 말소

* 갑9: 임의경매 (주식회사오케이대부문정, 44,600,000원)

* 건물 등기부 채권 총액: 73,600,000원 (근저당권 69,000,000원 + 전세권 4,600,000원)

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인이 존재하지 않거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.7. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 01월 23일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건은 주거지역에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 공주시청이 북측에 위치하여 관공서 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 경제 특성

공주시는 역사문화 관광 도시로서, 전통적인 관광객 수요와 함께 지역 주민을 위한 상권이 공존하고 있습니다. 특히, 봉황동은 시청 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 가까운 거리에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 공주시청이 인근에 위치하여 행정 업무 및 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* '상대보호구역'으로 지정된 지역 내에 위치하여, 인근 학교의 보호를 받는 교육 환경이 조성될 수 있습니다. 정확한 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

* '역사문화환경보존지역(반죽동당간지주)'으로 지정되어 있어, 역사적 가치가 있는 지역일 수 있습니다. 이는 재산권 행사 등에 일부 제약이 있을 수 있으나, 지역의 특색을 살리는 개발이나 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

* 해당 지역은 '하수처리구역'에 포함되어 있어, 도시 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설 (폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

6.2. 권리관계 상 특이사항

* 등기부 상 근저당권 및 임의경매 개시결정이 존재하며, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 등기부 상 전세권 설정(을12)이 존재하나, 접수일자(2024-04-19) 및 근저당권(을11)과의 관계상 말소될 것으로 예상됩니다.

* '임대차 관계 미상'이라는 점은 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타

* '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 다양한 규제(고도지구 해제, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역)는 건축 및 개발 시 추가적인 확인과 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* '인접 도로상태'에서 차량 직접 접근 불가 언급은, 차량 통행이 용이한 넓은 도로에 직접 접하지 않았을 가능성을 시사하므로, 진입로 확보 및 이용 편의성을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 봉황동에 위치한 단독주택으로, 토지 138.80㎡, 건물 64.05㎡ 규모입니다. 공주시청 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 제2종일반주거지역 등 관련 법규상 용도 제한이 존재합니다. 감정가는 93,796,480원이나, 여러 차례 유찰을 거쳐 최저가는 32,172,193원까지 하락한 상태입니다 (2026년 7월 7일 기준). 등기부 상 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 역사문화보존지역 등 입지적 특성과 도로 접근성 등 일부 제약사항은 있으나, 시청 인근의 주거지라는 입지적 강점을 고려할 때, 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공주시청 인근의 준수한 입지 조건

* 여러 차례 유찰로 인한 낮은 최저매각가격

* 말소기준권리로 인한 권리관계 정리 가능성

* 인수할 임차보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

93,796,480원

9.2. 현 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과들을 종합적으로 고려할 때, 공주시 봉황동 일대의 단독주택 시세는 개별 물건의 상태, 건축 연도, 면적, 부속 토지 규모에 따라 편차가 큽니다.

* 2025년 3월 6일 감정평가 시점의 감정가는 93,796,480원이었습니다.

* 현재 경매 진행 상태를 보면, 2026년 7월 7일 최저가는 32,172,193원으로 상당히 하락한 상태입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었거나, 물건의 특정 문제점(예: 접근성, 노후도, 제한사항 등)이 반영된 결과로 보입니다.

* 유사 물건 사례를 보면, 공주시 봉황동에서 제2종일반주거지역 내 단독주택이 499㎡ 토지에 235.43㎡ 건물 규모로 9억원에 매물로 나와 있는 사례(No.1591, 최우선공인중개사)도 있습니다. 이는 대규모의, 상업 시설 겸용 가능한 주택의 사례로, 본 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 다른 사례로, 공주시 중학동에서 669㎡ 토지에 120.42㎡ 건물(36평) 규모의 단독주택이 3억원에 나와 있는 경우(No.1588, 최우선공인중개사)도 있습니다.

* 유튜브 채널 "최우선부동산TV"에서 소개된 공주시 외곽의 93평 토지에 25평 건물 규모의 단독주택이 1억 5천만원에 매물로 소개된 사례(No.1800)도 있습니다. 이는 본 물건보다는 규모가 크고 외곽 지역으로, 가격 비교에 참고만 가능합니다.

이 물건의 경우, 토지 약 42평, 건물 약 19평의 비교적 작은 규모의 단독주택으로, 감정가가 9천만원대인 점을 고려할 때, 현재 최저가 수준은 시장가치보다 상당히 낮을 가능성이 있습니다. 하지만, '역사문화환경보존지역' 지정, '차량 직접 접근 불가' 등의 제약 사항을 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준을 입찰가의 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 하지만 본 물건은 여러 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다.

* 감정가: 93,796,480원

* 현 최저가 (3차 유찰 시, 2026년 7월 7일): 32,172,193원

주변 시세 및 본 물건의 장단점을 고려할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 안전 마진 확보 및 시세 대비 저렴한 가격을 고려한다면, 최저가에서 10~20% 가량 더 높은 가격대를 고려할 수 있습니다.

* 32,172,193원 * 1.1 ≈ 35,389,412원

* 32,172,193원 * 1.2 ≈ 38,606,631원

* 좀 더 적극적으로 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 한다면, 최저가 수준에서 약간의 프리미엄을 더하는 수준으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 35,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 이는 최근 공주 지역 단독주택 실거래가 정보 및 유사 물건 시세 정보 부족으로 인한 추정치이며, 실제 입찰 시 현장 답사 및 주변 부동산 시세 조사를 통해 정확한 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.