나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20204 [1] 충청남도 공주시 유구읍 문금리 OO 목장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 문금리 소재 세칭 '불당골마을' 내에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로서, 이행지이며, 기호(2)의 서측 및 남측 일부는 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2) 남측으로 로폭 약4미터의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등임.

제시목록 외의 물건

기호(1)토지 위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 지하수관정(대형, 270m)이 소재하여 제시외지하수관정으로 별도 평가하되, 모터교체, 우물청소 등 제반 비용을 감안하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(1) 및 기호(2)의 공부상 지목은 '목장용지' 및 '전'이나 이행지로서 조경석,옹벽, 배수시설 등은 토지의 부합물로서 이를 기호(1,2)에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(1) 위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 이동이 용이한 간이창고(18㎡, 농기구 보관)가 소재함.
- 기호(1) 동측 법면부분에 식재되어 있는 수목(느티나무, 벚나무, 측백나무 등)은 일반거래 관행상 토지에 포함하여 평가하였음.
- 기호(2)토지 서측 및 남측 일부가 현황 '도로'로서 이러한 상태를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 관정 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2. 1 사건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경20204 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 2 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 공주시 유구읍 문금리 59

용도: 목장용지

토지면적: 2790.00㎡ (약 844.14평)

토지지분: 2790㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 3 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡ (관정, 간이창고, 수목 등은 토지 부합물로 평가)

2. 4 감정가 및 면적

감정가: 332,315,000원

매각대상: 토지매각

3 입지조건

3. 1 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 문금리 '불당골마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3. 2 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통시됨.

3. 3 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있음.

4 권리분석

4. 1 등기부 요약

등기부상 채권총액은 339,600,000원임.

말소기준권리: 을33 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-06-30 접수, 321,600,000원)

4. 2 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있음. (현황 지상권 등기 여부는 확인 필요)

4. 3 말소되는 권리

을33 근저당권(농협은행주식회사) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

갑14, 갑18 소유권 이전 등기 및 갑20 임의경매 개시 결정 등기도 말소될 것으로 보임.

4. 4 임차인 현황

명시된 임차인 현황 정보 없음. 인수 보증금 합계는 0원임.

5 상권분석

5. 1 지역 특성

공주시 유구읍 문금리는 계획관리지역으로, 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재하는 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보임. 유구읍은 전통시장 및 벽화거리, 색동수국정원 등 관광자원이 있으며, 지역 특성상 농업 및 관련 산업이 일부 발달한 것으로 추정됨.

5. 2 주변 시설

인근에는 유구읍 중심지에서 색동수국정원, 유구전통시장, 벽화거리 등 관광 및 편의 시설을 이용할 수 있음.

다만, 본건 소재지 문금리 인근에 대규모 편의시설이나 상업시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 농경지 및 임야 등 자연 환경이 분포함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

6 생활정보

6. 1 편의시설

가장 가까운 편의시설은 유구읍 중심지로, 이곳에는 전통시장, 식당, 카페 등이 소재함.

차량 접근이 가능하여 유구읍 소재지의 편의시설 이용은 용이할 것으로 보임.

6. 2 기타

인근에 주택 및 농경지가 분포하며, 자연 경관이 있는 지역임.

숙박 시설로는 공주시 유구읍 근처에 다양한 펜션 및 호텔 등이 검색됨.

7 잠재적 리스크

7. 1 농지취득자격증명

본건의 지목은 '목장용지' 및 '전'이나 이행지로서, 매각물건명세서에 '목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)'라고 명시되어 있음. 따라서 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크 요인임.

7. 2 제시 외 물건

지하수관정(대형, 270m), 간이창고(18㎡, 농기구 보관), 수목(느티나무, 벚나무, 측백나무 등)이 제시외 물건으로 평가되었으며, 관정은 제시외 물건으로 포함되어 매각됨.

7. 3 공부와의 차이

공부상 지목은 '목장용지' 및 '전'이나, 현황은 이행지로서 조경석, 옹벽, 배수시설 등이 토지의 부합물로 평가되었음. 또한, 기호(2) 토지의 서측 및 남측 일부가 현황 '도로'로 이용되는 점이 감안되었음.

7. 4 기타 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받음.

8 종합 의견

본건은 공주시 유구읍 문금리에 위치한 목장용지 및 전(이행지) 토지 매각 건으로, 감정가는 332,315,000원임. 주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 교통 및 주위 환경은 보통 수준임. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편임. 그러나 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 필요 요건으로, 이를 제출하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있음. 토지의 공부상 지목과 현황의 차이가 존재하며, 도로로 이용되는 부분 등 현황을 고려하여 평가되었음.

9 투자 포인트

* 비교적 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정임.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있음.

* 자연 환경: 주변이 임야, 농경지 등으로 둘러싸여 있어 전원생활이나 투자 목적에 적합할 수 있음.

* 유구읍 지역 개발: 유구읍은 전통시장, 벽화거리, 수국정원 등 관광 자원이 있으며, 39번 국도 확장 계획 등 주변 지역 개발 가능성을 고려할 수 있음.

10 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 332,315,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 다만, 농지취득자격증명 필요 요건의 불확실성 및 해당 지역의 실거래가 추이, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 함. 주변 실거래가 정보에 따르면 평당 15만원 내외의 거래 사례가 있으나, 이는 지목 및 이용 현황에 따라 차이가 크므로 본건의 특성을 고려한 개별적인 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.