나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51209 [1] 충청남도 서산시 예천동 524-5 현대아파트 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 ""대전지방법원 서산지원"" 북동측 인근에 위치하는 현
대아파트 제104동 제5층 제501호로서, 주위는 중소규모 공동주택단지 및 근린생활시설 등으
로 형성된 지역임.

교통상황

동측으로 충의로(국도29호선)가 통과하고 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공,금속기와지붕 14층 건물 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측의 출입로를 통해 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든
축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 사건으로, 충청남도 서산시 예천동 524-5번지에 위치한 현대아파트 104동 5층 501호가 매각 대상입니다. 본건은 아파트 용도로 사용되고 있으며, 감정가는 1억 5,700만 원입니다. 토지 면적은 48.33㎡ (약 14.62평)이며, 건물 면적은 84.74㎡ (약 25.64평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 충청남도 서산시 예천동 소재 "대전지방법원 서산지원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 동측으로 충의로(국도29호선)가 통과하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)(접합)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행 상황: 본 건은 주식회사세단투자대부의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2023년 10월 30일 접수된 주식회사세단투자대부의 근저당권(채권금액 1억 3,500만 원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 1999년 4월 12일 (이동춘), 2016년 2월 25일 (전지유).

* 근저당권: 2023년 10월 30일 (주식회사세단투자대부, 1억 3,500만 원).

* 임의경매개시결정: 2025년 4월 8일 (주식회사세단투자대부, 94,687,045원).

* 등기부채권 총액: 1억 3,500만 원 (말소기준권리 기준).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 규모 및 시설: 서산예천동현대아파트는 총 5개 동, 236세대로 이루어져 있으며, 사용승인일은 1999년 4월 9일입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. 총 주차 대수는 142대입니다.

* 주변 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대로변에 인접하여 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1999년에 사용 승인된 아파트로, 25년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 검색된 정보상으로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 서산시는 최근 폐기물 처리 시설(소각장)을 체험형 관광 명소로 개발하고 있으며, 이는 지역 내 환경 관련 시설에 대한 관심을 높일 수 있는 요소입니다. (출처:)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 예천동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 입지에 있습니다. 그러나 25년 이상의 건축 연한과 확인되지 않은 임대 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미확인에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 국도 29호선 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석했을 때, 해당 물건과 유사한 면적의 거래 가격은 1억 2,500만 원에서 1억 4,200만 원 범위에서 형성되어 있습니다. 감정가 1억 5,700만 원은 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 따라서, 보증금을 제외한 예상 입찰가는 최근 시장 시세를 반영하여 약 1억 3,800만 원 내외에서 결정하는 것이 합리적인 접근으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.