나이스옥션 법원경매 공주 2025타경36 [1] 충청남도 공주시 반포면 학봉리 961 숙박시설 경매

충청남도 공주시 반포면 임금봉길 91 (숙박시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경36(공주지원 경매1계). 감정가 1,963,135,800원, 최저가 673,355,500원. 매각기일은 2026-08-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 36 [1]
소재지	충청남도 공주시 반포면 학봉리 961
도로명주소	충청남도 공주시 반포면 임금봉길 91
용도	숙박시설
매각기일	2026.08.04
관할법원	공주지원 경매1계 (041-840-5742)
이용제한	하수처리구역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, (접함)경관녹지, 지구단위계획구역, 온천원보호지구, 중점경관관리구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 계획관리지역

면적

토지면적	972.30㎡ (294.12평)
건물면적	538.20㎡ (162.81평)

금액

감정가	1,963,135,800원
최저가	673,355,500원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	67,335,550원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.31	1,963,135,800원	유찰
2차	2026.05.12	1,374,195,000원	유찰
3차	2026.06.23	961,936,500원	유찰
4차	2026.08.04	673,355,500원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 충남 공주시 반포면 학봉리 소재 ""장군봉"" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 숙박시설 및 근린생활 시설등이 위치하고 있음.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.
형태 및 이용상태: 사다리형 토지로 숙박시설의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 남서측으로 중로에 접해 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 지구단위계획구역(동학사온천지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(동학사 온천)<온천법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역
제시목록 외의 물건: 없음
공부와의 차이: 없음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘트리트조 지하1층 지상 3층 건물로

외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 인테리어 소재 마감 등
창호 : 샷시창호
이용상태: 숙박시설로 이용중임
설비내역: 기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비 등
부합물 및 종물: 없음
공부와의 차이: 없음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경36 (1)

소재지: 충청남도 공주시 임금봉길 91 (반포면 학봉리 961)

용도: 숙박시설

감정가: 1,963,135,800원

토지 면적: 972.30㎡ (약 294.12평)

건물 면적: 538.20㎡ (약 162.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충남 공주시 반포면 학봉리 소재 "장군봉" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 숙박시설 및 근린생활 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남서측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 주변 시설: 해당 지역은 동학사 온천 지구 및 관광·휴양개발진흥지구에 속해 있어 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설이 다수 위치하고 있습니다. 공주시 자체적으로도 '백제 하늘 위, 달빛 낭만에 취하는 공(共)주(酒)야(夜) 놀자' 사업을 통해 체류형 관광 도시 조성을 추진하며, 밤 관광, 백제 전통주, 열기구 체험 등 다양한 관광 콘텐츠 개발에 힘쓰고 있습니다. 이는 해당 물건의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 공공하수처리시설에 조성된 "신관맑은물 공원"이 있으나, 이는 편의시설로 탈바꿈한 사례이며, 생활 쓰레기 소각·매립 시설 등 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건, 공동담보)

* 등기부채권 총액: 1,772,100,507원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-12-15, 금액: 816,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권구봉

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 변제받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 관광·휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역(동학원천지구)에 포함되어 있어 관광객 수요가 있는 지역입니다. 특히 동학사 및 계룡산 인근에 위치하여 자연 경관과 함께 숙박 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 숙박시설 현황: 주변에 다양한 형태의 숙박시설(펜션, 모텔, 무인호텔 등)이 다수 존재하며, 이는 지역 내 숙박 수요가 있음을 시사합니다. 최근 공주시 자체적으로 체류형 관광 콘텐츠 개발에 적극적으로 투자하고 있어, 향후 관광객 증가에 따른 숙박 수요 확대가 기대됩니다.

* 잠재력: 공주시가 추진하는 종합개발 계획 및 지역관광개발사업을 통해 지역 활성화가 기대되며, 이는 본 물건의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: '장군봉' 남측에 위치하며, 인근에 숙박시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 중로에 접해 있습니다. 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 자연환경: 계룡산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 등기부 채권 총액이 약 17.7억 원으로, 감정가(약 19.6억 원)에 근접하는 높은 채무 부담이 존재합니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 부동산 경기 변동성: 관광 및 숙박업은 경기 변동에 민감하며, 예상치 못한 외부 요인(예: 감염병 확산, 지역 경기 침체 등)으로 인해 수익성이 저하될 위험이 있습니다.

* 지역 개발 의존도: 본 물건의 가치는 향후 공주시의 관광 개발 사업 추진 성과에 크게 영향을 받을 수 있습니다. 개발이 지연되거나 예상보다 성과가 미흡할 경우 가치 상승이 제한될 수 있습니다.

* 법규 및 규제: 관광진흥법, 온천법, 지구단위계획구역 등 관련 법규 및 규제 변화에 따른 사업 운영상의 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리의 관광 요지에 위치한 숙박시설로, 주변 자연환경이 우수하고 교통 접근성이 양호합니다. 특히 최근 공주시에서 추진하는 체류형 관광 도시 조성 사업은 본 물건의 미래 가치를 높일 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 현재 높은 근저당 채권 총액이 부담으로 작용하고 있으나, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 문제는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 투자 잠재력은 있으나, 지역 개발 계획의 성과와 부동산 시장 변동성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 거점 지역 내 위치: 동학사 및 계룡산 인근으로 관광객 수요가 꾸준히 발생하며, 공주시의 관광 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 접근성이 뛰어나고 시내버스 승강장이 인근에 있어 방문객 이용이 편리합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 개발 잠재력: 공주시의 관광 인프라 확충 계획에 따라 숙박시설로서의 활용 가치 증대가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,963,135,800원입니다. 현재 채무 총액은 약 1,772,100,507원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다. 임차인의 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가는 물건의 현황, 미래 가치, 지역 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건은 채무 총액이 높아 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 공주시의 관광 개발 사업 진행 상황 및 유사 물건의 최근 낙찰가 추이 분석이 필요합니다.

현재로서는 구체적인 시장 거래 사례 및 유사 물건의 정확한 낙찰가 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 그러나 현재 감정가 및 채무 총액을 고려할 때, 잠재적 가치와 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있으며, 대략적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 13억 7천만 원 ~ 16억 7천만 원) 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 바탕으로 결정하시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보