나이스옥션 법원경매 공주 2025타경38 [1] 충청남도 공주시 이인면 초봉리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 이인면 초봉리 소재 ""초봉리마을회관"" 북서측에 위치하며, 주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 마을 남측 입구에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 일부가 도로로 이용되고 있으며, 남측으로 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 및 제시 외 수목이 존재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 ""대""이나 일부가 통행로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층건물 및 부속건물로서
외벽 : 목재마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샷시창호

이용상태

주거용

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배부설비, 위생설비 등

부합물 및 종물

부합물로서 외부창고와 종물로서의 처마, 캐노피 및 데크가 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 모두 매각 포함.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경38 (1)

소재지: 충청남도 공주시 이인면 초봉리 499-1 (신주소: 선근리1길 77-4)

용도: 단독주택

감정가: 122,752,880원

매각대상: 토지 지분(446㎡, 약 135평) 및 건물 지분(총면적 138.86㎡ 중 69.43㎡, 약 21평) 매각. 또한, 제시외 건물(270.00㎡) 전체가 매각에 포함되며, 본 경매 물건의 지분 비율(50%)에 따라 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다.

총 토지면적: 892.00㎡ (약 270평)

총 건물면적: 138.86㎡ (약 42평) (건축물대장 기준)

건축물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 (단독주택)

건축일자: 2010년 12월 20일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 이인면 초봉리 소재 "초봉리마을회관" 북서측에 위치하며, 주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 마을 남측 입구에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

인접 도로상태: 본건의 일부가 도로로 이용되고 있으며, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역 - 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 국가보훈처 근저당권(48,000,000원)입니다.

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (상세 내용 확인 필요)

토지 등기부에는 1967년 소유권 이전부터 현재까지 여러 소유권 변동 및 강제경매 개시 결정(국민은행, 148,731,677원)이 등기되어 있습니다.

건물 등기부 역시 토지와 유사한 소유권 변동 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원입니다.

구체적인 임대차 관계는 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

특이사항:

공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 1회에 한하여 가능합니다.

지분 매각: 토지 및 건물 일부 지분만 매각 대상입니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황: 해당 지역은 농가 주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시세:

본 물건과 유사한 면적 및 형태의 인근 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 토지 시세는 평당 약 120만원에서 300만원 수준으로 파악됩니다. 건물 가치는 별도 평가가 필요합니다.

임대 시세는 해당 지역의 경우, 주택 규모에 따라 월 30만원 ~ 50만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 마을 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 자가용 접근성은 양호합니다.

편의시설: 인근 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 읍내 또는 시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 초봉초등학교 등 지역 내 교육 시설과의 접근성을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. (다른 공유자와의 원만한 협의가 필수적입니다.)

제시외 건물: 등록되지 않은 제시외 건물 270.00㎡가 매각에 포함되나, 지분 매각 대상이므로 낙찰자는 해당 면적의 50%만을 취득하게 됩니다. 이 부분의 정확한 현황, 이용 가치 및 타 공유자와의 분쟁 소지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰이 무효화될 수 있으며, 이는 입찰 참여에 대한 불확실성을 높입니다.

미상 임대차: 임차인의 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 저항 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

혐오시설 인접 가능성: 주변 지역은 농경지와 산지로 이루어져 있어 혐오시설의 직접적인 인접 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다. 현재까지 조사된 바로는 해당 지역 인근에 유해 시설은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 이인면에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 감정가는 1억 2천여만 원 수준이나, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 그리고 등록되지 않은 제시외 건물(270㎡)이 매각에 포함된다는 점, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점이 주요 특징입니다.

주위 환경은 농경지와 주택이 혼재하는 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 권리들은 소멸되나, 매각 불포함 권리(지상권) 및 공유자 우선매수 신고를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함 및 지분 매각으로 인한 향후 협의의 중요성이 강조되는 물건으로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적 및 추가 건물 면적 확보 가능성: 감정가(122,752,880원) 대비 토지 지분(446㎡) 및 건물 지분(69.43㎡) 외에도 270㎡의 제시외 건물 지분을 취득할 수 있어, 잠재적 활용 가치가 높습니다.

향후 개발 가능성: 해당 지역의 성장관리구역 편입 등은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 주변 토지 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 또는 지분 시장가가 실제 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 존재하고, 제시외 건물 포함으로 인해 일반 경매 물건과 달리 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가 (공유 지분 전체): 122,752,880원

총 토지 지분 면적: 446㎡ (약 135평)

총 건물 지분 면적 (등록 건물): 69.43㎡ (약 21평)

총 건물 지분 면적 (제시외 건물, 50% 지분): 135㎡ (약 41평)

총 취득 지분 면적 (건물): 약 62평 (21평 + 41평)

인수 보증금: 0원

말소기준권리 채권 총액 (근저당): 48,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 토지 지분 가치는 평당 약 150만원에서 250만원, 건물 가치는 별도 평가가 필요하나, 총 취득 면적(토지 135평 + 건물 약 62평)을 고려할 때, 본 건 지분의 시장 가치는 감정가 이상일 것으로 예상됩니다. (이하, 주변 시세 관련 내용은 검색 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

상기 분석 및 잠재적 리스크, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가인 122,752,880원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 약 100,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 공유자의 우선매수 신고 여부, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.