나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20200 [1] 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 556 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 탄천면 덕지리 소개 "진고개삼거리" 동측에 위치하며,주위는 공장,창고시설,농경지 및 자연 림 등이 소재하는 지방도가 위치하고 있음

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치함.

형태 및 이용상태

가. 덕지리 556 :부정형 완경사지 내 자체지반 평판한 토지로서, "공업용 건부지" 로 이용 중임. 나. 덕지리 556-4:부정형 완경사지로서, 정확한 측량이 필요하며 공장내 화단으로 이용 중

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 덕지리 556 :계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(산업형),가축사육제한구역(일부제한구역(모 든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 나. 덕지리 556-4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도645)<도로법

제시목록 외의 물건

덕지리 556 : 제시 외 건물 및 구축물이 존재 함

공부와의 차이

덕지리 556-4 : 공부상 "도로" 이나 현황 일부가 "화단"으로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 슬래브지붕 2층 공장으로 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 시넴트몰팔위 페인트 마감 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

종전 공장이였으나 장기간 방치된 상황임

설비내역

-. 위생설비, 급수 및 배수설비, 화물승강기, 냉장 설비 등이 설치되어 있으나 장기간의 방치로 작동여부는 미상임. -. 수변전 설비의 경우 주요전력선이 차단되어 있었으며, 장기간의 방치로 작동여부는 미상임.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ) 제외. 나머지 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20200 (1)

소재지: 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 556

용도: 공장

감정가: 1,461,615,000원

토지면적: 2365.00㎡ (약 716.56평)

토지지분: 2365㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1794.00㎡ (약 542.78평)

건물지분: 1794㎡

건물 제시외면적: 70.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이삼이에이유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 냉동컨테이너(감정평가서상 ㄹ) 제외, 나머지 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 "진고개삼거리" 동측에 위치하며, 주위는 공장, 창고시설, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지방도에 접해 있음. 다만, 해당 지역(탄천면 덕지리 일원)은 대규모 폐기물 처리시설 조성 사업이 추진되어 주민 반대가 거세게 일고 있는 지역으로, 지역 내 환경 시설 관련 이슈가 존재함.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치함.

형태 및 이용상태:

* 덕지리 556: 부정형 완경사지 내 자체지반 평탄한 토지로서, "공업용 건부지"로 이용 중임.

* 덕지리 556-4: 부정형 완경사지로서, 공장 내 화단으로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 덕지리 556: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든 축종 제한)), 접도구역.

* 덕지리 556-4: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든 축종 제한)), 도로구역(지방도645).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2020-08-06 접수)

인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없으나, 지상권 개요만 언급되어 있어 구체적인 내용은 추가 확인 필요. 현재까지 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없음.

등기부상 권리현황:

* 토지 등기부: 소유권이전 (농업회사법인보리누리주식회사, 2020-08-06), 근저당권 (중소기업은행, 840,000,000원), 가압류 (신용보증기금, 785,000,000원), 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 122,052,670원), 근저당권 일부 이전 (신용보증기금), 가압류 (소상공인시장진흥공단, 33,686,598원), 임의경매 (에이치에프아이삼이에이유동화전문, 767,995,392원).

* 건물 등기부: 소유권이전 (주식회사에스디탑, 2015-12-08), 소유권이전 (농업회사법인보리누리주식회사, 2020-08-06), 근저당권 (중소기업은행, 840,000,000원), 가압류 (신용보증기금, 785,000,000원), 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 122,052,670원), 근저당권 일부 이전 (신용보증기금), 가압류 (소상공인시장진흥공단, 33,686,598원), 임의경매 (에이치에프아이삼이에이유동화전문, 767,995,392원).

* 총 등기부 채권액 합계: 1,780,739,268원.

임차인 현황:

* 안순명: 보증금 0원, 차임 50,000원, 전입일자 2020-10-13, 대항력 없음.

* 주식회사 화랑, 홍석준: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2023-04-21, 대항력 없음. (임차인 홍석준은 홍 으로 마스킹 처리)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 환경: 공장, 창고시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역임. 지방도로에 인접하여 접근성은 양호하나, 주변에 대규모 상업시설이나 주거단지는 부족함. 해당 지역(탄천면 덕지리 일원)은 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 지속적으로 제기되고 있어, 환경적인 측면에서 잠재적 리스크 요인이 존재함.

잠재적 혐오시설: 공주시 탄천면 덕지리 일대에는 폐기물처리시설(매립시설) 조성 사업이 추진되어 지역 주민들의 강력한 반대가 있는 것으로 파악됨. 이는 향후 지역 사회와의 관계 설정 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

주요 시설 접근성: 인근에 시내버스 승강장이 위치하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있음. 요양병원(주은라파스요양병원), 공주시 보건소, 공주 환경성 건강센터 등 일부 공공 및 의료 시설이 있으나, 대규모 편의시설이나 상업 지구와의 거리는 다소 있을 것으로 예상됨. 공주시 차원에서 지역 특색을 살린 관광 정보(공주한옥마을, 공주산성시장) 등이 있으나, 본건과의 접근성은 낮음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 건물이 일반철골구조 2층 공장으로 되어 있으나, 장기간 방치된 상황이며 설비(위생, 급수, 배수, 화물승강기, 냉장, 수변전 설비)의 작동 여부는 미상임. 수리 및 정비에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

공부와의 차이: 덕지리 556-4 지번의 경우 공부상 '도로'이나 현황은 '화단'으로 이용 중인 점은 추후 행정 처리에 유의해야 할 수 있음.

재무적 특수성: 본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되고 있어, 복잡한 채권 관계가 있을 수 있음.

임대차 관계: 구체적인 임대차 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

환경 관련 이슈: 본건 소재지인 탄천면 덕지리 일원은 대규모 폐기물 처리 시설 조성에 대한 지역 주민들의 강한 반대와 갈등이 존재함. 이는 향후 지역 사회와의 관계 설정 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인임.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 탄천면 덕지리 소재 공장 용지의 토지와 건물 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 약 14.6억 원입니다. 현재 공장으로 이용 가능하지만 장기간 방치되어 건물의 상태 점검 및 설비 수리가 필요할 것으로 보입니다. 주변은 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 지방도로에 인접하여 차량 접근성은 용이하나 대중교통 및 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당보다 후순위 권리들이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지 이용 계획 및 제한 상태, 건물의 장기 방치로 인한 하자 발생 가능성, 유동화물건이라는 특수성, 그리고 무엇보다 해당 지역의 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 본건의 가치 평가 및 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 716.56평의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 공장 용도: 공장 및 산업 시설로 적합한 용지입니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 가능성에 따라 토지 가치 상승 기대가 있습니다.

* 명도 용이성: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가 1,461,615,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 본 건은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 건물의 장기 방치 상태 및 수리 필요성

* 설비의 작동 여부 및 복구 비용

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 주변 시세 및 향후 시장 전망

* 유동화물건 및 공동담보로 인한 잠재적 복잡성

* 환경 관련 이슈 (폐기물 처리 시설 관련 민원 및 주민 반대)

* 명도 관련 추가 비용 발생 가능성 (현재는 대항력 있는 임차인 없음)

따라서, 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 주변 물건 시세 조사를 통해 물건의 실제 가치를 평가한 후, 감정가 대비 70~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 구체적인 가치 평가 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.