나이스옥션 법원경매 공주 2025타경34 [1] 충청남도 공주시 반포면 학봉리 956 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재 ""학봉초등학교"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 숙박시설, 자연림 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로는 경관녹지인 도로에 접하며, 동측 및 북측으로는 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 온천원보호지구(동학사 온천){온천법}, 하수처리구역{하수도법}, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 등 마감,
- 내벽: 벽지마감 및 타일붙임, 인테리어 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 : 계단실, 주차장 등,
2~4층 : 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물 지하에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 (㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.
- 건물의 연면적에 포함되지 아니한 옥탑 계단실 등은 본건 건물에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 지하실, 옥탑 계단실 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경34 (1)

소재지: 충청남도 공주시 반포면 학봉리 956 (신주소: 충청남도 공주시 임금봉길 92)

용도: 숙박시설

감정가: 2,682,542,400원

토지 면적: 610.40㎡ (약 184.66평)

건물 연면적 (건축물대장상): 1180.85㎡ (약 357.25평)

건물 제시외 면적: 411.00㎡ (지하실, 옥탑 계단실 등 포함)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

준공일: 2017년 8월 1일

2. 입지조건

위치: 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재, 학봉초등학교 북측 근거리.

주위 환경: 농경지, 숙박시설, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

토지 형태 및 이용 상태: 대체로 사다리형 완경사지로, 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남동측으로는 경관녹지인 도로에 접하며, 동측 및 북측으로는 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 온천원보호지구(동학사 온천), 하수처리구역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 21일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 (또는 대전동부새마을금고)의 근저당권 (을18/을4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권 이전 (갑7/갑2)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (을18/을4), 박진배 (을23/을9), 김재현 (을24/을10)

* 소유권이전청구권 가등기 (갑8/갑3)

* 압류: 서대전세무서장 (갑16/갑9), 국민건강보험공단 (갑17), 공주시 (갑22)

* 가압류: 신용보증기금 (갑18/갑10), 하나캐피탈 (갑21/갑13)

* 임의경매 개시 결정 (갑23/갑14)

* 근저당권 가처분 (을23-1/을9-1)

등기부 채권 총액: 2,631,282,640원

임차인 현황:

* 박진배: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-16. 대항력 없음. (참고: 해당 임차인은 채권자로도 등기되어 있음)

* 정상천: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-05-16. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 정보 부재)

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없으므로, 법적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 개발 환경: 본건은 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 온천원보호지구에 속해 있어 관광 및 휴양 관련 개발 잠재력이 높습니다. 충청남도에서는 2025-2026년을 '충남 방문의 해'로 지정하고 공주·부여의 문화유산을 포함한 관광개발 프로젝트를 진행 중입니다.

혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 축사나 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 자연경관, 농경지, 숙박시설 등이 분포하고 있습니다.

주변 시설: 학봉초등학교, 근린생활시설이 인접해 있으며, 자연림과 농경지가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스 승강장 이용 가능. 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의 제공이 가능합니다.

교육시설: 학봉초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화 및 관리 상태: 사용 승인일(2017년) 이후 시간이 경과함에 따라 숙박시설로서의 노후화 및 유지보수 상태에 대한 점검이 필요합니다.

공실 가능성: 이해관계인의 부재로 임대 내역이 미상이며, 실제 공실률 및 임차 수요 파악이 필수적입니다.

복합적인 토지 이용 계획: 관광·휴양, 온천 지구 지정 등 다양한 용도 및 규제가 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

제시외 건물: 건물 감정평가 요항표에 명시된 바와 같이, 제시외 지하실 및 옥탑 계단실이 포함되어 있어 이에 대한 관리 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

권리 사항: 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있어, 본등기 실행 여부에 대한 잠재적 위험 요소를 인지해야 합니다. (다만, 말소기준권리보다 후순위로 판단됨).

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재의 숙박시설로, 관광·휴양 지구에 위치하여 지역 특성을 활용한 개발 가능성이 있는 매력적인 물건입니다.

권리 관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 건물 관리 상태, 공실 가능성, 복합적인 토지 이용 규제, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

관광·휴양지 내 입지로, 지역 개발 호재와 연계한 가치 상승 기대.

숙박시설 운영 또는 재개발을 통한 수익 창출 잠재력.

권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자 가능성.

차량 접근성이 양호하며, 주변 교육 및 근린시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금: 0원

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 감정가 외에 현재 시장 시세, 유사 물건의 거래 사례, 향후 개발 가능성, 예상되는 관리비 및 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.