나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20220 [1] 충청남도 공주시 신풍면 백룡리 19-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 신풍면 소재""복골노인회관"" 서남측에 위치하고 있으며, 주위는 산지 중심으로 위치하고 있음

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승장장이 위치함

형태 및 이용상태

백룡리 19-25:부정형 토지로 완경사 도로 상태임
백룡리 19-31:세장형 토지로 완경사 대 상태임
백룡리 19-35:부정형 토지로 완경사 하천 상태임
백룡리 19-36:부정형 토지로 완경사 하천 상태임

인접 도로상태

본건 일부가 도로로 이용되고 있으며, 북측으로 4차로 지방도가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

백룡리 19-25:계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
백룡리 19-31:계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
백룡리 19-35:계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
백룡리 19-36:계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

백룡리 19-31 지상에 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

백룡리 19-35:공부산 ""도로"" 이나 현황 ""하천""상태임
백룡리 19-36:공부상 ""도로"" 이나 현황 ""하천""상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 2층건물로

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

주거용

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 제시 외 건물(창고 및 테라스)이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적임 임대차 관계는 미상이며, 현장조사시 관리가 잘 되어 있지 않은 상태로 확인 됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록4, 5 -공부상 도로이나 현황 하천.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2025타경20220 (1)

1.2. 소재지

충청남도 공주시 신풍면 백룡리 19-25

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

321,021,280원

1.5. 면적

* 토지면적: 2043.00㎡ (약 618.04평)

* 건물면적: 171.12㎡ (약 51.76평)

* 건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

엠OOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4, 5 - 공부상 도로이나 현황 하천.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충남 공주시 신풍면 소재 ""복골노인회관"" 서남측에 위치하고 있으며, 주위는 산지 중심으로 이루어진 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 이용이 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 백룡리 19-25: 부정형 토지로 완경사 도로 상태입니다.

* 백룡리 19-31: 세장형 토지로 완경사 대 상태입니다.

* 백룡리 19-35: 부정형 토지로 완경사 하천 상태입니다.

* 백룡리 19-36: 부정형 토지로 완경사 하천 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 일부가 도로로 이용되고 있으며, 북측으로 4차로 지방도가 위치하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한구역, 모든 축종 제한) 및 접도구역<도로법>으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제약이 될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 5일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을7)입니다.

* 이후 모든 권리(을7-2 근저당권부채권근질권설정, 갑6 임의경매)는 말소될 예정입니다.

* 경매개시결정 등기(갑6)는 엠씨아이대부주식회사에 의해 2025년 3월 5일에 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 구체적인 임대차 관계는 미상으로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 공주시 신풍면 지역의 최근 토지 실거래가 자료를 보면, 토지 가격은 평당 약 17만원에서 24만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건 토지 면적 2043㎡ (약 618평)를 고려할 때, 최근 거래 사례(백룡리 319평, 평당 24만원)를 적용하면 토지 가치는 약 1억 4,800만원 내외로 추정됩니다.

* 건물 면적(약 51.76평)과 감정가를 고려할 때, 감정가 3억 2,102만원 중 토지 가치를 제외한 건물 가치는 약 1억 7,300만원 내외로 평가된 것으로 보입니다.

* 주변 지역은 주로 산지와 농경지가 분포하고 있어 대규모 상업 시설보다는 전원생활을 위한 주거 환경 또는 농업 관련 시설이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 자연 친화적인 환경을 제공하며, 전원생활을 선호하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

* 주변에 복골노인회관이 위치하고 있어, 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 기본적인 교통 이용은 가능합니다.

* 다만, 마트, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동이 필요하며, 공주시내 또는 인근 지역으로 나가야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 문제

* 백룡리 19-35 및 19-36 필지의 경우, 공부상 도로로 등재되어 있으나 현황은 하천으로 이용되고 있습니다. 이는 건축 등 토지 이용에 있어 심각한 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 일부가 도로로 이용되고 있다고 명시되어 있으나, 정확한 도로 점유 현황 및 법적 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 관련 문제

* 제시외 건물(창고 및 테라스, 28㎡)이 존재하며, 이는 건물등기부상 명시되지 않은 상태로 일괄매각 대상에 포함됩니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 현장 조사 시 관리가 잘 되어 있지 않은 상태로 확인되었습니다. 이는 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 법적 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 토지이용에 대한 다양한 제한사항이 존재합니다.

6.4. 임차인 관련

* 임차인 현황이 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 공주시 신풍면의 산자락에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 감정가 또한 토지 가치를 충분히 반영하고 있으며, 최근 인근 토지 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 공부상 도로이나 현황 하천인 필지가 존재하고, 제시외 건물이 포함되었으며, 현장 관리 상태가 양호하지 않다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한 임차인 현황이 미상이라는 점도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활 또는 주말주택 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 대지는 매력적인 요소입니다.

* 산지 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 321,021,280원입니다. 최근 유사 지역 토지 거래 사례를 바탕으로 토지 가치를 약 1억 4,800만원으로 추정해볼 때, 건물 가치는 감정가에서 토지 가치를 제외한 약 1억 7,300만원 내외로 산정됩니다.

다만, 현황 하천인 토지, 제시외 건물, 관리 상태 미흡, 미상 임차인 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 66%까지 유찰된 사례도 존재하나, 이는 초기 최저가 기준입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 2억 2,000만원 ~ 2억 5,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가 확인 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.