나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51092 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 ""서산중앙호수공원” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물내 제8층 제802호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기 (2024.4.1. 등기) 있으나(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2020.3.10., 최초 보증금 119,000,000에 대한 확정일자: 2020.3.10., 증액된 131,000,000원에 대한 확정일자: 2022.3.3.임. ), 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51092 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층 802호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물내 제8층 제802호

* 사용승인일: 2019년 3월 28일

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

* 건물면적: 74.99㎡ (약 22.70평, 전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 석림동 "서산중앙호수공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 대상 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 용도지역(소로1류, 소로2류, 중로2류) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 18일 남대구세무서장의 압류 등기입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 신탁등기말소 (2020-03-10)

* 주택임차권 (을4, 2024-04-01, 권오현, 250,000,000원): 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 승계로 인해 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 압류 (갑6, 갑7, 갑8)

* 가압류 (갑9, 2023-10-04, 대구신용보증재단, 9,430,000원)

* 강제경매 (갑10, 2025-03-06, 주택도시보증공사, 262,356,725원)

* 매수인이 인수해야 하는 권리: 없음 (상기 임차권등기는 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* * 권오현 (권 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 10일

* 확정일자: 2020년 3월 10일 (최초 보증금 119,000,000원), 2022년 3월 3일 (증액 보증금 131,000,000원)

* 비고: 임차권등기가 말소될 예정이며, 매수인에게 보증금 반환 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트 단지로 형성된 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* "서산중앙호수공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 이는 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 지역 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 서산 센트럴 코아루 아파트는 총 4개 동, 337세대로 구성되어 있으며, 2019년 3월 사용승인된 신축급 아파트입니다.

* 내부 시설: 최고 20층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 본건은 8층에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 409대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차 364대, 지상 주차 45대로 넉넉한 편입니다.

* 주변 시설:

* "서산중앙호수공원"이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 인근에 서산 석림초등학교, 서산서림중학교, 서산고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 서산의료원, 서산중앙병원 등 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 기본적인 편의시설은 인근 근린생활시설 및 마트를 통해 이용 가능합니다.

* 주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 제출된 확약서의 효력이 인정된다면 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동 가능성은 항상 존재하므로, 향후 시세 변화에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 등 일부 토지이용 제한사항이 있으나, 일반적인 아파트 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시에 위치한 비교적 신축인 아파트(2019년 준공)로, "서산중앙호수공원" 인근에 자리하여 주거 쾌적성이 우수합니다. 또한, 교통 및 교육, 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 관련 문제가 확약서 제출로 인해 해소될 가능성이 높아, 매수인의 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 가능하며, 노후 대비 투자 가치도 높습니다.

* 우수한 입지: "서산중앙호수공원" 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 지역 내 주거 선호도가 높은 지역일 가능성이 있습니다.

* 임차인 리스크 최소화: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 분쟁 소지가 크게 줄었습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 유지하고 있어, 시장 가치가 비교적 안정적입니다.

* 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 편리성과 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 74.99㎡ (약 22.70평)이며, 감정가는 257,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 6월 4일에 74.22㎡ 면적의 6층 아파트가 257,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 및 면적과 유사한 수준입니다.

* 다른 거래 사례로는 64.95㎡ 면적이 240,000,000원, 233,000,000원에 거래되었으며, 이는 면적이 작은 경우입니다.

* 임대차 거래에서는 74.75㎡ 면적의 아파트가 225,000,000원의 보증금으로 거래된 사례가 있습니다.

* 인수 보증금: 본건의 경우, 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 종합 판단:

* 최근 유사 면적 거래가(257,500,000원) 및 감정가(257,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 해당 수준으로 판단됩니다.

* 8층이라는 층수 이점과 74.99㎡의 전용면적을 감안하면, 감정가 또는 그 이상의 가치로 평가될 수 있습니다.

* 경매 시세는 통상 감정가의 80~100% 또는 그 이상에서 결정될 수 있으며, 본건의 경우 권리상의 문제가 해소될 가능성이 높아 경쟁이 붙을 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 260,000,000원 (현 시세 및 감정가, 층수 이점 등을 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.