나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51092 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51092 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51092
• 주소: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호
• 감정가: 257,000,000원
• 최저가: 125,930,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

서산지원 경매2계 2025타경51092 | 소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 125,930,000원 | 용도: 아파트

1. 서산 지원 2025타경51092 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51092 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 2억 5천 7백만원

토지면적: 42.65㎡ (약 12.9평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.7평)

분양면적: 74.99㎡ (약 22.7평) (제공된 '건물면적' 기준)

전용면적: 약 59.5㎡ (분양면적의 약 79.3%로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

주위환경: 본 건은 충청남도 서산시 석림동 "서산중앙호수공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제8층 제802호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용상태: 부정형 토지로서 "아파트 건부지"입니다.

인접 도로상태: 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)입니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 석림동에 위치한 서산센트럴코아루아파트 내에 자리하고 있으며, "서산중앙호수공원"이 인접해 있어 쾌적하고 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 앞 도로는 약 2차선으로 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 심OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 을구 순위 4번에 등기된 임차권등기(2024.4.1. 등기)입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금이 2억 5천만원이며 전입일자는 2020년 3월 10일입니다. 최초 보증금 1억 1천 9백만원에 대한 확정일자는 2020년 3월 10일에 받았고, 이후 1억 3천 1백만원을 증액하여 총 2억 5천만원에 대한 확정일자를 2022년 3월 3일에 받았습니다. 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본 물건 입찰 시 인수해야 할 보증금 액수를 반드시 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

서산센트럴코아루아파트가 위치한 지역은 안정적인 주거 수요를 형성하고 있습니다. 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '서산중앙호수공원'이 가까워 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용도가 높으며, 이는 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어 관련 생활 서비스업종의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본 건 아파트는 서산시 석림동의 주거 중심지에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교육 환경으로는 서산석림초등학교, 서산여자중학교, 서산중학교 등이 인근에 소재하여 자녀들의 통학이 편리할 것으로 보입니다.

교통망으로는 단지 주변 도로가 잘 정비되어 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

생활 편의시설로는 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

여가 및 휴식 공간으로는 '서산중앙호수공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 생활을 지원합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 4순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 2억 5천만원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역(전부제한지역)' 및 '중로2류(폭 15m~20m) 저촉' 사항이 있으나, 이미 준공된 아파트 건물의 직접적인 이용이나 거래에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 향후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있는 부분입니다.

외부 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 공원 녹지 위주의 환경으로 파악됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트로, 공원 인접 및 양호한 교통, 생활 편의시설 접근성 등 거주 가치가 높다고 판단됩니다. 하지만, 매수인에게 대항 가능한 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 따라서 본 물건의 투자는 인수해야 할 보증금 액수를 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 가장 중요합니다. 권리 분석 및 인수 금액 확인을 철저히 한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 서산중앙호수공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 제공.

안정적인 주거 지역: 아파트 단지가 밀집된 지역으로 수요층이 탄탄함.

편리한 생활 인프라: 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높음.

잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 공원 주변으로 인한 가치 상승 기대 가능. (단, 권리 인수 비용 고려 필수)

법원 정보

서산지원 경매2계