나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20206 [1] 충청남도 공주시 계룡면 상성리 170-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 상성리 소재 ""상성리마을회관"" 북동측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 단독주택, 농경지 및 임야등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 부정형 완경사지로서 전, 제시외건물부지임.
기호(2) : 부정형 완경사지로서 전임.
기호(3) : 가장형 완경사지로서 단독주택임.
기호(5) : 부정형 완경사지로서 단독주택임.
기호(6,12) : 2필 일단으로 부정형 완경사지로서 주거기타(공장, 창고)등임.
기호(7) : 부정형 급경사지로서 자연림임.
기호(8) : 부정형 완경사지로서 창고용지임.
기호(9) : 부정형 완경사지로서 토지임야임.
기호(11) : 부정형 완경사지로서 전, 일부 도로임.

인접 도로상태

기호(1,3,5,7,9) : 지적도상 맹지이나 본건 서측으로 진입로가 소재함.
기호(2,6,12) : 본건 남서측으로 진입로가 소재함.
기호(4) : 본건 북서측으로 진입로가 소재함.
기호(6,12) : 본건 남서측으로 진입로가 소재함.
기호(8) : 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
기호(11) : 본건 서측으로 왕복2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>등,
기호(2~6,12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>등,
기호(7,8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 등,
기호(9) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 등,
기호(11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 등,

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

기호(3)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 대지이고, 기호(8)의 공부상 지목은 임야이나 현황 창고용지로서 이러한 현실이용상태, 지세 등을 반영하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(9) 북측에 별첨 '사진용지'와 같이 미등기된 '폐가'가 존재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) : 흙벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1972.04.30)

- 외벽 : 페인트마감

이용상태

주택이나 장기간 공실상태로 설비상태 불량함.

설비내역

-.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

* 일괄매각.
* 제시외 건물 일체 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 감안가격임.
* 목록2, 11 - 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

* 사건번호: 공주지원 2025타경20206 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지

* 주소: 충청남도 공주시 계룡면 상성리 170-1

* 토지 정보

* 총 토지면적: 25,049.00 ㎡ (약 7,576.7 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 토지 이용 현황: 전, 제시외 건물부지, 전, 단독주택, 주거기타(공장, 창고), 자연림, 창고용지, 토지임야, 전 일부 도로 등 (다양한 지목 및 용도로 혼재)

* 토지계획 및 제한사항: 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 접도구역 등

* 건물 정보

* 건물 면적: 39.60 ㎡ (약 11.98 평)

* 건물 지분: 39.6 ㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 구조: 흙벽돌조 스레트지붕 단층 건물

* 사용승인일: 1972년 4월 30일

* 건물 용도: 단독주택 (단, 장기간 공실 상태로 설비 상태 불량)

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1,218,420,560 원 (약 1억 2,184만 원)

* 최저매각가격: (제시되어 있지 않으나 감정가를 기준으로 산정될 것임)

* 채권자: 백OOOOOO (백제새마을금고로 추정)

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 일체 매각에서 제외 (최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 감안가격임). 목록2, 11 - 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 충청남도 공주시 계룡면 상성리 마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

* 인접 도로 상태

* 지적도상 맹지인 필지가 다수 있으나, 본건 서측, 남서측, 북서측으로 진입로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 가능한 것으로 판단됨. 기호(11)의 경우 서측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황 (토지)

* 등기부채권 총액: 900,000,000 원 (백제새마을금고 근저당 780,000,000원 + 120,000,000원)

* 주요 권리:

* 평산신씨사간공파30세손석대종중 소유권 이전 (2015.04.13)

* 이병호 소유권 이전 (대물변제, 2021.10.08)

* 백제새마을금고 근저당 (2021.10.08, 7.8억 원) - 말소기준권리

* 백제새마을금고 지상권 설정 (2021.10.15) - 말소

* 백제새마을금고 근저당 (2022.10.14, 1.2억 원) - 말소

* 김희순 소유권이전청구권가등기 (2024.04.29) - 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성 높음.

* 백제새마을금고 임의경매 신청 (2025.02.18) - 말소

* 등기부 현황 (건물)

* 등기부채권 총액: 120,000,000 원

* 주요 권리:

* 신동순 소유권 보존 (2021.10.20)

* 이병호 소유권 이전 (매매, 2021.10.20)

* 백제새마을금고 근저당 공동담보 (2022.10.14, 1.2억 원) - 말소기준권리

* 김희순 소유권이전청구권가등기 (2024.04.29) - 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성 높음.

* 백제새마을금고 임의경매 신청 (2025.02.18) - 말소

* 임차인 현황

* 류제연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-09-25, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 구체적 관계 확인 필요)

* 신동욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1991-07-04, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 구체적 관계 확인 필요)

* 이민호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-02, 대항력 없음.

* 한영일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1968-10-20, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 구체적 관계 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리 및 인수 권리

* 토지 말소기준권리: 백제새마을금고 근저당 (2021.10.08)

* 건물 말소기준권리: 백제새마을금고 근저당 공동담보 (2022.10.14)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당, 지상권, 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. 소유권이전청구권가등기 (김희순) 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 (권리분석상 특이사항으로 명시됨). 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 소유자가 해당 건물에 대한 법정지상권을 취득하게 되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (류제연, 신동욱, 한영일). 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원이지만, 점유 관계 및 권리 내용에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

* 주변 시세 (연립/다세대/빌라)

* 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보를 분석한 결과, 본 건과 직접적인 비교가 가능한 유사 단지는 확인되지 않았습니다. 본건은 단독주택 용도이므로, 인근 단독주택 및 토지 거래 사례를 중심으로 시세 파악이 필요합니다.

* 현 시점에서의 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사 및 인근 부동산 중개업소와의 협의가 필요합니다.

* 검색된 자료에 따르면, 공주시 계룡면 인근 토지 거래 사례의 경우 평당 100만원 이상에서 수십만원 선까지 다양하게 분포하고 있습니다. 다만, 본 건의 넓은 면적과 개발 제한 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 감정가 12억 1,842만 원은 해당 지역의 토지 가격 및 개별 건물의 노후도를 고려할 때, 잠재적 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 상가/점포 현황

* 본 물건의 주 용도는 단독주택이며, 인근 지역은 주거 및 농경지 위주이므로 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설

* 본 물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 공주시내 또는 인근 읍면 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설의 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 공주시는 공공하수처리시설을 공원으로 조성하는 등 환경 개선 노력을 하고 있어, 인근 지역의 혐오시설 존재 가능성은 낮을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이는 감정가 산정 시 반영되었을 가능성이 있으나, 인수 시 상당한 가치 하락 요인이 됩니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 토지 중 일부가 농지(전)로 이용되고 있어, 낙찰자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 허가 취소 및 입찰 보증금 미반환의 불이익을 받을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 3명이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인의 실제 점유 관계, 계약 조건, 권리 내용에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 물리적 리스크

* 건물 노후도: 사용승인일이 1972년으로 건물 노후도가 심각하며, 장기간 공실 상태로 설비 상태 불량으로 인한 수리 및 유지보수 비용이 다대하게 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 최저매각가격 산정 시 이를 감안하였다고 명시되어 있습니다. 추후 철거나 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 현황: 토지 이용 현황이 전, 임야, 창고용지, 주거기타 등 복합적이어서 토지 이용 계획 확인 및 실제 이용 용도에 따른 추가적인 규제나 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 리스크

* 본 물건은 농촌 지역의 비교적 노후된 단독주택과 넓은 토지로 구성되어 있어, 일반적인 주거용 부동산 시장의 흐름과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 수요층이 제한적일 수 있으며, 매각 후 현금화에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 함께 노후된 단독주택으로 구성되어 있으며, 농지, 임야 등 다양한 지목의 토지를 포함하고 있습니다. 채권자(백제새마을금고)의 근저당이 말소기준권리가 되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 불분명, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 농지취득자격증명 제출 의무 등 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 법적 리스크가 산재해 있습니다. 또한, 건물의 심각한 노후도와 장기간의 공실 상태는 즉각적인 수리 및 관리 비용 발생을 예고합니다.

따라서, 본 물건은 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력은 있으나, 위에 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 예상되는 추가 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히 법정지상권 문제는 토지 소유권 행사에 직접적인 영향을 미치므로, 이에 대한 전문가의 법률 자문을 반드시 구해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 (약 7,577평): 개발 가능성 또는 농업, 창고 등 다양한 활용 가능성이 있는 넓은 토지.

* 상대적으로 낮은 건물 가치: 노후된 건물은 철거 후 토지 활용이나 신축을 염두에 두는 투자자에게 유리할 수 있음.

* 농촌 지역의 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 귀농/귀촌 수요 증가 시 토지 가치 상승 가능성.

* 말소기준권리보다 후순위 가등기 등은 매각으로 소멸될 가능성 높아 권리관계 단순화 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,218,420,560 원 (약 1억 2,184만 원)

* 토지 면적: 25,049 ㎡ (약 7,576.7 평)

* 건물 면적: 39.60 ㎡ (약 11.98 평)

* 주변 시세 및 현황 분석 결과, 현재 제시된 감정가는 지역의 거래 사례와 대비하여 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 특히, 법정지상권 성립 불분명, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 건물 노후도 등을 고려할 때, 본 건의 실제 가치는 감정가 대비 상당 부분 할인될 필요가 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 토지 거래 사례, 법정지상권 성립 가능성에 따른 토지 이용 제약 정도, 건물 철거 및 신축 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 잠재적 리스크(특히 법정지상권)를 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 가치 하락 요인을 충분히 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여, 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. (예: 약 7억 3천만 원 ~ 8억 5천만 원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.