나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11502 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 204동 3층 305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ""천안신용초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 204동 26층 건내 3층 305호로서 (사용승인: 1997. 3. 31.)
- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 광평수의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 4차선 도로에 남측, 서측, 동측으로 각 2차선 도로에 접하며, 단지내 도로가 공도와 연결되어 있고, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 임차권등기(2024.07.04. 등기, 임대차보증금 160,000,000원, 전입일 2022.06.27. 확정일자 2022. 06.27.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11502 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 204동 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신용초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안신용초등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 갑12. 압류 (광양시, 2024.12.19. 접수)

* 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리(을구 11번 순위 주택임차권)가 존재함.

임차인 현황:

이름: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.06.27.

확정일자: 2022.05.10.

배당신고일자: 2024.07.04.

대항력: 있음

비고: 을구 11번 순위 주택임차권 등기 (2024.07.04. 등기, 임대차보증금 160,000,000원)

주요 권리 분석:

* 을구 11번 순위의 주택임차권(이종미)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

* 임대차보증금 160,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 본 물건의 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항임.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 18층: 157,000,000원

* 7층: 140,000,000원

* 13층: 122,000,000원

본 건의 감정가는 142,000,000원으로, 최근 매매 사례와 유사한 수준임. 하지만 3층이라는 점을 감안할 때, 층별 시세 편차를 고려해야 함.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 204동 26층 건물 내 3층 305호 (사용승인일: 1997. 3. 31.)

이용 상태: 아파트 1세대 (방 3, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관, 발코니 등)로 이용 중.

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

아파트 정보: 성지새말2단지아파트, 사용승인 1997년, 총 840세대. 해당 세대의 전용면적은 59.97㎡ (약 18.14평)임.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 160,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인임.

노후된 건물: 1997년 사용승인된 건물로, 신축 아파트에 비해 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있음.

층별 시세 편차: 3층으로, 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으며 이는 시세에 반영될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 천안시 동남구에 위치한 아파트로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 160,000,000원을 인수해야 한다는 점임. 이는 본 건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것임.

최근 시세와 감정가는 유사하나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실제 낙찰 후 부담해야 할 총액은 감정가를 훨씬 초과할 수 있어, 매우 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

초등학교 인접: 천안신용초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 있을 수 있음.

잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 신규 교통망 확충 등에 따라 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 매매 최고가 (18층): 157,000,000원

최근 매매 최저가 (13층): 122,000,000원

본 건은 3층으로, 최근 거래된 13층 매매가(122,000,000원) 및 감정가를 고려할 때, 순수 부동산 가치는 대략 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

본 건의 예상 입찰가는 임차 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 산정하며, 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 임차 보증금 160,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 투자 시에는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 반드시 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있는 고위험 물건임을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.