나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11483 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 258-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '용원산업단지' 북측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 단독주택, 중소규모의 공장 등이 섞여 있는 소규모공장지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입은 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등에 비추어 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 남하향의 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 현황 ""공업용건부지""로 이용중입니다.

기호(3~8): 부정형의 토지로 현황 '도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용중입니다.
기호(3~8): 현황 '도로'입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""감정평가액 산출근거 및 결정의견'을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.

기타: 특이사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 1층으로,
외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 판넬, 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 입니다.

이용상태

기호(2): 제2종 근린생활시설(제조업소)로서,
1층: 냉장창고, 냉동창고, 작업실, 창고, 샤워장, 보일러실, 탈의실, 위생실, 사무실 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

""감정평가액 산출근거 및 결정의견'을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 기호(2) 건물 공부상 소재지는 ""성남면 용원리 258-3, 258-28, 258-30""이나, 토지대장상 2016.09.30. 합병으로 실제 ""성남면 용원리 258-3""지상에 소재하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.

기타: 특이사항은 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1 토지 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외
2. 제시외 건물, 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 각 포함(소재불명 등 감정평가서 참조)
3. 목록2 건물 공부상 소재지는 "천안시 동남구 성남면 용원리 258-3, 258-28, 258-30"이나, 실제 "천안시 동남구 성남면 용원리 258-3" 지상에 소재함
4. 대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11483 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 258-3

용도: 근린생활시설

감정가: 금621,705,400원

토지면적: 2642.00㎡ (약 800.2평)

토지지분: 1446.0275㎡ (약 437.4평)

건물면적: 329.27㎡ (약 99.6평)

건물지분: 329.27㎡ (약 99.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중 (중소기업은행으로 추정)

특이사항: 법정지상권, 대항력있는임차인, 유동화물건, 일괄매각(컨테이너 제외), 제시외 건물 및 기계기구 포함.

1.1. 토지 정보

총 토지 면적: 2642.00㎡ (약 800.2평)

토지 이용 현황: 현황 "공업용건부지" 및 "도로"로 이용중.

토지 용도 지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역.

토지 제한 상태: 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내, 일부 200m 이내).

1.2. 건물 정보

건물명: 제2종 근린생활시설 (제조업소)

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 1층

건물 면적: 329.27㎡ (약 99.6평)

건물 이용 현황: 냉장창고, 냉동창고, 작업실, 창고, 샤워장, 보일러실, 탈의실, 위생실, 사무실 등으로 이용중.

공부상 소재지: 천안시 동남구 성남면 용원리 258-3, 258-28, 258-30

실제 소재지: 천안시 동남구 성남면 용원리 258-3

1.3. 제시외 물건

제시외 건물 면적: 209.00㎡

포함 물건: 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구.

제외 물건: 목록1 토지 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '용원산업단지' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 중소규모의 공장 등이 섞여 있는 소규모 공장지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리에 비추어 볼 때 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 남하향의 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 현황 "공업용건부지"로 이용중입니다. 기호(3~8) 토지는 부정형의 토지로 현황 "도로"로 이용중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용중입니다. 기호(3~8) 토지는 현황 "도로"입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 구역은 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내, 일부 200m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을23 근저당권 (중소기업은행, 접수일자 2021-09-06, 채권최고액 540,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

현재 토지 등기부에는 공유자 이전, 소유권 이전(농업회사법인원새로주식회사, 주식회사청우포크), 근저당권(중소기업은행), 다수의 가압류(한국전력공사, 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 중소기업중앙회, 원새로주식회사, 신용보증기금, 중소기업은행, 농협은행주식회사, 기술보증기금), 압류(국민건강보험공단, 천안시), 임의경매개시결정(중소기업은행, 본건)이 등기되어 있습니다. 건물 등기부에도 유사한 권리 관계가 확인됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 2,948,232,999원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 이대엽: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정동진: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사만당미트: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업개시일 2024-02-28, 대항력 없음.

* 주식회사육담: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2019-11-18, 대항력 있음.

3.5. 인수되는 권리

현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 갖는 임차인은 주식회사육담으로 파악됩니다. 다만, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적이지 않은 상황이며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 물건명세서에도 "대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 주의사항이 명시되어 있어, 실제로는 보증금 또는 기타 부담해야 할 금액이 존재할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 '용원산업단지' 인근의 소규모 공장지대에 위치하고 있어, 산업단지 내 또는 주변의 중소 규모 업체들을 대상으로 한 근린생활시설로서의 기능이 주된 상권 특성으로 보입니다. 주변의 다양한 용도(농경지, 주택, 공장) 혼재는 지역 상권의 성격이 특정되지 않았음을 시사하며, 주로 산업 활동을 지원하는 업종이나 지역 주민을 위한 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근에 주요 간선도로가 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동은 용이할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족한 편입니다. 가장 가까운 마트, 병원, 편의점 등은 차량으로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보이며, 성남면 소재지 또는 천안 시내 방향으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주거환경

농경지, 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다. 공장 밀집 지역의 특성상 소음이나 환경적인 요인이 있을 수 있습니다.

5.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

지도 서비스 검색 결과, 물건지 인근에 '용원농공단지'가 있으며, 농지, 공장, 주택 등이 혼재된 지역임을 확인할 수 있습니다. 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 가축사육제한구역에 포함되는 점은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 토지 사용에 대한 지료를 지급하거나 건물 철거 소송에 휘말릴 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사육담 외 '임대차관계 미상의 임차인'이 대항력을 가지고 있을 가능성이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 인정되는 경우, 해당 임차인의 권리를 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 금전적 부담 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 29.5억원에 달하며, 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다. 이는 채무 관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차의 지연이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정된 부분이 있어, 해당 지역에서의 축산업 관련 사업 추진에는 제약이 따릅니다.

* 제시외 물건 및 제외 물건: 제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있으나, 감정평가서 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 소재지 불일치: 건물 공부상 소재지가 여러 필지에 걸쳐 있으나 실제로는 한 필지에 소재하는 점은 행정 처리상 혼동의 여지가 있으나, 본건 경매 대상 토지(258-3)에 건물이 소재하므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권 회수 절차가 일반적인 경우와 다를 수 있어, 이에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 성남면 용원리에 위치한 근린생활시설(제조업소)로, 용원산업단지 인근의 공장지대에 자리하고 있습니다. 넓은 토지 면적(약 800평)과 상당한 건물 면적(약 100평)을 갖추고 있어 다양한 사업적 활용이 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상 또는 0원) 존재, 복잡하고 높은 채무 총액 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 법정지상권과 대항력 있는 임차인 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 사용 제약을 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 용원산업단지 인근의 공장/창고 부지로서의 잠재력.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 확장 또는 개발 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (다만, 리스크 해소 비용을 충분히 고려해야 함).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법정지상권의 성립 여부 및 범위, 그리고 대항력 있는 임차인(주식회사육담 및 임대차관계 미상 임차인)의 실제 인수 보증금 및 차임에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 이러한 위험 요소들을 정확히 계량화하기 어려워, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

만약 법정지상권이 성립하고 대항력 있는 임차인에게 상당한 금액의 보증금이나 기타 권리를 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다. 따라서, 실제 인수해야 할 금액을 제외하고, 이러한 불확실성으로 인한 추가적인 할인율을 적용하여 매우 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

본 물건은 리스크가 크므로, 입찰 전 반드시 현장 방문, 등기부 및 관련 서류 상세 분석, 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하고, 이에 대한 충분한 대비책을 마련한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.