나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20095 [1] 충청남도 공주시 유구읍 백교리 69-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 충청남도 공주시 유구읍 백교리 소재 "백교2리 노인회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 공동주택 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 공히 본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 평지로서 잡종지 상태임. 기호(2): 대체로 삼각형 평지로서 잡종지 상태임. 기호(3): 대체로 부정형 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건은 공히 본건 동측으로 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 기호(1~3) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(1,2) 토지는 공부상 전, 답이나 현황 잡종지 상태인 바, 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(4) 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, - 외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등, - 내벽: 몰탈위 페인팅 마감, 벽지마감 및 타일붙임 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 및 지하1층은 농산물가공공장, 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2,3) 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물[기호 ㉠~㉪] 및 제시외 관정 (ⓐ,ⓑ) 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 슬래브지붕이나 현황 일부 슬래브위 조립식판넬지붕인 바, 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임. - 이해관계인 부재로 내부 상태 등은 일반건축물대장 현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20095 (1)

소재지: 충청남도 공주시 유구읍 백교리 69-10

용도: 근린주택 (지하 1층, 지상 2층 규모에 농산물가공공장, 근린시설, 주택 혼합 이용)

감정가: 817,405,100원

토지면적: 1374.00㎡ (약 415.01평)

건물면적: 247.41㎡ (약 74.82평)

건물 제시외면적: 262.20㎡ (약 79.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유구새마을금고 (추정)

특이사항: 제시외 건물 및 관정 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 공주시 유구읍 백교리 소재 "백교2리 노인회관" 동측 인근에 위치. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공동주택 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 이루고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편으로, 일반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 2차선 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현황 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 12월 11일 유구새마을금고 근저당권 (420,000,000원).

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리.

* 현 소유자: 김두천 (상속으로 인한 소유권 이전).

* 등기부채권 총액: 809,596,643원. 이는 감정가 대비 높은 채무 총액을 나타내며, 채권자들의 다수가 경매 신청 채권자(유구새마을금고) 외 다수 존재함.

4. 상권분석

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 건물 이용상태: 1층 및 지하 1층은 농산물가공공장으로, 2층은 주택으로 이용 중임. 이는 복합적인 용도로 활용되고 있음을 시사함.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 "삼화주택" (다세대) 매매 정보는 2024년 2월 3,000만원 (약 15.7평), 2026년 4월 3,500만원 (약 15.8평), 2026년 3월 2,000만원 (약 15.7평)으로, 본건과는 건물 유형 및 규모 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어려움. 본건은 넓은 토지 면적(1374㎡)과 농산물 가공 공장 시설을 포함하고 있어, 단순 주택 시세와는 다른 가치 평가가 필요함.

* 건축물대장 상 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 실제 농수산물가공 공장, 근린시설, 주택으로 이용되고 있어, 해당 지역의 제2종일반주거지역 용도와 부합하는 복합 용도 개발 또는 활용 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설: "백교2리 노인회관"이 인근에 위치하며, 학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖춘 편임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 관정: 매각물건에 포함되어 낙찰자가 소유권을 취득하게 되나, 실제 이용 상태 및 법적 문제는 별도 확인 필요.

* 공부와의 차이:

* 토지: 공부상 전, 답이나 현황 잡종지로 이용 중. (현황에 따른 지목 변경 또는 이용에 따른 가치 조정 고려)

* 건물: 공부상 슬래브지붕이나 현황 일부 조립식판넬지붕. (경미한 사항으로 판단되나, 확인 필요)

* 임대 내역 미상: 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 건물의 실제 점유 및 임대 상황이 불분명하여, 명도 또는 내부 상태 확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 높은 채무 총액: 8억 원이 넘는 총 채권액은 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있음을 시사함.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 유구읍 백교리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적(1374㎡)과 지하 1층, 지상 2층의 복합 용도 건물(농산물가공공장, 근린시설, 주택)을 갖추고 있어 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 교통 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 높은 채무 총액과 임대 내역 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 토지 및 건물의 공부와의 차이점, 제시외 건물 등은 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대지 면적 대비 활용도가 높은 복합 용도 건물: 농산물가공공장, 근린시설, 주택으로의 활용이 동시에 가능하여 다양한 사업 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1374㎡의 넓은 대지는 향후 건축 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 지역 내 기반 시설 접근성: 인근에 학교, 근린생활시설, 버스 승강장 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 817,405,100원입니다.

주변 "삼화주택"(다세대)의 최근 매매가는 2,000만원 ~ 3,500만원 수준으로, 이는 본건의 규모와 용도와는 차이가 커 직접적인 시세 비교 기준이 되기 어렵습니다. 본건은 넓은 토지 면적과 산업 시설을 포함한 복합 용도 건물로서, 해당 지역의 제2종일반주거지역 내에서의 활용 가치가 중요합니다.

잠재적 리스크(높은 채무액, 임대 내역 미상 등)와 물건 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 572,000,000원 ~ 694,000,000원

이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으며, 보다 정확한 판단을 위해서는 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.