나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20 [1] 충청남도 공주시 쌍신동 13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 쌍신동 소재 ""쌍신동일반산업단지개발지"" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나 대중교통의 편의은 열악함

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 철물점 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 포장도로에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(반촌천)<하천법>

제시목록 외의 물건

지상에 창고 및 주차장 등으로 사용되는 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

지목상 ""전"" 이나 현황 대지 및 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브 지붕의 2층 주택으로

외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

탐문결과 주거용으로 이용중임

설비내역

기본적인 전기 설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1-지목 '전'이나 현황 목록2의 건부지. 농지취득자격증명 제출 요하지 않음.
목록2-제시외 증축 부분 건물 매각 포함. 인접토지를 침범하고 있으며 법정지상권 성립여부 불분명하고 증축부분에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경20 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 쌍신동 13 (새주소: 충청남도 공주시 심산길 166)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 343,613,820원

* 토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

* 건물면적: 118.46㎡ (약 35.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 충남신용보증재단 (주요 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 충청남도 공주시 쌍신동 소재 "쌍신동일반산업단지개발지" 남측에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건 주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택 등이 분포하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입은 가능하나, 대중교통의 편의성은 열악한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 토지는 북측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 하천구역(반촌천)에 해당됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 토지로, 현재 철물점 및 주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 지목과 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 건물이 건축된 대지 및 잡종지 상태입니다. (목록1-지목 '전'이나 현황 목록2의 건부지. 농지취득자격증명 제출 요하지 않음.)

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2005년 11월 22일 접수된 공주농업협동조합 근저당 (을1)입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등기들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 기본적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 물건명세서상 목록2 건물의 증축 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 이 점은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주충열

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건이 위치한 공주시 쌍신동 지역은 농촌 및 개발 중인 산업단지 인근의 특성을 보입니다.

* 상권 규모: 현재 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 농산물 관련 시설이 분포할 가능성이 높습니다.

* 편의시설 접근성: 일상적인 소비를 위한 편의 시설(마트, 은행 등) 이용은 공주시 중심지로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 영향: "쌍신동일반산업단지개발지" 인근의 산업 활동에 따른 배후 수요 가능성은 있으나, 현재 상권 활성화 정도는 낮을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 없이는 대중교통 이용이 매우 불편한 지역입니다. 인근 도로 사정상 공주시 중심지로의 접근성이 중요합니다.

* 교육: 초등학교, 중학교 등 주요 교육 시설은 공주시 내에 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 의료: 종합병원 및 주요 의료 시설은 공주시 중심부에 집중되어 있어, 의료 서비스 이용 시 이동 시간이 소요됩니다.

* 편의시설: 대형마트, 은행 등 주요 편의 시설 이용은 공주시 중심 상권을 이용해야 합니다.

* 주변 환경: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 하천구역(반촌천) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 외부 지도 검색 결과, 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지 개발지 인근임을 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 다수의 경매 개시 결정이 있어(2025타경20, 2025타경20216), 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 목록2 건물의 제시외 증축 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 인접 토지를 침범하고 있는 상태입니다.

* 원상회복명령 가능성: 증축 부분에 대하여 법원으로부터 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적이 480.00㎡에 달하며, 지상에는 창고 및 주차장 등으로 사용되는 제시 외 건물이 존재합니다. 이 부분의 처리 방안 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 구체적인 임대차 관계는 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 쌍신동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 3억 4천만 원대이며, 토지 605㎡, 건물 118.46㎡ 규모입니다. 쌍신동 일반산업단지 인근에 자리하고 있으며, 주위는 농지와 산지로 둘러싸여 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

본 건의 가장 큰 특징은 다수의 잠재적 리스크를 안고 있다는 점입니다. 목록2 건물의 증축 부분과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 인접 토지를 침범하고 있으며, 이에 따른 원상회복 명령 가능성도 존재합니다. 또한, 480㎡에 달하는 큰 규모의 제시 외 건물이 소재하고 있어 추가적인 처리 방안 및 비용 발생이 예상됩니다. 지목과 현황이 불일치하는 점도 고려해야 합니다.

이러한 복합적인 권리 및 현황상의 문제로 인해, 본 물건은 입지적 장점보다는 리스크 관리에 중점을 두고 신중하게 접근해야 합니다. 잠재적 리스크 해소에 필요한 시간과 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각 이점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 이용 계획에 맞춰 개발 또는 활용 가능성을 종합적으로 고려할 수 있습니다.

* 건부지 활용: 지목은 '전'이나 실제로는 건물이 건축되어 건부지로 활용되고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 불필요하여 취득 절차가 간소화됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반산업단지 개발지 인근이라는 점에서 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 343,613,820원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

본 물건은 법정지상권 불분명, 인접 토지 침범, 원상회복명령 가능성, 큰 규모의 제시 외 건물 존재 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크 해소에 소요될 것으로 예상되는 제반 비용(법률 자문, 법정지상권 해결 비용, 제시 외 건물 철거 또는 활용 비용 등)과 시간을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세를 분석하기 어렵습니다. 따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준 에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 더욱 면밀하게 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.