나이스옥션 법원경매 천안 2025타경388 [1] 충청남도 아산시 신창면 행목리 77-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 행목리 소재 ""행촌마을"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전,
답 등의 농경지, 단독주택, 축사, 중소규모의 공장 등으로 이루어진 농촌지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통
상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 장방형의 평지로서 현황 잡종지(건축중단) 로 이용중임.
기호(2): 부정형의 평지로서 현황 잡종지(건축중단) 로 이용중임.
기호(3): 부정형의 평지로서 현황 도로 및 도로예정지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 서측으로 폭 4미터 내외의 포장 도로 (기호(3)의 일부 포함) 가 소재함.
기호(2): 본건 남서측으로 폭 4미터 내외의 도로(기호(3)) 가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(신창18(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-
22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
(경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.)

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 지상에 건축이 중단된 건물4동이 소재함.

공부와의 차이

기호(1~3)의 공부상 지목은 전이나 기호(1,2)에 대하여 건축신고를 행한 후에 건물 4동을 건
축중에 현황 중단된 상태이며, 기호(3)은 현황 도로 및 기호(2) 출입을 위한 도로예정지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임.
목록1.2.3. 공부상 전이나, 목록1.목록2 지상에 건축신고 후 건물 4동이 건축중에 중단한 상태이고, 목록3은 현황상 도로 및 도로예정지 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경388 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 행목리 77-4

토지이용현황: 전

감정가: 363,002,000원

토지면적: 2162.00㎡ (654.00평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 토지만매각, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 행목리 소재 "행촌마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 축사, 중소규모의 공장 등으로 이루어진 농촌지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

1.2. 3.인접 도로상태

* 기호(1) 토지: 본건 서측으로 폭 4미터 내외의 포장 도로 (기호(3)의 일부 포함) 가 소재함.

* 기호(2) 토지: 본건 남서측으로 폭 4미터 내외의 도로(기호(3)) 가 소재함.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1~3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(신창18(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과에 확인 필요.

1.2. 5.주변 시설 정보

* 본건이 소재한 아산시 신창면 행목리는 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재하는 농촌 지역으로, 신창역, 한국폴리텍Ⅳ대학, 순천향대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교 및 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 내에는 신창향교와 같은 역사적 장소도 있습니다.

* 아산시의 폐기물 처리장(생활자원처리장)이 실옥동에 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 과거 아산시에서 쓰레기 소각장, 예비군 훈련장 이전 등의 님비(NIMBY) 현상과 관련된 논의가 있었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-10-29)

* 등기부상 권리사항 요약:

* 갑1 - 소유권이전 (김광옥, 2021-08-27)

* 을1 - 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-10-29, 221,000,000원) - 말소기준권리 (소멸)

* 을2 - 지상권설정 (청양신용협동조합, 2021-10-29) - 말소 (소멸)

* 갑2 - 소유권일부(2162분의46)가처분 (김장자, 2022-11-30) - 존속

* 갑3 - 가압류 (김수자, 2024-06-12, 48,151,803원) - 말소 (소멸)

* 갑4 - 강제경매 (김숙자, 2025-02-25) - 말소 (소멸)

* 갑7 - 임의경매 (청양신용협동조합, 2025-10-14) - 말소 (소멸)

* 총 등기부채권액: 269,151,803원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권 성립여지 있음 (매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 임대 관계는 미상으로, 별도의 점유자가 있을 가능성이 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수할 위험이 존재하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 3.법정지상권 분석

* 본건은 토지만 매각 대상이나, 목록 1, 2 토지 지상에 건축 중단된 4동의 건물이 존재합니다.

* 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음'이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 본 토지 매각 시 해당 건물들에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 중요한 권리 제한 요소입니다.

* 특히, '최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임'이라는 주의사항은 이러한 법정지상권의 영향을 반영한 가격 책정임을 시사합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

* 본건 소재지는 충청남도 아산시 신창면 행목리로, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

* "행촌마을" 서측 인근에 위치하고 있어, 농촌 지역의 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2.개발 잠재력

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 성장관리구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 접근성

* 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주요 편의시설 (마트, 병원, 학교 등) 및 생활 기반 시설에 대한 접근성은 본건의 입지적 특성상 다소 제한적일 수 있으며, 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건축 중단 건물 및 법정지상권

* 목록 1, 2 지상에 건축 중단된 4동의 건물이 존재하며, 이 건물들로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크입니다.

* 매각으로 법정지상권이 소멸되지 않을 경우, 토지 사용에 심각한 제약이 발생하며, 건물 철거 또는 법정지상권 설정에 따른 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

1.6. 2.토지만 매각 및 지목과의 차이

* 본건은 토지만 매각 대상이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 건축 중단된 잡종지 및 도로/도로 예정지로 이용 중입니다. 이러한 공부상 지목과 현황의 차이는 추후 재산권 행사 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 특히, 목록 3은 현황상 도로 및 도로 예정지로, 향후 소유권 행사나 개발 계획 수립 시 도로로서의 기능이 강조될 수 있습니다.

1.6. 3.소유권 일부 가처분

* 등기부상 '소유권일부(2162분의46) 가처분' (채권자: 김장자, 접수일: 2022-11-30)이 말소되지 않고 존속하고 있습니다.

* 이는 해당 토지 지분(약 2.14%)에 대한 소유권 분쟁 가능성을 내포하며, 향후 소유권 이전이나 담보 설정 등에 있어 제한이 발생할 수 있습니다.

1.6. 4.중복 병합 사건

* 본 사건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차 및 관련된 복잡성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 충청남도 아산시 신창면의 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다.

* 감정가는 3억 6천여만 원 수준이나, 토지만 매각 대상임에도 불구하고 지상 건축 중단 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 소유권 일부 가처분 등 다수의 권리상 제약이 예상됩니다.

* 특히, 법정지상권은 토지 가치를 크게 훼손할 수 있는 중대한 리스크이며, 최저 매각 가격 또한 이러한 제약을 반영한 것으로 보입니다.

* 토지 이용계획상 개발 가능성은 있으나, 각종 제한사항을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 (계획관리지역).

* 주변 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등 혼재 지역으로, 다양한 용도로의 활용 가능성 탐색.

* 법정지상권 문제를 명확히 해결하고 개발 행위를 추진할 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치 발생 가능.

* (주의) 투자 포인트는 이러한 리스크들을 모두 해결하거나 감안할 수 있을 때에만 유효합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 본건의 감정가, 최저 매각 가격, 인수될 수 있는 권리(법정지상권 등), 건물 철거 비용, 개발 가능성, 주변 시세, 입찰 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 법정지상권의 성립 여부 및 그 구체적인 내용(지료, 건물 가치 등)에 따라 토지의 실질 가치가 크게 달라지므로, 본건에 대한 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

* 따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문 컨설팅을 통해 상세한 재평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.