나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11313 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 208동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ""천안신용초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 이루어진 아파트지대로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소
재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 208동 24층 건내 8층 802호로서 (사용승인: 1997.03.31)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북측으로 4차선 도로 및 남측, 서측, 동측으로 2차선 포장도로에
접하며, 아파트단지의 차량출입구는 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환
경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 전원철, 박화란)는 경매신청채권자로 임차인 전원철, 박화란의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 155,000,000원, 전입일자 2021.11.24. 확정일자 2021.11.24.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11313 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 208동 8층 802호

용도: 아파트

감정가: 148,000,000원

면적:

토지: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신용초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 이루어진 아파트지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

도로상태: 본건이 속한 아파트 단지는 북측으로 4차선 도로, 남측, 서측, 동측으로 2차선 포장도로에 접하며, 단지의 차량출입구는 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안신용초등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5 압류 (국민건강보험공단, 2024.02.16.)

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

임차인 현황:

박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

전 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2021.11.24. 배당신고일자 2024.03.11. 대항력 있음.

주요 권리관계:

을구 3번 임차권 등기 (전원철 외 1명, 임대차보증금 155,000,000원, 전입/확정일자 2021.11.24.)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리임. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 함.

말소 예정 권리: 갑5, 갑6, 갑7 (강제경매 개시결정) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치한 아파트 단지로서, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

대규모 상업시설보다는 단지 주변의 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

직접적인 상권 형성 지역이라기보다는 주거 배후지로서의 성격이 강함.

1.4. 생활정보

건물 정보:

주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874번지 (신방동 성지새말2단지아파트 208동 802호)

구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 24층 건물 내 8층

사용승인일: 1997.03.31

면적: 전용면적 59.97㎡ (약 18.14평)

이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방, 욕실/화장실, 발코니 등)

설비: 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 소방, 승강기, 지하주차장 등 완비.

단지 정보:

아파트명: 성지새말2단지아파트

총 세대수: 840세대

총 주차대수: 303대

최고층: 24층

1.5. 혐오시설 조사

본건 소재지 주변에 대해 관련 정보 및 지도 검색을 실시한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등은 확인되지 않았음.

주변 환경은 아파트 단지, 학교(천안신용초등학교), 자연림 등으로 구성되어 있어 비교적 양호한 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됨.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인(전원철 외 1명)이 존재하며, 임대차보증금 155,000,000원 전액이 배당에서 회수되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 총 실투자금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인임.

건축물 사용승인일이 1997년 3월 31일로, 20년 이상 경과된 아파트로서 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

박화란 임차인의 보증금 및 대항력 관련 정보가 '0원, 없음'으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사가 임차인 전원철, 박화란의 보증금반환채권 양수인이라는 점을 고려할 때, 관련 권리관계에 대한 더욱 면밀한 확인이 필요할 수 있음. 다만, 현재 명시된 주요 인수 위험은 전원철 외 1명의 임차권임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준임.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담임. 배당 결과에 따라 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 금액을 고려한 총 예상 비용 산출이 필수적임.

경매 신청 채권자가 주택도시보증공사인 점을 감안할 때, 임차인의 권리가 비교적 명확하게 관리되고 있을 가능성이 있으나, 인수 금액은 반드시 확인해야 함.

감정가(148,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 157,000,000원)를 고려하면, 물건 자체의 가치는 감정가 수준으로 평가될 수 있으나, 인수 보증금으로 인해 총 부담액은 크게 늘어날 수 있음.

1.8. 투자 포인트

인수해야 할 임차 보증금(155,000,000원)을 제외하고, 물건 자체의 낙찰가율을 낮게 책정할 경우 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

천안시 신방동 지역은 주거 선호도가 높은 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 기대됨.

초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 확보가 용이함.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다.

최근 동일 단지 내 실거래가 내역을 보면, 2026년 6월 3일 13층이 122,000,000원, 6월 5일 7층이 140,000,000원, 6월 21일 18층이 157,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 8층에 해당하므로, 최근 7층 거래가(140,000,000원) 및 감정가(148,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 물건 자체의 가치는 약 140,000,000원 ~ 148,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 매수인은 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 추가로 인수해야 하므로, 실제 총 지출 비용은 낙찰가 + 155,000,000원이 됩니다.

따라서, 물건 자체에 대한 합리적인 입찰가로 135,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 인수 보증금 155,000,000원을 포함한 총 투자 금액이 현재 시세(약 140,000,000원~157,000,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.