나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11465 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층604호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11465 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층604호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경11465 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층604호 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 126,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 소재 대우아파트 103동 6층 604호 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경11465 (1)이며, 부동산강제경매 물건으로 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

감정가는 181,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보

건물(전용면적): 59.95㎡ (약 18.13평)

토지(대지권): 25.15㎡ (약 7.60평)

※ 본 전용면적($59.95 \text{m}^2$)은 일반적으로 구 $77 \text{m}^2$형(약 23평형) 또는 $84 \text{m}^2$형(약 25평형)의 아파트 분양면적에 해당될 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본 아파트는 '천안두정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 환경은 양호한 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 주변 환경

토지는 대체로 장방형의 형태이며 아파트단지의 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 $25\text{m} \sim 30\text{m}$), 중로3류(폭 $12\text{m} \sim 15\text{m}$), 소로1류(폭 $10\text{m} \sim 12\text{m}$) 도로를 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

교육 환경으로는 천안두정초등학교, 천안신대초등학교, 한사랑유치원의 상대 및 절대보호구역에 속해 있어 교육 여건은 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

주위가 아파트단지와 근린생활시설로 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

인근에 학교 시설이 다수 위치하고 공원이 있어 주거 환경의 쾌적성도 보통 이상입니다.

다만, 두정동 지역은 과거 개발 과정에서 일부 주거지역이 상업지구로 전환된 이력이 있으며, 이로 인해 모텔촌, 먹자골목, 유흥가 등이 함께 형성된 지역적 특성이 있어 주거 환경에 미치는 잠재적 영향에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무관계

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

강제경매의 경우 채무자의 임의 매각 의사가 아닌 채권자의 강제 집행에 의해 진행됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인 관련)

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 경매신청채권자로서 임차인 고승한의 임차보증금반환채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계한 특이사항이 있습니다.

이는 주택도시보증공사가 임차인의 법적 지위를 이어받아 대항력 있는 임차인의 보증금 회수를 추진하는 건입니다.

**낙찰자는 임차인의 대항력에 기한 보증금 전액 또는 일부에 대하여 인수 책임이 발생할 수 있습니다.** 주택도시보증공사의 배당 요구 여부, 채권액, 배당 순위 등을 면밀히 검토하여 인수 금액 발생 가능성을 파악해야 합니다.

4. 물건 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 6층에 위치합니다.

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비(온수보일러), 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 수차례 방문에도 불구하고 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장상 도면 및 유사 규모 아파트 조사를 통해 표준적인 이용상황을 감안하여 평가되었습니다. 낙찰 전 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

권리 인수 위험: 주택도시보증공사가 대항력 및 우선변제권을 승계한 임차인의 채권 양수인이므로, 낙찰가에 따라 미배당 보증금에 대한 인수 책임이 발생할 수 있는 **중대한 권리적 리스크**가 존재합니다. 반드시 권리 관계를 명확히 분석해야 합니다.

주변 환경 리스크: 두정동 일부 지역의 상업지구 특성으로 인한 유흥 시설 및 모텔촌 형성 여부를 확인하여 주거 쾌적성 저해 요소를 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

핵심 주거 지역 입지: 천안두정초등학교 인근의 대단위 아파트 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경 및 편의성이 양호합니다.

양호한 교통 여건: 대중교통 이용이 편리하고 도로 접근성이 좋아 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

소형 아파트 수요: 전용 $59.95\text{m}^2$의 면적은 실수요자들의 선호도가 높은 면적으로 환금성이 좋을 것으로 예상됩니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 지역 내 우수한 입지와 주거 편의시설을 갖춘 아파트로 투자 매력도는 높은 편입니다.

그러나 **가장 중요한 것은 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환 채권의 대항력 및 우선변제권 승계에 따른 인수 금액 발생 가능성을 철저하게 분석하는 것입니다.** 입찰 전 등기부등본상의 권리 관계와 주택도시보증공사의 채권 청구 내역을 확인하여 명도 계획 및 인수 금액 발생 여부를 예측하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

법원 정보

천안지원 경매7계