나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11465 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안두정초등학교' 남서측 인근에 소재하는
""대우아파트"" 제103동 제6층 제604호 로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설,
공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 제6층 제604호 로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형에 유사한 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~
30m)(대로3-7)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(천안신대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한사
랑유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한사랑유치원(절대
정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 경매신청채권자로 임차인 고승한의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력 및 우선변제권 승계하였지만 2026. 6. 19.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경11465 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층 604호입니다.

본 물건은 공동주택, 즉 아파트이며 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 181,000,000원입니다.

토지 면적은 25.15㎡ (약 7.61평)이며, 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.14평)입니다.

토지 지분은 25.146㎡, 건물 지분은 59.946㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안두정초등학교' 남서측 인근에 위치한 "대우아파트" 103동 6층 604호입니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025.04.03. 접수)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들은 위 강제경매 등기 외 다수 존재하나, 을구 10번 임차권등기(고승한, 180,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 고승한은 2022년 7월 19일 전입하여 2022년 6월 2일 확정일자를 받았습니다.

임차보증금은 180,000,000원이며, 차임은 없습니다.

배당신고일자는 2024년 7월 24일입니다.

현재 등기부상 대항력은 없는 것으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 임차권등기가 존재하여 주의가 필요합니다.

고승한의 임차인 정보는 고 으로 마스킹 처리합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 10번 임차권등기(임차보증금 180,000,000원)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

주택도시보증공사는 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계하였으나, 2026년 6월 19일자 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소를 해주겠다는 내용이 제출되었습니다.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 임차권등기의 존재로 인해, 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 두정동 일대는 주거지역으로서, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 공원 등이 고르게 분포하여 생활 환경이 안정적입니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 천안두정초등학교, 천안신대초등학교, 한사랑유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용은 임차권등기 말소 및 대항력 포기를 명시하고 있으나, 물건명세서상 매수인 인수 가능성이 언급되어 있어 최종적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

5.2. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 임차인 고승한의 임차보증금 180,000,000원 중 배당에서 충당되지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중한 검토를 요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 준수한 입지조건을 갖춘 아파트입니다.

하지만 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크가 존재하므로, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

건물 및 단지 상태는 일반적인 수준으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 두정동의 우수한 생활 인프라 및 교통 접근성.

* 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 감정가.

* 향후 명도 및 권리 관계 해결 시 시세 차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.94㎡)의 거래 사례는 2026년 7월 11일에 183,000,000원에 이루어졌습니다.

본건 감정가(181,000,000원) 또한 유사한 수준입니다.

다만, 임차인 보증금 180,000,000원의 인수 가능성을 고려해야 하므로, 입찰가 산정 시에는 이를 최우선으로 반영해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 권리 인수 여부 및 시세 변동 가능성을 배제한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

최종적으로, 임차 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매수가는 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.