나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경106983 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 제에이동 제7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경106983 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 제에이동 제7층704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경106983
• 주소: 서울특별시 성북구 종암로32길 12(하월곡동), 제에이동 제7층704호 (하월곡동,갤럭시하월곡)
• 감정가: 359,000,000원
• 최저가: 48,184,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매4계 2024타경106983 | 소재지: 서울특별시 성북구 종암로32길 12(하월곡동), 제에이동 제7층704호 (하월곡동,갤럭시하월곡) | 감정가: 359,000,000원 | 최저가: 48,184,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행하는 2024타경106983(1) 사건으로, 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260에 소재한 갤럭시하월곡 제에이동 제7층 제704호 오피스텔에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다. 감정가는 359,000,000원이며, 토지 면적은 10.85㎡ (약 3.28평), 건물 면적은 29.76㎡ (약 9.00평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 소유자 및 채무자는 장OO이고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본문

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경106983 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 제에이동 제7층704호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 359,000,000원

토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260에 위치하며, "종암로" 동측 인근 및 "종암사거리" 동북측에 자리하고 있습니다. 주변은 학교, 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설과의 접근성이 보통인 편입니다. 서측 인근에 종암로가 있고, 대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 차량 진출입이 용이합니다. 도보 8분 거리에 수도권 4호선 길음역, 도보 13분 거리에 수도권 6호선 월곡역이 있어 교통 여건이 양호한 편입니다. 향후 동북선 개통 시 초역세권으로 발돋움할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리(근저당권) 이하 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현황조사서 상 임차인 정보가 일부 확인되나, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 매각물건명세서를 면밀히 검토하여 정확히 확인해야 합니다. 과거 유사 물건 경매 사례에서 대항력 있는 임차인이 있으나 대항력 포기 조건으로 입찰이 안전하다고 판단된 경우도 있습니다. 본건 역시 인수되는 권리가 없는 깔끔한 권리 상태일 가능성이 높으나, 최종 입찰 전 반드시 법원 집행관의 현황 조사서, 매각물건명세서, 등기부등본 등을 최종 확인하여 인수 부담 여부를 명확히 파악해야 합니다.

1.5. 상권분석

주변 지역은 학교, 아파트 단지, 빌라 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 대로변에 위치하여 인지도가 높으며, 다세대 주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

1.6. 생활정보

본건은 전용면적 약 9.00평(29.76㎡)의 오피스텔로, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 현관 등으로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 석재 및 강화마루, 창호는 하이샷시 및 이중창 등으로 마감되었습니다. 2020년 10월에 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하여 전반적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 토지 정보

토지는 사다리형의 형상이며, 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다. 건물의 3면이 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

내부 확인이 폐문부재로 인해 불가능하여 건축물 현황도, 평가 전례, 외부 관찰 등에 의해 작성된 점은 현장 답사를 통해 직접 내부 상태를 확인해야 할 필요성을 시사합니다. 인테리어 마감 또한 동류 물건의 통상적인 수준을 기준으로 평가되었으므로, 실제 마감 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 주거용 오피스텔의 특성상 임대차 관계의 복잡성 및 명도 저항 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구의 준주거지역에 위치한 비교적 신축(5년차) 오피스텔로, 방 2개 구조를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다. 특히 향후 동북선 개통 예정으로 인한 교통 환경 개선 기대감이 있습니다. 다만, 내부 상태 및 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. **입지:** 서울 성북구 핵심 지역에 위치하며, 지하철역(길음역, 월곡역) 및 주요 도로 접근성이 우수합니다.

2. **교통 개선:** 동북선 개통 예정으로 향후 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

3. **신축 건물:** 5년차의 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. **생활 편의시설:** 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 인근에 풍부합니다.

5. **실수요 및 임대수요:** 2룸 구조로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층과 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 높은 전세가율(89.77%)은 임대 투자 관점에서 긍정적 신호일 수 있습니다.

6. **권리 분석:** 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 분석 시 안전한 취득이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계