나이스옥션 법원경매 공주 2025타경29 [1] 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 ""공주경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 중 제2층 제202호 외 4개호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 옥탑 누다락에는 각호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하오니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경29 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 215,000,000원

토지면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

토지지분: 53.6413㎡ (약 16.23평)

건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

건물지분: 70.38㎡ (약 21.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 "공주경찰서" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제반 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 건축물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 사용승인일은 2020년 02월 07일로 비교적 신축입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구에 속합니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.

토지 이용계획확인서상 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 황진표 근저당(2022.12.19.)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

신탁등기 말소 기록이 다수 확인됩니다.

가압류(주식회사대한투자대부), 강제경매(송영주) 등은 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 115,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 본건에는 대항력 있는 임차인 이 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-24

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 있음

해당 임차인은 보증금 185,000,000원을 가지고 있으며, 대항력이 있어 인수 보증금에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 본건 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

3.3. 권리분석 요약

본건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 185,000,000원이 인수되는지 여부는 매우 중요한 고려사항입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 신고 및 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택 및 빌라의 시세는 다음과 같습니다.

* 덕수빌리지 102동 (전용 76.27㎡, 2004년식): 2024년 5월, 80,000,000원에 매매됨 (평당 약 1,048,800원)

* 덕수빌리지 103동 (전용 76.27㎡, 2004년식): 2025년 11월, 80,000,000원에 매매됨 (평당 약 1,048,800원)

* 삼손빌라 (전용 84.8176㎡, 2000년식): 2026년 3월, 120,000,000원에 매매됨 (평당 약 1,414,800원)

본건 건물 면적은 70.38㎡(약 21.29평)이며, 감정가는 215,000,000원입니다.

최근 거래된 시세(80,000,000원 ~ 120,000,000원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 덕수빌리지의 거래 가격을 기준으로 본건 면적(70.38㎡)의 시가를 추정하면 약 73,850,000원 (70.38㎡ * 1,048,800원/㎡) 수준입니다.

삼손빌라의 높은 가격(120,000,000원)을 적용해도 약 99,235,800원 (70.38㎡ * 1,414,800원/㎡) 수준입니다.

따라서, 감정가 대비 시세가 낮다는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다.

4.2. 단지/건물 특성

본건이 속한 주건축물 1동은 2020년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 해당 건물 내에는 8세대가 구성되어 있습니다.

건물 전체(총괄표제부 기준)는 3개동, 총 24세대로 이루어진 연립/다세대 주택 단지로 추정됩니다.

주변 시세 분석에서 언급된 "덕수빌리지" 또는 "삼손빌라"와 유사한 단지 내 물건으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 "공주경찰서"가 위치하고 있으며, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

공주 시내의 주요 편의시설(상업시설, 교육시설 등) 접근성도 양호한 편입니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 시설은 감지되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 씨는 185,000,000원의 보증금과 대항력을 가지고 있습니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

임차인의 배당 신고 여부 및 실제 배당 내역 확인이 중요합니다.

6.2. 중복사건

본 건은 2025타경29 외에도 2026타경66의 강제경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다.

이는 채권자 간의 복잡한 관계나 추가적인 법적 절차가 진행될 가능성을 시사합니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 옥탑 누다락에 각 호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재한다고 합니다. 이는 추가적인 활용 가능성을 제공할 수 있으나, 등기부상 명확히 표기되지 않았을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공주시 웅진동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축에 가까운 건물 상태를 갖추고 있습니다.

하지만, 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정된 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 거액의 보증금을 가지고 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

특히, 임차인의 보증금이 낙찰 시 인수될 가능성을 배제할 수 없어 신중한 접근이 필요합니다. 중복 사건이 존재하는 것도 추가적인 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 환경 및 교통 편리성: 공주경찰서 인근의 편리한 주거 및 교통 환경

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세를 고려할 때, 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 가능성 존재 (단, 감정가 자체에 대한 면밀한 재검토 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이나, 제공된 최근 주변 매매 시세(80,000,000원 ~ 120,000,000원)와 비교할 때 상당한 괴리가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(185,000,000원)이 인수될 가능성을 고려하면, 낙찰가 산정에 더욱 신중해야 합니다.

하지만 본건 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하고, 주변의 가장 높은 거래 사례(120,000,000원)를 기준으로 낙찰가를 산정해볼 때, 경쟁률 및 투자 수익률을 고려하여 시세의 110% ~ 120% 수준인 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

이는 감정가(215,000,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 제시된 시장 가격과의 괴리를 반영한 것입니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.