나이스옥션 법원경매 천안 2025타경445 [1] 충청남도 아산시 선장면 군덕리 50-86 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경445 [1] 충청남도 아산시 선장면 군덕리 50-86 도로 경매

• 사건번호: 2025타경445
• 주소: 충청남도 아산시 선장면 군덕리 50-86
• 감정가: 103,752,400원
• 최저가: 72,627,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

천안지원 경매7계 2025타경445 | 소재지: 충청남도 아산시 선장면 군덕리 50-86 | 감정가: 103,752,400원 | 최저가: 72,627,000원 | 용도: 도로

1. 아산시 선장면 군덕리 토지 일부 지분 매각 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 천안지원 2025타경445 (1)이며, 충청남도 아산시 선장면 군덕리 50-86 소재의 토지입니다. 감정가는 103,752,400원이며, 매각대상은 토지 일부 지분 매각입니다. 해당 토지의 전체 면적은 2312.00㎡ (약 698.83평)입니다.

1.2. 물건 상세 및 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 최OO, 채권자는 규OOOOOOO입니다. 전체 토지 2312.00㎡ 중 60293.3 지분율이 매각 대상입니다. 주의사항으로 일괄매각이며, 목록 1, 2는 나지(묵전)이고 목록 3은 도로로 이용 중인 부정형 토지입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 선장면 군덕리 소재 선장초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농가와 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

일반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 목록 1, 2는 북동측으로 노폭 약 6m 도로에, 목록 3(도로)은 북서측으로 노폭 약 11m 도로에 각각 접하고 있어 진출입에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 관련 개발에 대한 잠재력이 있습니다. 이와 함께 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 학교 인근으로 상대보호구역(선장초등선도중학교)에 포함되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 목록 3은 소로1류(폭 10m~12m)에 접합하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

본 건은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다. 채무자 겸 소유자의 지분 매각 건이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 정리가 가장 중요한 권리분석 사항입니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 일괄매각 조건으로 목록 1, 2(나지/묵전)와 목록 3(도로)을 모두 포함합니다. 지분 매각 건의 경우, 다른 공유자의 매수 청구권 행사 가능성 및 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 수반될 수 있으므로, 이에 대한 명확한 전략 수립이 필요합니다.

4. 상권 분석

본건은 농촌주택지대에 위치하며, 주변이 농가와 농경지로 형성된 지역적 특성을 가집니다. 따라서 현재 상업 시설로서의 기능이나 상권은 미미하며, 개발 가능성 측면에서 향후 주거용 토지로의 가치를 중심으로 판단해야 합니다. 초등학교 인근이라는 점 외에는 상업적 잠재력은 높지 않습니다.

5. 생활 정보

가장 인접한 시설로는 선장초등학교가 있으며, 본 건이 위치한 지역은 농촌 주택지대입니다. 일반 차량 접근은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 자가용 중심의 생활권입니다. 주변 시설은 주로 농업 및 거주 관련 시설이 주를 이루며, 상업 시설은 인근 중심지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 제시된 정보 외에 특정 생활 편의 시설 또는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 ‘토지 일부 지분 매각’이라는 점입니다. 공유지분 취득은 공유자 간의 협의가 이루어지지 않을 경우, 명도 및 사용수익에 어려움이 있을 수 있으며, 공유물 분할 청구 소송 등의 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 3이 도로(소로1류)로 이용되는 점은 재산권 행사에 제약이 될 수 있으며, 전체 부지가 제1종일반주거지역이긴 하나, 상대보호구역과 가축사육 전부 제한구역에 해당하여 건축물의 용도 및 규모에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제1종일반주거지역 내의 토지 일부 지분 매각 건으로, 향후 주거용 개발 가능성이 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 지분 매각의 특성상 공유자 관계 정리라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 목록 3이 도로라는 점과 각종 규제 구역(상대보호구역, 가축사육 전부 제한구역)에 묶여 있어 투자 난이도가 높은 물건으로 판단됩니다. 해당 리스크를 감수하고 협의를 통해 개발을 추진하거나, 다른 공유자에게 매각하는 출구 전략이 명확한 전문 투자자에게 적합해 보입니다.

8. 투자 포인트

1. 용도 지역의 잠재력: 농촌 지역이지만, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거용 건축 및 개발에 유리한 기본 조건을 갖추고 있습니다.

2. 도로 접근성: 목록 1, 2, 3 모두 도로에 접하고 있으며, 특히 목록 3은 노폭 약 11m의 소로1류에 접합하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 지분 협상 우위: 지분 매각 물건의 특성상, 다른 공유자의 매매 의사 및 협상력에 따라 시세 대비 저렴한 가격으로 전체 소유권 확보의 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계