나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10460 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 에이동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고,
주위는 북측으로 호수공원이 남측으로 대단위 아파트 지대 사이의 근린생활시설이
형성되어 있는 근교 호수공원 수변 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이한 집합상가로 지하에 주차장이 있으며, 남측 인근에 시내버스
정류소가 소재하고 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

에이동, 비동 공히 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 4층으로
(사용승인일 ; 2020.11.20)

외벽 ; 외장 강화유리 및 석재붙임.
내벽 ; 페인팅 및 타일 등
바닥 ; 몰탈 및 타일 등

이용상태

집합건축물대장상 기호(1) 에이동 1층 106호는 휴게음식점, 기호(2) 비동 1층 107호는
소매점, 기호(3) 비동 1층 113호는 소매점, 기호(4) 비동 지1층 125호는 소매점 용도
이나, 현장 조사일 현재 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완만한 남측 하향 경사지 중 일부를 평탄하게 조성하였으며 '근린생활시성 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 개설된 폭 약20m의 아스팔트 포장도로 및 동남측으로 개설된 폭 약6m의 도로
를 이용하여 시내 간선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역,대로3류(폭 25m∼30m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>

중점경관관리구역
<추가기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목애 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

기호(4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하1층이지만, 지하 1층 중 서측 상가들은 호수공원
주변의 지상에 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.


제시목록상 기호 (1)-(4) 제2종근린생활시설이지만 집합건축물대장(전유부,갑)을 보면
기호(2)-(4)는 제1종근린생활시설로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경10460 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 에이동 1층 106호

1.3. 건물 정보

건물명: VT스퀘어

동/호수: A동 1층 106호

주요 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 휴게음식점)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2020년 11월 20일

총 층수: 지하 2층, 지상 4층 (A동 기준)

1.4. 면적

토지면적: 40.97㎡ (약 12.39평)

토지 지분: 40.97㎡ (약 12.39평)

건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

건물 지분: 41.04㎡ (약 12.41평)

1.5. 감정가

609,000,000원

1.6. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 아산신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치하며, '성성호수공원' 남서측 수변에 자리하고 있습니다. 북측으로는 호수공원이, 남측으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설들이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 건물 지하 주차장이 마련되어 있습니다. 남측 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 도로

본건 남측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 동남측으로는 폭 약 6m의 도로를 통해 시내 간선도로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 폭 25m~30m의 대로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당하며, 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 2월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,272,000,000원) 입니다. 이후 2025년 1월 14일 접수된 아산신용협동조합의 임의경매 개시결정 (채권액 1,100,174,147원)이 있습니다. 소유권 이전 등기(신탁재산 귀속)는 2021년 2월 17일에 접수되었습니다.

3.2. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,272,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 조사일 현재 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 추후 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.5. 공부상 차이 및 기타

제시목록상 기호(1)은 제2종근린생활시설로, 기호(2)-(4)는 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 집합건축물대장 상에서는 기호(2)-(4)가 제1종근린생활시설로 기재되어 있다는 점은 확인됩니다. (이는 본건 106호와 직접적인 관련은 없을 수 있습니다.) 또한, 기호(4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하1층이나, 실제로는 호수공원 주변 지상에 소재하는 상태라는 점이 공부와의 차이로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 이용 상태

본 건이 위치한 A동 1층 106호는 집합건축물대장상 휴게음식점 용도로 등록되어 있습니다. 그러나 현장 조사일 현재 '공실' 상태로 파악되어, 즉시 영업이 가능한 상태는 아닙니다.

4.2. 건물 용도

VT스퀘어 건물은 총괄표제부에 따르면 제2종근린생활시설로 주된 용도가 지정되어 있으며, 기타 용도로 제1종근린생활시설도 포함하고 있습니다. 이는 다양한 상업 및 서비스 업종의 입점이 가능한 구조임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

건물 바로 북측에 대규모 호수공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 남측으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 잠재적인 소비층이 풍부합니다.

5.2. 주차

건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 차량 이용자들의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수입을 기대하기 어렵습니다. 적절한 임차인을 유치하고 정상적인 영업이 이루어지기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 부담

말소기준권리인 근저당 채권 총액(1,272,000,000원)이 감정가(609,000,000원) 대비 약 2배에 달하여, 채무 규모가 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대차 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 추후 인수될 수 있는 권리나 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성성호수공원 인근의 장점을 가진 상가 시설입니다. 대단지 아파트와 공원이라는 배후 수요를 갖추고 있으며, 건물 자체도 비교적 최근에 사용 승인(2020년)된 신축급입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부 채무 규모가 감정가를 상회하는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 향후 임대 시장 활성화 및 상권 발전 가능성을 염두에 두어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 천안의 신흥 주거 지역 내 호수공원 수변 상가로 쾌적한 환경과 풍부한 잠재 수요를 갖추고 있습니다.

* 최근 신축된 건물로 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 상권 활성화에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 현재의 감정가, 임차인 현황(보증금 0원, 임대료 미상), 말소기준권리 채권 총액, 그리고 현재 공실 상태임을 종합적으로 고려해야 합니다. 과도한 경쟁이나 높은 기대감으로 인한 무리한 입찰은 지양하고, 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 보수적으로 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 채무 규모가 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.