나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11449 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 673-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 남서측 인근에 위치하는
토지로서, 주변은 중소형의 점포, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 및 남측 인근 노변에 시내버스 승강장이 소재하는 등
공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 지상에 주상용 건물이 소재함.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 폭 약 8M의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' , '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층
[사용승인일 : 1990.9.27]

외벽 : 화강석 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 샷시창호

▶ 부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(2) : ① 건축물대장상 1,2층의 용도는 소매점, 사무실 등으로 이용중이었으나, 기준시
점 현재는 공실 및 휴업상태인 것으로 조사됨.

② 2층 및 3층은 건축물대장상 사무실 및 소매점, 주택 등으로 등재되어 있으나,
기준시점 현재, 2층 및 3층의 사무실 등은 폐문상태임.

③ 지하실은 건축물대장상 대중음식점 및 다방으로 등재되어 있으나, 기준시점
현재는 폐문상태이나, 창고 등으로 이용중이었던 것으로 탐문조사됨.

기호(ㄱ,ㅁ) : 비가림시설
기호(ㄴ) : 계단실 등
기호(ㄷ,ㄹ) : 창고
기호(ㅂ) : 다용도실

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:임대관계는 미상임.
기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도 및 인근 탐문조사, 외부관찰
등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 지상의 제시외 건물(ㄱ ㅁ 비가림시설, ㄴ계단실, ㄷ ㄹ창고, ㅂ 다용도실 ) 매각 포함. 목록 1 지상의 제시외 건물은 건축물대장에 미등재됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11449 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 673-9 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 서부2길 21)

* 용도: 근린주택 (제1종근린생활시설 - 소매점, 창고, 사무실, 주택)

* 토지면적: 402.50㎡ (약 121.71평)

* 건물면적: 1551.42㎡ (약 469.19평)

* 감정가: 1,145,852,620원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 1990년 9월 27일 사용승인

* 특이사항: 유동화물건, 지상 제시외 건물(비가림시설, 계단실, 창고, 다용도실 등) 매각 포함 (건축물대장 미등재)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 중소형 점포, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주상혼용지대.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 노변에 시내버스 승강장 소재. 전반적인 교통여건은 보통 수준.

* 도로: 남측 및 동측으로 폭 약 8M의 포장된 도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 토지 및 건물 소유권은 주식회사 동남약품으로 이전되었으며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 중소기업은행의 근저당권(을8)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 대부분의 권리는 경매 완료 후 소멸될 것으로 예상됨.

* 2025년 1월부터 6월 사이에 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으며, 이들 채권은 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 것으로 보임.

* 총 등기부채권 합계: 3,435,794,294원.

* 임차인 현황:

* 강민주: 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원. 2025.01.20 전입/확정. 대항력 없음.

* 박예지: 보증금 20,000,000원, 월세 0원. 2022.09.19 전입, 2024.12.03 확정. 대항력 없음.

* 박형식: 보증금 0원, 월세 0원. 2022.04.29 전입. 대항력 없음.

* 주식회사새턴, 장준호: 보증금 500,000원, 월세 50,000원. 2022.03.09 전입. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: '천안서초등학교' 인근에 위치하며, 중소형 점포, 주택 등이 혼재하는 상권.

* 건물 용도: 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 소매점, 사무실, 주택 등으로 활용 가능.

* 현재 이용 상태: 건축물대장상 용도는 다양하나, 기준시점 현재 공실, 휴업, 폐문 상태로 조사됨. 지하층은 창고 등으로 이용된 것으로 추정.

* 잠재력: 주상혼용지대로서 지역 내 수요 기반을 가지며, 용도 변경 또는 리모델링을 통해 가치 상승 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 학교(천안서초등학교) 및 상업 시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역은 주상혼용지대로서 혐오시설이 밀집된 지역은 아님. 성정동 일대는 상업 및 주거 지역이 혼합되어 있어, 일반적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1990년 건축물로 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 미등재 제시외 건물: 지상에 제시외 건물(비가림시설, 창고 등)이 존재하며, 이 중 일부는 건축물대장에 미등재되어 있어, 향후 철거 또는 원상복구 관련 문제 발생 가능성 있음. (단, 이번 경매에는 포함 매각 대상임)

* 건물 면적 discrepancy: 제공된 건물 면적(1551.42㎡)과 건축물대장 상 총 면적(880.02㎡) 간 차이 발생. 정확한 실측 면적 및 활용 가치 재확인 필요.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 채권 매각 등 변동성이 있을 수 있으나, 본건은 임의경매 개시로 인해 절차가 진행 중임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 성정동에 위치한 근린주택으로, 주상혼용지대에 속하여 잠재적인 가치가 있습니다.

* 건물은 노후화되었으나, 용도 다양성과 지하층 보유 등 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계는 복잡했으나, 말소기준권리 이후의 채권 및 가압류는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 미등재 제시외 건물이 포함되어 있고, 건물 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 수요 기반: 성정동은 주상복합지역으로, 지역 내 상권 및 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력 보유.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 가치 증대 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,145,852,620원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본건(근린주택)과는 용도 및 규모에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 용정빌라 (1990년식, 42.96㎡) 매매가: 66,000,000원 (2026.04)

* 클릭하우스 (2016년식, 59.89㎡) 매매가: 147,000,000원 (2026.04)

* 중앙빌라 (1990년식, 36.765㎡) 매매가: 23,000,000원 (2026.07)

* 본건은 상업용 건물(근린주택)로서, 향후 수익 창출 능력(임대 수익률)을 기반으로 가치를 평가해야 합니다.

* 현재 건물은 공실, 휴업, 폐문 상태로 조사되어 있어, 임대 수익률 산출에 어려움이 있습니다.

* 제공된 감정가(11.4억 원)는 주변 시세 대비 높을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 근린주택의 실거래가 및 임대 사례 조사.

* 건물의 현황 및 개보수 필요성, 예상 리모델링 비용 산출.

* 잠재적 임대 수입 추정 및 예상 임대 수익률 분석.

* 건축물 면적 discrepancy에 대한 명확한 확인.

* 권리관계 상 인수 부담이 없고, 제시외 건물 포함 매각인 점은 긍정적 요인이나, 감정가 수준 및 건물 노후화, 면적 오류 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근을 위해, 현재로서는 감정가의 70~80% 수준인 약 8억 원 내외에서 시작하여, 면밀한 현장 조사 및 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.