나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11344 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '롯데마트' 동측 인근 '프라지움10차' 내에 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 1층 120호로서,
외벽: 석재 붙임, 복합판넬 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

상가 1개호(소매점: 공실)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 동서대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구),
대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11344 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아산원예농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 120호

용도: 근린상가

감정가: 4,700,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 84.26㎡ (약 25.51평)

토지지분: 84.2618㎡ (약 25.51평)

건물면적: 419.57㎡ (약 126.95평)

건물지분: 419.574㎡ (약 126.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '롯데마트' 동측 인근 '프라지움10차' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 상가, 공동주택 등이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남측으로 동서대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)

* 도로: 대로1류 (폭 35m~40m) 접합, 소로1류 (폭 10m~12m) 접합, 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 14일 접수된 아산원예농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 박기완 (2018.08.29)

* 근저당: 아산원예농업협동조합 (2018.12.14, 채권최고액 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 농협은행주식회사 (2022.12.23, 1,457,224,857원) - 말소

* 임의경매: 아산원예농업협동조합 (2025.03.11, 3,247,005,883원) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 4,817,224,857원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 사정상 임대관계 확인이 불가했습니다.

3.5. 권리분석 종합

본 물건은 말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 가압류 및 임의경매 등기 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리(보증금 있는 임차인 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 현장에서 명확히 확인되지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 임차인 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 성정동 일대는 상업시설과 공동주택이 밀집된 중심상업지구입니다. 인근에 롯데마트가 위치하고 있으며, 다양한 소매점, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 이용상태

현재 상가 1개호(소매점)로 이용 중이며, 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 120호입니다.

* 외벽: 석재 붙임, 복합판넬 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 도배, 일부 타일붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호

5.2. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스 공급설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현장 방문 시 임대 관계 확인이 불가했습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 기타 제한사항

건축물대장 상 '프라지움10차아파트'는 공동주택으로 분류되어 있으나, 본건은 근린상가로 이용 중입니다. (이는 일반적인 복합건축물에서 나타날 수 있는 사항으로, 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 이용과 공부상 용도 일치 여부 재확인이 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동의 중심상업지구에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지입니다. 감정가는 47억원이며, 현재 공실 상태입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 임대차 관계에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 상가로서의 활용 가능성과 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: 롯데마트 인근 중심상업지구에 속하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 넓은 전용 면적: 419.57㎡ (약 126.95평)의 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 교통 편리: 대로변 및 중로에 접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 47억원을 기준으로 하되, 실제 시장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 본건의 현 상태(공실), 명도 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다. 투자 목표 수익률과 위험 감수 수준에 따라 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.