나이스옥션 법원경매 천안 2025타경372 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 253-38 동보영구임대아파트 102동 5층515호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경372 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 253-38 동보영구임대아파트 102동 5층515호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경372
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 253-38 동보영구임대아파트 102동 5층515호
• 감정가: 29,000,000원
• 최저가: 14,210,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

천안지원 경매7계 2025타경372 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 253-38 동보영구임대아파트 102동 5층515호 | 감정가: 29,000,000원 | 최저가: 14,210,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경372 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 253-38 동보영구임대아파트 102동 5층 515호입니다.

감정가는 2,900만원이며, 소유자와 채무자는 강OOO이고 채권자는 주OOO입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 및 분양면적)

본건은 소형 아파트로, 건물 전용면적은 25.73㎡ (약 7.77평)입니다.

토지 면적은 23.18㎡ (약 7.01평)이며, 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

*동일 평형대 영구임대아파트의 일반적인 공급(분양)면적은 약 33㎡ 내외 (약 10평형)으로 추정됩니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

제시 목록상 지목은 '임야'로 되어 있으나, 토지대장상 1997년 4월 18일자로 '대' 또는 '대로'로 변경되었음이 확인됩니다 (감정평가서 및 공부상 차이점 참조). 이는 매각 시 소유권 이전에 문제가 될 소지는 적으나, 반드시 공부를 재확인해야 합니다.

본 건은 '동보영구임대아파트'이며, 영구임대아파트의 특성상 일반 분양 아파트와는 달리 소유 및 거래에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규정(매각 제한, 임대 의무 기간 등)에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

임대사항은 현재 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 천안시 서북구 직산읍 모시리 소재 '천안 제4 일반산업단지' 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 산업단지, 기존 주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 천안 제4 일반산업단지가 2006년 분양 완료되었으며 , 직산 도시첨단산업단지 조성 사업도 인근에서 진행 중이거나 계획 중인 것으로 보아 , 산업단지 종사자를 위한 배후 주거지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 서측으로 중로(중간 폭의 도로)인 아스팔트 포장도로를 이용하고 있어 접근성은 양호합니다.

직산역, 두정역, 시외버스터미널로의 이동이 가능하며, 4산업단지까지는 도보 출퇴근이 가능할 정도로 인접해 있습니다.

2.3. 입지 조건 (혐오시설 포함)

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

**주변 혐오시설 분석:** 직접적인 대형 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 검색되지 않았습니다. 하지만, '천안 제4 일반산업단지' 및 인근 산업단지에 근접해 있다는 점은 잠재적인 소음, 분진, 교통 혼잡을 야기할 수 있는 환경적 리스크 요인입니다. 인근 단기 임대 후기에서 건물 노후화 및 벌레 문제 등이 언급된 점 은 단지 관리 측면에서의 리스크로 볼 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매 구분은 '부동산임의경매'로, 채권자가 담보물권(저당권 등)을 실행한 경우입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 채무 관계 구조를 가지고 있습니다.

3.2. 토지 지목 변경 사항

제시 목록상 '임야'로 기재된 지목은 실제 토지대장상 '대(대로)'로 변경(1997.04.18.자)되어 있어 사실관계가 정리되었습니다. 매각 시 건물과 토지를 일괄 매각하므로, 토지의 지목 문제는 권리상 큰 하자 없이 정리된 것으로 판단됩니다.

3.3. 임대 관계 및 기타

현재 임대사항은 미상(미확인)입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미확인된 임차인의 대항력 유무가 명도 난이도와 추가 비용 발생에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 대규모 산업단지의 배후 주거지에 위치하며, 주변 상권은 산업단지 종사자 및 단지 거주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 편의시설이 있습니다.

4.2. 생활 정보

건물 구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 5층입니다.

1997년 4월 8일에 사용 승인된 건물로, 연식이 다소 오래되었습니다.

기본 설비로 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비(개별난방), 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주차 면수는 세대당 0.32대로 매우 부족한 편입니다.

4.3. 토지 이용 계획

도시지역 및 자연녹지지역으로, 향후 개발 여지보다는 주거와 보존의 성격이 강합니다. 특히 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한이 있어 고밀도 개발이 어렵습니다.

5. 종합 의견 및 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1. **영구임대아파트의 법적 제한:** 단지명에 '영구임대'가 포함되어 있어 매매/전세에 대한 정부나 지자체의 특정 규제가 적용될 가능성이 높습니다. 입찰 전 매매 가능 여부 및 권리 행사 제한을 반드시 확인해야 합니다.

2. **명도 리스크:** 임대차 관계 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

3. **노후화 및 주차:** 1997년 사용 승인된 건물로 시설 노후화가 진행되었고, 세대당 주차대수가 0.32대로 매우 부족한 점은 실거주나 재매각 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

4. **산업단지 근접:** 직주근접의 장점과 동시에 소음, 분진 등의 환경적 요인이 상존합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **소액 투자:** 감정가 2,900만원으로 매우 저렴하며, 소액으로 아파트에 투자할 기회입니다.

2. **산업단지 직주근접:** 천안 제4산단 및 인근 산업단지 종사자를 배후로 하는 주택으로, 단기 임대 등을 활용한 꾸준한 임대 수요는 기대할 수 있습니다.

3. **높은 유찰 가능성:** 감정가가 저렴하지만, 영구임대의 특성과 소형 면적으로 인해 실수요층이 한정되어 있어 유찰 가능성이 있으며, 저가 매수를 노릴 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 감정가 3천만원 미만의 초소형 아파트로, **실수요 기반의 소액 임대 투자** 관점에서 접근하는 것이 적절합니다. 특히 산업단지 근로자를 대상으로 하는 단기 임대 (예: 주 단위 임대) 사업에 적합할 수 있습니다.

다만, **영구임대주택의 매각 및 소유권 제한 규정**을 반드시 확인해야 하며, 낮은 주차율과 건물의 노후화는 감수해야 할 부분입니다. 입찰 참여 전 철저한 임차인 조사(명도 전략 수립)와 더불어 영구임대주택의 매각 가능 여부에 대한 법률 자문을 필히 받아야 하는 물건입니다.

법원 정보

천안지원 경매7계