나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11203 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11203 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경11203 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호 | 감정가: 162,000,000원 | 최저가: 38,896,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 천안지원 2025타경11203 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호

용도: 아파트 (철근콘크리트 및 벽식조, 20층 건물 중 2층)

면적: 전용면적 59.97㎡ (약 18.14평), 토지면적 34.79㎡ (약 10.52평)

추정 분양면적: 약 79.34㎡ (구 24평형 내외 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정평가 및 진행정보

감정가: 162,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

임대차 관계: 미상

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 천안신대초등학교 남측 인근에 위치한 아파트입니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

단지 주변으로 포장도로가 접하며 단지내 도로를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 및 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물 중 2층에 해당합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비 내역이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 2필지 1단의 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 대로3류 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 특히 천안신대초등학교 및 한사랑유치원과 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 향후 개발 및 상권 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계자

본건은 채무자(송OO)와 소유자(송OO)가 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매의 특성상 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 매각 물건명세서 등을 통해 최종적인 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 및 특이사항 분석

현재 조사된 바로는 특이사항이나 주의사항이 보고서 상에 기재되어 있지 않습니다.

임대관계는 미상이나, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높습니다.

실제 점유자가 누구인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 명도 비용 및 기간을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주요 편의시설

주변에 아파트단지와 단독주택이 밀집되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설(상가) 이용이 편리합니다.

주거지대로서의 생활 인프라는 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 교육환경

천안신대초등학교 남측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 매우 우수하며, 한사랑유치원 등 교육시설이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 리스크

토지이용계획 상 천안신대초등학교 및 한사랑유치원의 상대보호구역 및 절대보호구역이 중복 지정되어 있습니다.

이는 교육 환경 보호를 위한 조치로, 아파트 재건축/리모델링 시 용적률이나 인허가 과정에서 제한 사항이 발생할 수 있으며, 특히 상가 등 근린생활시설 이용에는 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

20층 건물 중 2층으로 저층에 해당하여, 일조권 및 조망권 확보에 다소 불리할 수 있습니다.

다만, 낮은 층 선호도가 있는 경우나 빠른 진출입을 원하는 실수요자에게는 장점이 될 수 있습니다.

현재 조사된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동의 주거 밀집지역에 위치하며, 초등학교 등 교육시설이 인접하여 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

감정가 1억 6천만 원대로서, 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 경우 투자 가치가 충분합니다.

강제경매 특성상 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 임차인 유무 및 명도 과정에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 우수한 학군 환경 (천안신대초등학교 인접)

투자 포인트 2: 감정가 대비 시세차익 가능성 (입찰 전 주변 매매가 비교 필수)

투자 포인트 3: 주거 선호도가 높은 대단지 아파트 (두정동 주공아파트)

투자 포인트 4: 소유자/채무자 점유 가능성이 높아 권리관계가 단순할 가능성

법원 정보

천안지원 경매7계