나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11203 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""천안신대초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 장방형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파단지 주변으로 포장도로에 접하며, 단지내 도로를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(한사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안신대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(한사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안신대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11203 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

토지면적: 34.79㎡ (약 10.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 천안신대초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지 주변으로 포장된 도로가 잘 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 각 동으로의 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 여러 종류의 소로 및 대로와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(천안신대초등학교, 한사랑유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경11203)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본 건에는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 3월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 2001-05-29 접수, 소유권이전 (정도영)

* 을11: 2024-01-09 접수, 주택임차권 (윤환식, 170,000,000원, 인수)

* 갑3: 2022-03-11 접수, 소유권이전 (송양미, 매매 184,000,000원)

* 갑4: 2025-02-07 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 178,207,540원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 170,000,000원 (임차보증금 포함 추정)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 자리하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 단지 규모와 입지상 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이나 정보가 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 상권 분석 및 혐오시설 유무 확인을 위해서는 현장 방문 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 주공그린(8단지)아파트

주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 527

사용승인일: 1996년 11월 1일 (준공 26년차)

총 동수: 8개동

총 세대수: 947세대

최고층: 20층

총 주차대수: 495대 (지상 6대, 지하 16대 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 천안신대초등학교, 한사랑유치원 등

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 대항력: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 윤환식 씨의 보증금 170,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건축 연도: 1996년 사용승인된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축 관련 사항을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임차인 정보는 파악되었으나, 기타 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 주공그린(8단지) 아파트로, 주변에 학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 가장 중요한 검토 사항입니다. 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다. 감정가와 최근 시세를 비교하고, 잠재적 리스크를 충분히 인지한 상태에서 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 두정동의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 천안신대초등학교 등 교육 시설 접근성 우수.

* 인근 근린생활시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 24일: 150,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 13일: 145,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 13일: 154,000,000원 (16층)

최근 실거래가는 145,000,000원 ~ 154,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가: 162,000,000원

* 임차인 보증금: 170,000,000원 (대항력 있음, 인수 가능성)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 경매 절차를 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사하나, '말소: 인수' 표시와 '보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 잔여 보증금 인수 위험이 존재함을 명확히 합니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

1. 실제 낙찰가가 임차인의 보증금 170,000,000원을 초과하는 경우, 해당 보증금은 경매 절차에서 변제받을 가능성이 높습니다. 이 경우, 입찰가는 최근 시세(145,000,000원~154,000,000원)와 감정가(162,000,000원)를 기준으로 산정할 수 있습니다.

2. 만약 낙찰가가 170,000,000원 이하로 결정될 경우, 또는 경매 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 미변제된 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이 위험을 고려하여 입찰가를 보증금 수준(170,000,000원) 이하로 낮게 책정해야 합니다.

이러한 위험성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 158,000,000원

본 입찰가 범위는 최근 시세 및 감정가를 고려한 것이며, 최악의 경우(임차인 보증금 미변제 잔액 인수) 발생 시 총 투자 비용이 증가할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 입찰 전 임차인과의 직접적인 소통 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.