나이스옥션 법원경매 천안 2025타경426 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재""용소초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제703호외로서,
외벽: 치장벽돌 및 돌붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경426 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 25.04㎡ (약 7.57평)

* 건물면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 있음.

* 주의사항: 제공된 정보 없음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 용소초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 북서측으로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원의 강제경매개시결정 (2025타경426)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 조미경), 권리금액: 125,000,000원, 말소: 인수.

* 물건명세서상 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액: 124,154,828원.

* 소멸되는 권리: (말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 조

* 보증금: 124,154,828원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-09-21

* 확정일자: 2018-09-07

* 배당신고일자: 2023-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차권 등기가 존재함.

* * 임차인: 주식회사신한은행

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-09-21

* 확정일자: 2018-09-07

* 배당신고일자: 2023-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 위 조미경 임차인과 동일하거나 관련된 내용으로 추정됨.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인(조미경)의 주택임차권이 존재하며, 보증금 중 일부(124,154,828원)는 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 천안시 동남구 용곡동은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가 지역임.

* 건물 용도: 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택 등으로 복합 용도 허가됨.

* 주변 환경: 용소초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업 및 편의시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용소초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담임. 물건명세서에 명시된 변제되지 못한 보증금 124,154,828원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있음.

* 복잡한 권리 관계: 채권자와 임차인이 동일인(조OO, 조미경)일 가능성이 높아, 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 분석이 필수적임.

* 시장가치 대비 높은 임차 보증금: 최근 거래 사례와 비교했을 때, 인수해야 할 임차 보증금이 현재 시세를 초과할 가능성이 높아, 낙찰 후 상당한 손실이 예상될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 높아, 해당 금액이 시세 대비 높은 경우 투자에 큰 위험이 될 수 있음. 따라서 입찰 전 인수해야 할 보증금의 정확한 금액, 배당 절차, 임차인과의 관계 등을 면밀히 분석하고, 잠재적 손실 가능성을 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 지역 내 위치.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통망.

* 초등학교 등 교육 시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 5월 거래: 74.7㎡, 10,272만원 (약 137.5만원/㎡)

* 2023년 12월 거래: 73.3㎡, 12,000만원 (약 163.7만원/㎡)

* 본건 건물 면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

* 최근 시세(2024년 5월 기준)를 적용한 예상 시가: 51.56㎡ * 137.5만원/㎡ = 약 70,870,000원.

* 인수해야 할 임차인 보증금: 약 124,154,828원.

* 예상 입찰가 산정:

* 예상 시가 - 인수 보증금 = 70,870,000원 - 124,154,828원 = 약 -53,284,828원.

* 종합 의견: 현재 파악된 시세와 인수해야 할 임차인 보증금을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 마이너스(-) 금액으로 산정됩니다. 이는 매수인이 낙찰받더라도 보증금 부담으로 인해 손실이 예상됨을 의미합니다. 따라서, 보증금 전액을 인수하더라도 시세 차익이나 수익을 기대하기 어려운 상황으로 판단됩니다. 해당 물건의 실질적인 가치는 인수 보증금으로 인해 현 시세보다 현저히 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 투자를 고려하신다면, 보증금 변제 가능성과 임차인과의 협상 여부 등을 면밀히 검토해야 하며, 현재 시점에서는 신중한 접근 또는 입찰 보류를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.