나이스옥션 법원경매 천안 2025타경426 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경426 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호 오피스텔 경매

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천안지원 경매7계 2025타경426 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 96,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경426 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 238-1 이클래스 7층703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 금 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 조OO

1.2. 면적 및 구조

건물 (전용) 면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

토지 (대지권) 면적: 25.04㎡ (약 7.58평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 7층

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 감정평가 요약 (위치 및 환경)

위치: 용소초등학교 북동측 인근에 위치.

주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대.

교통: 차량 진출입 가능, 인근 버스 승강장 소재 (제반 교통 상황 보통).

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(접함), 중로3류(접함).

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 용곡동 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교(용소초)가 있어 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다. 주변은 아파트, 다세대, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택지대입니다. 도심 외곽이나 외진 곳이 아닌, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳이므로 실거주 및 임대 수요 모두 무난할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

왕복 2차로 이상의 포장도로(소로1류, 중로3류)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 천안 시내 타 지역으로의 이동은 편리할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 효율성 및 구조

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 측면에서 일반적인 주거지역의 이점을 가집니다. 본건 오피스텔은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치하여 구조적으로 안정적이며, 오피스텔의 특성상 내부 이용 상태는 주거용으로 양호한 것으로 조사되었습니다.

3. 주요 분석 항목

3.1. 권리분석

경매구분은 '부동산강제경매'로, 채권자 조OO의 채권 회수를 목적으로 개시되었습니다. 소유자와 채무자가 동일한 (주)법인인 것으로 보아 채무 이행 실패로 인한 경매로 판단됩니다.

* **특이사항:** 제시된 정보만으로는 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리, 선순위 임차인 여부)를 완전히 파악할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

3.2. 상권분석

주변 환경이 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집된 주거지대이므로, 기본적인 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 오피스텔 용도이나 실질적으로는 주거용으로 이용될 가능성이 높으며, 주택가 수요를 바탕으로 한 안정적인 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다. 다만, 대형 상권이나 업무시설 밀집 지역과는 거리가 있어 임차인의 특성이 주거용으로 한정될 수 있습니다.

3.3. 생활정보

용소초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 보입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 완비되어 있어 거주 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

3.4. 잠재적 리스크

**1) 점유 관계 미상:** 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 오피스텔의 실제 점유자가 소유자(법인)인지, 주거 임차인인지, 업무용 임차인인지 등을 반드시 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

**2) 인도 난이도:** 강제경매 특성상 채무자가 법인이고 점유자가 미상인 경우, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* **혐오시설 확인 불가:** 본 보고서는 제공된 감정평가서 정보만을 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 검색을 통한 주변 혐오시설 유무는 현재 확인할 수 없습니다. 입찰자는 개별적으로 주변 환경에 대한 세밀한 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 '이클래스 703호' 오피스텔은 천안시 동남구 용곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 소형 오피스텔로, 주거 환경이 안정적이며 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 물건입니다. 감정가 1억 3,800만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

**1) 안정적 수요 기반:** 아파트 단지와 주택가에 인접하여 임차 수요가 비교적 꾸준한 지역입니다. 소형 평형 오피스텔로서 1인 또는 신혼부부 등에게 적합한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

**2) 합리적인 진입 가격:** 감정가가 형성된 주택지대 내 오피스텔로서, 경매를 통한 시세 대비 저가 매입 기회가 있을 경우 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

**3) 권리분석 용이성 (1차 확인):** 현재 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 문제는 보이지 않으나, 반드시 후속 서류 확인이 필요합니다. 명도 리스크만 해소된다면 안정적인 수익형 부동산으로 적합합니다.

법원 정보

천안지원 경매7계