나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11503 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 1층에이117-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""두정역"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모아파트단지, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철1호선(두정역) 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제애아117-1호외로서,
외벽: 대리석 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

4개호수를 벽체 제거후 인터넷판매 창고시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 근린생활시설 에이동 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

본건 의뢰서에 ‘에이117-1호’의 대지권비율이 등기부등본상과 상이하나, 이는 오기로 판단되어 등기부등본상에 기재된 비율로 기재하였으며, 본건 모두 토지대장등본 대지권등록부가 없으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부에는 임차인이 설치한 냉동창고가 있으며, 임차인이 철거해서 가져간다고 탐문되었으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.


임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 본건은 4개 호수를 벽체 제거 후 1개의 인터넷판매 창고시설로 이용중임. 본건 내부에 있는 냉동창고는 임차인이 설치한 것으로 철거 후 가져갈 예정임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078번지에 위치한 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설 에이동 1층 에이117-1호입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경11503 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 5,615,000,000원입니다.

토지 면적은 998.82㎡ (약 302.12평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 669.35㎡ (약 202.47평)이며, 건물 지분 또한 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

특이사항으로는, 본 건은 4개 호수를 벽체 제거 후 하나의 인터넷 판매 창고 시설로 이용 중이며, 내부에 임차인이 설치한 냉동창고가 있으나 임차인이 철거 후 가져갈 예정입니다.

2. 입지조건

해당 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 두정역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 다양한 근린생활시설이 형성된 주상복합지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본 건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 승강장과 지하철 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 본 건 근린생활시설 에이동 북측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 을1 근저당권 이후의 모든 권리(을2, 을3, 을4, 을5, 갑7 임의경매, 갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 8,251,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 임재원이라는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원이며 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상입니다. 또한, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지와 주택가, 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재적인 소비자층이 두텁습니다.

현재는 4개 호수를 통합하여 인터넷 판매 창고 시설로 활용되고 있어, 기존 상권과는 다른 형태의 비즈니스가 이루어지고 있습니다.

두정역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로, 향후 업종 변경 시 다양한 상업 시설로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으나, 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

두정역이 도보 거리에 있어 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

단지 내 상가 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변 대규모 아파트 단지로 인해 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

단지 내 주차 공간(총 2,895대)은 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

현재 4개 호수를 벽체 제거 후 통합 사용 중이므로, 원상 복구를 고려할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인이 설치한 냉동창고는 명도 시 철거 대상이므로, 이에 대한 명확한 협의 및 이행 확인이 필요합니다.

공부와의 차이 사항으로 '에이117-1호'의 대지권 비율이 등기부등본상과 상이한 점(오기로 판단, 등기부등본상 비율로 기재) 및 토지대장등본 대지권등록부가 없는 점은 응찰 시 반드시 참고해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당하여 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 지역인 두정동에 위치한 근린상가로, 두정역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 4개의 호수를 통합하여 창고 시설로 활용 중이며, 임차인의 보증금 및 대항력은 없어 권리 분석상 인수 부담이 없습니다. 다만, 4개 호수 통합 사용에 따른 원상복구 문제, 임차인이 설치한 냉동창고 철거, 그리고 대지권 비율 표기 오류 등 주의 깊게 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지로 지하철 1호선 두정역을 편리하게 이용할 수 있으며, 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보에 유리합니다.

현재는 창고 시설로 활용되고 있으나, 공간을 재구성하여 다양한 업종의 근린생활시설로 전환할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적으며, 향후 임대 수익 창출에 용이합니다.

주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 충분히 활용할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 5,615,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현재 상태, 향후 예상되는 명도 비용 및 원상복구 비용, 그리고 경매 시장의 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.