나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10385 [1] 충청남도 아산시 둔포면 신왕리 217-8 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 소재 아산제2테크노밸리 일반산업단지 동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 대중 교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 남측 인접 도로 보다 낮은 축사부지임.

인접 도로상태

서측으로 소폭의 비포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 일부 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역800 및 지방자치단체600), 경계중복에 따라 용도지역이 중복발급될 수 있으니 관련실과 확인요망.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 지목이 전이나, 현황은 목장용지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2)는 일단지로 축사용 건축물 부지임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2020년 6월 22일 사용승인된 강파이프구조 기타(갈바륨)지붕 단층 동식물관련시설(우사, 퇴비사, 소독창고) 건물로 외벽은 일부 천막 및 일부 노출, 바닥은 시멘트몰탈마감임.

이용상태

기호(3,4): 동식물관련시설(우사)
기호(5): 동식물관련시설(퇴비사, 소독창고)

설비내역

급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

강파이프구조 기타지붕 동.식물관련시설(약576㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1.2 지상의 제시외 건물(강파이프 구조 기타지붕) 매각포함. 목록2 공부상 지목은 전이나 현황은 목장용지. 2026. 3. 20.자 둔포면 사실조회회신에 의하면 농지취득자격증명신청시 농지를 경작 목적으로 취득할 경우 원상복구 필요하며, 축사 운영 목적이면 원상복구 불필요함. 목록2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 전용허가 여부는 아산시청에 확인이 필요하며 농지전용허가를 받지 않고 변경된 경우 원상회복명령 대상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경10385 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 건축물 사용승인일: 2020년 6월 22일

1.2. 위치 및 면적

* 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 신왕리 217-8

* 토지면적: 4,585.00㎡ (약 1,387.26 평)

* 건물면적: 1,585.42㎡ (약 480.07 평)

* 건물 제시외면적: 576.00㎡ (매각 포함)

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 787,343,600원

* 토지 지분: 4585㎡

* 건물 지분: 1585.42㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 채권자: 도솔신용협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 목록1.2 지상의 제시외 건물 매각 포함. 목록2 공부상 지목은 전이나 현황은 목장용지. 농지취득자격증명 제출 요망 (미제출 시 보증금 미반환). 전용허가 여부 및 원상회복 관련 내용은 아산시청 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 둔포면 소재 아산제2테크노밸리 일반산업단지 동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가 등으로 형성된 농촌지대임.

* 토지 이용은 일단지로 축사용 건축물 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 서측으로 소폭의 비포장 농로에 접함.

* 대중 교통 사정은 보통 이하임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역, 일부 생산관리지역, 가축사육제한구역 (일부 제한구역 800m 및 지방자치단체 600m)으로 지정되어 있음.

* 경계 중복에 따라 용도 지역이 중복 발급될 수 있으므로 관련 실과 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1997.12.20, 장철재)

* 근저당권 (2012.02.28, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (2012.02.28, 성환신용협동조합) - 말소

* 소유권이전 (2013.06.12, 채명희, 상속)

* 임의경매개시결정 (2025.01.15, 도솔신용협동조합, 204,230,889원) - 본건

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2020.08.07, 채명희)

* 근저당권 (2020.08.07, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 240,000,000원) - 말소기준권리 (건물 등기부상의 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025.01.15, 도솔신용협동조합, 204,230,889원) - 본건

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 240,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 토지 등기부상의 말소기준권리는 2012년 2월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 건물 등기부상의 말소기준권리 또한 2020년 8월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 본 경매 개시 결정(2025.01.15, 도솔신용협동조합)보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 언급이 있으나, 등기부상 지상권은 말소되었음. 추가 확인 필요).

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건에는 현재 파악된 임차인이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 개발 현황

* 본건은 아산제2테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하고 있어, 산업단지 배후 시설 또는 관련 업종의 부지 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 적합성

* 현재 용도가 '동물 및 식물 관련시설'이며, 축사 및 관련 부대시설로 이용 중입니다.

* 주변 농경지 및 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 축산업 또는 농업 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변은 농경지 및 농가 등으로 형성된 농촌 지대이므로, 대규모 편의시설은 부족할 수 있습니다.

* 인근 아산제2테크노밸리 산업단지 내 상업시설 이용 또는 차량 이동을 통한 둔포면 소재지 편의시설 접근이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 확인

* 주변이 농경지 및 농가 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

* 다만, 가축사육제한구역이 설정되어 있어 일정 거리 내 신규 가축사육시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 관련 지자체(아산시청)에 문의하여 주변 지역의 혐오시설 존재 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 의무

* 목록2의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '목장용지'로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 미제출 시 경매 보증금 미반환의 위험이 있으며, 낙찰 후 농지 취득 관련 제약이 발생할 수 있습니다.

* 취득 목적에 따라 원상복구 의무가 발생할 수 있으므로, 농지 취득 목적(경작 또는 축산업 운영)과 아산시청의 전용허가 여부를 사전에 명확히 확인해야 합니다.

* 농지 전용허가를 받지 않고 변경된 경우 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 현황과 공부상 차이

* 총 면적 576.00㎡의 제시외 건물(강파이프 구조 기타지붕)이 매각에 포함됩니다.

* 목록2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '목장용지'로 공부상 차이가 존재하며, 이는 농지 관련 규제 적용에 영향을 미칩니다.

6.3. 기타 확인 사항

* 등기부상 말소된 지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 추가적인 법적 검토 또는 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 등기부상 말소 기록이 우선 적용될 가능성이 높음)

* 건물의 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 아산제2테크노밸리 산업단지 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설 부지입니다.

* 광대한 토지와 축사 관련 시설을 갖추고 있어, 기존 사업의 영속 또는 신규 축산업/농업 관련 사업체에 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 하지만 농지법 등 관련 법규에 따른 취득 제약 및 의무 사항, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등은 낙찰 전 반드시 확인하고 대비해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 아산제2테크노밸리 산업단지 배후 수요 활용 가능성.

* 넓은 토지 면적 (4,585㎡)과 동물/식물 관련 시설 구축 이점으로 인한 사업 확장성.

* 농지 취득 관련 규제 해소 시, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율성 증대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 787,343,600원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 농지 취득 관련 복잡한 규제와 확인 사항이 존재하며, 주변 시세 및 유사 물건 거래 현황을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 관련 규제 해소 가능성 및 사업 계획의 타당성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 범위 내에서, 면밀한 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가 정보 및 분석을 통해 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.