나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11135 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 62-34 노유자시설 경매

매각기일: 2026-04-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11135 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 62-34 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경11135 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신원2길 32-10 | 감정가: 316,922,000원 | 최저가: 155,292,000원 | 용도: 노유자시설

1. 천안지원 2025타경11135 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11135 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 62-34 (감정평가서상 주변 현황: 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안신안초등학교' 서측 인근)

용도: 노유자시설 (어린이집)

감정가: 316,922,000원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물면적: 138.20㎡ (약 41.80평)

제시외 건물: 6.15㎡ (매각 포함)

매각조건: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

건물 사용승인일자: 1979년 04월 25일

1.2. 입지 조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안신안초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설로는 천안신안초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 어린 자녀가 있는 가정에 좋은 조건이 될 수 있습니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 파악된 혐오시설은 없으나, 상세한 내용은 현장 방문 및 추가적인 주변 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 통상적인 경우 경매를 통해 소유권 이전 시 기존의 근저당, 가압류 등은 말소되는 것으로 간주됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 법원의 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서에 따르면, 본건의 임대 관계는 미상으로 파악되고 있습니다. 이는 인수되는 임차인이 있을 가능성을 내포하므로, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 단독주택과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 이러한 지역 특성상, 주변에는 유치원, 학원, 소규모 상점 등 생활 밀착형 상권이 발달할 가능성이 높습니다. 현재 '어린이집 및 창고'로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 유아 교육 시설에 대한 수요가 존재할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설의 존재는 일반적인 상권 형성에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활 정보

가장 큰 장점은 천안신안초등학교와의 근접성으로, 교육 환경 측면에서 높은 점수를 줄 수 있습니다. 또한, 차량 접근 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 충족할 수 있습니다. 다만, 사용승인일자가 1979년으로 건물 노후화가 진행되었으므로, 내부 수리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 본건은 현재 사유지인 현황 도로를 통해 진출입이 가능하지만, 해당 도로의 소유 관계 및 통행 제한 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 도로 문제 해결 없이는 재산권 행사나 활용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

더불어 1979년에 건축된 건물은 상당한 노후화가 진행되었으므로, 리모델링 또는 신축을 위한 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 예상치 못한 명도 비용이나 시간을 발생시킬 수 있는 위험 요소입니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 학교 주변 보호구역(상대/절대보호구역) 등의 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안신안초등학교 인근에 위치하여 교육적 입지가 우수하고, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 심각한 문제와 40년 이상 경과한 건물의 노후화, 미상인 임대 관계 등은 반드시 해결하거나 감안해야 할 리스크입니다.

도로 문제를 해결하고, 건물 상태를 개선한다면, 노유자시설(어린이집)로서의 활용 또는 주거 시설로의 전환을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 이러한 개선 작업에는 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 교육 환경 : 천안신안초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

2. 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

3. 잠재적 개발 가능성 : 도로 문제 해결 및 건물 리모델링/신축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 지역 내 수요 : '어린이집' 용도로 사용되었던 점을 고려하여, 지역 내 관련 시설 수요를 활용할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계