나이스옥션 법원경매 천안 2025타경446 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 380-4 경동아파트 103동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""천안충무병원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 자연림 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가
소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 103동 5층 건내 5층 506호로서 (사용승인: 1986.09.16)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 서측 및 남측으로 2차선 포장도로가 소재하며, 아파트단지의 출입구는 서측에
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 기호1: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(아이숲유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
대지권 기호2: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지등기사항증명서상 별도등기가 있으나 본건 부동산은 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경446 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 380-4 경동아파트 103동 5층506호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축연도: 1986년 9월 16일

1.2. 가격 정보

감정가: 133,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 55.42㎡ (약 16.77평)

토지 지분: 55.42㎡ (약 16.77평)

건물 면적: 73.80㎡ (약 22.32평)

건물 지분: 73.8㎡ (약 22.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안충무병원" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 자연림 등으로 이루어진 주거지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 원활합니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로와 인접하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 아이숲유치원 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 김미영 채권자의 강제경매(갑7)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 변동: 이민호(2021.08.04), 김혜숙(2025.01.23 상속) 등 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

* 근저당권: 최초 설정된 근저당권(을1-1, 1986.09.16) 관련하여 다수의 변경 등기가 존재합니다.

* 임차권: 김미영의 주택임차권(을3, 2024.06.21)이 등기되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 가압류: 김미영의 가압류(갑5, 2024.06.18)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김미영

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014년 6월 16일

확정일자: 2022년 5월 24일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

인수 보증금: 90,000,000원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 을구 3번 임차권등기(김미영)는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금 90,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 쌍용동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 병원, 상업 시설 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 천안충무병원, 다수의 근린생활시설 및 상가가 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

한편, 해당 지역(천안시 서북구)에는 폐기물 소각시설 대체 부지가 지정되어 2031년 준공을 목표로 관련 사업이 진행 중입니다. 이는 향후 주거 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 아이숲유치원 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김미영의 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 건물 노후화: 1986년 건축된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 잠재적 환경 요인: 서북구 지역에 계획된 폐기물 소각시설 대체 부지 조성 사업이 주변 환경에 미칠 수 있는 영향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

* 별도등기 관련: 토지등기사항증명서상 별도등기가 있다는 특이사항이 기재되어 있으나, 본건 부동산과는 해당 없다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 아파트 단지 내 위치하며, 기본적인 생활 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 90,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 투자 고려사항입니다. 또한, 건물 연식에 따른 관리 비용 발생 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 매수인은 보증금 90,000,000원을 별도로 부담해야 하므로, 총 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역으로, 지역 내 실수요자 또는 임대수익 목적 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(73.8㎡) 아파트 거래 사례로 2026년 5월 28일 2층이 92,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(5층)의 현재 시세는 90,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본 건은 매수인이 90,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금 부담을 감안할 때, 보수적으로 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

실제 총 매입 비용은 입찰가 95,000,000원 + 인수 보증금 90,000,000원 = 185,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.