나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11410 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 596-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '음봉면산동2리 마을회관' 북측 근거리에 소재하며, 부근은 공업용, 단독주택, 농경지 등이 섞여 있는 소규모 공장지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리 완경사로서 공장건물 부지로 이용중이며,
기호 5: 부정형 완경사로서 도로(경사면)로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1: 서측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접하나 인접토지에 개설된 진입로를 통하여 접근하고 있으며,
기호 5: 대상물건이 왕복2차선 도로의 일부(경사면)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉07(일반형)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역800및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(숲속키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역(지방도624호선(인주-직산))<도로법>이며,

기호 5: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역800및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도624호선(인주-직산))<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1: 별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉦이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철골조 인슈판넬지붕 2층 건물 및 화장실(소재 불명)로서,
내외벽: H빔(400×200) 철골 위 샌드위치판넬잇기, 일부 블럭쌓기 등
바닥: 콘크리트 노출, 바닥타일, 장판지 등
창호: 샷시 창호이며,

기호 3: 철골조 패널지붕 단층 건물로서,
내외벽: H빔(400×200) 철골 위 샌드위치판넬잇기 등
바닥: 콘크리트 노출 등
창호: 샷시 창호이며,

기호 4: 철골조 패널지붕 단층 건물로서, 멸실로 인하여 소재를 확인할 수 없습니다.

이용상태

기호 2: 공장(작업장, 사무실, 기숙사 등)으로 이용중이며,
기호 3: 공장(작업장)으로 이용중입니다.

설비내역

기호 2: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉦이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 2: 화장실은 같은 구조의 건물이 없어서 소재를 확인할 수 없으며,
기호 4: 멸실로 인하여 소재를 확인할 수 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ 현관, 야적장,작업장 등), 수변전설비 매각 포함, 목록2 화장실, 목록 4 소재 불명 및 멸실. 제시외 건물 (ㄱ,컨테이너) 매각제외. 목록5 사실조회회신에 의하면 지목이 전으로 농지에 해당하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경11410 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 596-4

신주소: 충청남도 아산시 산동로 98

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 평가 정보

감정가: 12,302,786,000원

최저매각가 (2026년 9월 15일 입찰 기준): 6,028,360,000원 (감정가의 49.0%)

1.3. 면적 정보

토지면적: 23,725.00㎡ (약 7,176.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 2,080.61㎡ (약 629.40평)

건물 제시외면적: 185.40㎡ (약 56.11평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 유동화물건

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ 현관, 야적장, 작업장 등) 및 수변전설비 포함

* 목록 2 화장실, 목록 4 소재 불명 및 멸실

* 제시외 건물 (ㄱ, 컨테이너) 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '음봉면산동2리 마을회관' 북측 근거리에 위치함.

* 부근은 공업용, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 소규모 공장지대임.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호 1 토지: 대체로 사다리꼴의 완경사지로서 공장 건물 부지로 이용 중임.

* 기호 5 토지: 부정형의 완경사지로서 도로(경사면)로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호 1 토지: 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하나, 인접 토지에 개설된 진입로를 통해 접근함.

* 기호 5 토지: 대상 물건이 왕복 2차선 도로의 일부(경사면)임.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역 (일부제한구역 350 및 지방자치단체 600, 일부제한구역 800 및 지방자치단체 600, 전부제한구역), 상대보호구역 (숲속키즈유치원), 접도구역 (지방도 624호선)

* 기호 5 토지: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역 (일부제한구역 350 및 지방자치단체 600, 일부제한구역 800 및 지방자치단체 600), 도로구역 (지방도 624호선)

2.6. 주변 시설 확인

* 대상 물건 인근은 공업 및 농업 지역이 혼합된 지역임.

* 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 장기적인 개발 계획이나 민원 발생 가능성은 별도 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2013.05.28 근저당권, 중소기업은행)

* 토지 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물 등기부상 모든 권리 역시 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 약 94.5억 원 (토지 9,457,645,612원, 건물 9,454,084,612원)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으나, 임대 관계는 현장 사정상 확인되지 않았으므로 잠재적 점유자 및 임차권 존재 가능성 확인 필요.

4. 상권분석

* 대상 물건은 소규모 공장지대에 위치하여 일반적인 상업지역 상권과는 거리가 있음.

* 주변은 공업용지, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 지역 경제 활동은 주로 공업 및 농업 관련 종사자로 구성될 것으로 보임.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 특정 상권 형성보다는 산업 활동 중심의 입지임.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있음.

* 편의시설: 보고서 상 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 소규모 공장지대임을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 공업지역과 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경보다는 산업 활동에 적합한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 물건의 지목이 '전'으로 농지에 해당하므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생함.

* 제시외 건물 및 시설물: 매각 포함되는 제시외 건물(ㄴ~ㅅ) 및 수변전설비의 상태, 활용도, 철거/이전 비용 등을 면밀히 확인해야 함.

* 건물 멸실 및 소재 불명: 목록 4 건물이 멸실되었고, 목록 2 화장실의 소재가 불명확하므로 건물 현황을 정확히 파악해야 함.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계 확인이 불가하여, 인수될 수 있는 권리나 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매와 다른 절차나 추가 서류가 필요할 수 있으므로, 관련 절차 확인 필요.

* 진입로 관련: 기호 1 토지의 경우 인접 토지에 개설된 진입로를 통해 접근하므로, 이에 대한 사용 권한 및 민원 발생 가능성을 점검해야 함.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리에 위치한 공장으로, 감정가는 123억 원 이상이나 최저 매각가는 60억 원대로 낮게 책정되어 있어 시세 대비 매력적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 대규모 공장 운영에 적합한 물건으로 판단됩니다.

그러나 지목이 '전'으로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 멸실되거나 소재 불명인 건물, 매각에 포함되는 다양한 제시외 시설물 등으로 인해 현장 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, 임대차 관계가 불분명하고 인접 토지에 의한 진입로 이용 등 권리 관계 및 점유 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 최저매각가: 감정가 대비 현저히 낮은 최저가로 인해 시세차익 또는 투자수익률 증대 기대 가능.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 대규모 생산 활동이 가능한 규모.

* 공장 부지로서의 입지: 계획관리지역으로 공장 설립 및 운영에 적합한 용도 지역.

* 접근성: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 등 대중교통 이용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 및 최저매각가, 그리고 제시된 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 인수될 수 있는 잠재적 권리 및 비용, 제시외 건물 철거/활용 방안 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 최저매각가는 60억 2836만원으로 설정되어 있으나, 권리관계, 현장 상태, 농지 취득 가능 여부 등 추가적인 분석과 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 이러한 리스크를 충분히 해소할 수 있고, 시세 대비 확실한 이익을 기대할 수 있다면 최저매각가 이상으로, 하지만 추가적인 조사와 명확한 가치 산정 없이는 높은 가격으로의 입찰은 신중해야 합니다. 예상 입찰가는 본건의 현황과 시장 상황을 고려하여 60억 원대 초반에서 중반 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.