나이스옥션 법원경매 천안 2025타경409 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 53-4 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경409 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 53-4 답 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경409 | 소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 53-4 | 감정가: 595,512,000원 | 최저가: 291,801,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경409 (1)이며, 매각구분은 토지일부지분매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 충청남도 아산시 신창면 남성리 53-4이며, 용도는 답입니다. 토지 면적은 5,514.00㎡ (약 1,668.05평)이며, 감정가는 595,512,000원입니다. 본 건은 토지 전체에 대한 지분매각 물건이라는 점을 유념해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 아산시 신창면 남성리 소재 '신창 장미아파트' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려했을 때 대중교통 사정은 보통입니다. 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점이나, 현재 서측 인접 토지를 경유하는 폭 2m 내외의 비포장도로를 통해 통행하고 있는 것으로 확인됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 대체로 사다리형에 가까운 평지이며, 현재 '답(수도작)' 및 일부는 '유지(저수지 등)'로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 및 채권 관계

본 건은 소유자 및 채무자가 김OO이며, 채권자는 한OOOOOO인 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각대상은 토지일부지분매각이므로 공동소유자 관계에 대한 권리 분석이 필수적입니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

가장 중요한 특이사항은 두 가지입니다. 첫째는 **토지일부지분매각**이라는 점으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통한 해결이 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반하는 주요 리스크입니다. 둘째는 **농지취득자격증명** 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

3.3. 법적 제한 상태

토지이용계획상 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(신창22(일반형))**에 해당하여, 향후 개발 및 건축 행위에는 유리한 입지를 가지고 있으나, 성장관리계획의 제한을 받습니다. 또한 **가축사육제한구역(일부제한구역350)**에 속하여 축사 건축 등에는 제한이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 '답'으로 이용되는 농경지대에 위치하므로, 즉각적인 상권 형성의 가치는 낮습니다. 그러나 계획관리지역에 속하여 장기적으로 용도변경 및 개발이 가능성이 있어, 주택이나 소규모 공장, 창고 용도로의 전환 시점에서 상권 및 배후 수요에 대한 재평가가 필요합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 '신창 장미아파트'가 위치하여 기본적인 주거 배후 시설이 존재하나, 농경지 및 공장이 혼재된 지역이므로 순수한 주거 환경과는 거리가 있습니다. 별도의 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근에 공장과 농경지가 혼재되어 있어 소음이나 냄새 등에 대한 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

가장 큰 리스크는 **지분매각**으로 인한 공유자 리스크와 **농지취득자격증명** 미제출 시 보증금 몰수 리스크입니다. 또한 농지이기 때문에 타 용도로 사용하기 위해서는 농지 전용 허가가 필요합니다.

5.2. 개발 및 이용 리스크

**지적도상 맹지**라는 점이 개발에 가장 큰 걸림돌입니다. 현재 비포장도로를 이용하고 있으나, 이는 사도(私道)일 가능성이 높아 향후 건축 허가 및 소유권 확보를 위해서는 해당 도로에 대한 통행권(주위토지통행권) 확보 또는 도로 부지 매입이 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 5,514.00㎡ (약 1,668.05평)의 대규모 농지로서 **계획관리지역**에 위치한다는 점에서 장기적인 개발 잠재력이 매우 높습니다. 그러나 **지분매각**과 **지적도상 맹지**라는 두 가지 핵심적인 난제를 안고 있어, 일반 투자자보다는 토지 투자 및 권리 분석에 대한 전문성을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다. 낙찰가 산정 시에는 맹지 해소 비용 및 공유자 협의 비용을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역이라는 용도지역상 장점. 향후 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 기대.

가격적 매력: 유찰 시 저가에 대형 토지 면적 확보 가능성.

장기 투자: 맹지 및 지분 문제를 해결할 경우, 매매가치가 급격히 상승할 수 있는 잠재력 보유.

법원 정보

천안지원 경매7계