나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11482 [1] 충청남도 아산시 온천동 1965 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11482 [1] 충청남도 아산시 온천동 1965 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경11482
• 주소: 충청남도 아산시 온천동 1965
• 감정가: 1,343,461,340원
• 최저가: 658,296,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 상가주택

천안지원 경매6계 2025타경11482 | 소재지: 충청남도 아산시 온천동 1965 | 감정가: 1,343,461,340원 | 최저가: 658,296,000원 | 용도: 상가주택

4. **Analyze Search Results & Integrate Data:**

* **Search Context:** The search results provide general information about Asan City, specifically highlighting its three major hot springs (온양온천, 도고온천, 아산온천) and its history as a royal retreat, and modern large companies (Hyundai, Samsung). It confirms Asan is a historically and economically significant city in Chungnam. However, it *does not* provide specific details about "Oncheon-dong 1965" or any "hateful facilities" (혐오시설) in the immediate vicinity of *Okjeong Intersection* (옥정사거리).

* **Decision:** I will incorporate the general Asan context into the *Living Info* and *Commercial Analysis* sections. I must explicitly mention that the *hateful facilities* check is based on available data and nearby map-based confirmation is limited to the general nature of the area.

5. **Drafting the Report Structure & Content:**

* **1. 물건 개요 및 기본 정보 (Property Overview & Basic Information)**

* 1.1. 사건 기본 정보

* Data integration: 사건번호, 소재지, 용도, 경매구분.

* 1.2. 면적 및 감정가 정보

* Data integration: 감정가, 토지/건물 면적 (convert to 평: $258.20 \text{ m}^2 \times 0.3025 \approx 78.11$ 평, $539.61 \text{ m}^2 \times 0.3025 \approx 163.23$ 평, $19.32 \text{ m}^2 \times 0.3025 \approx 5.84$ 평).

* 1.3. 특이 및 주의 사항

* Data integration: 특이사항, 주의사항.

* **2. 입지 및 환경 분석 (Location & Environmental Analysis)**

* 2.1. 위치 및 주변 환경

* Use 감정평가서요약: '옥정사거리' 남동측, '아산온천지구' 내, 상가주택 및 근린생활시설 밀집, 미성숙 상가지대, 아파트 단지 주변.

* 2.2. 교통 및 도로 상황

* Use 감정평가서요약: 직접적인 차량 접근 가능, 인근 시내버스 승강장, 교통여건 보통, 남/동측 폭 12M 및 8M 도로 접함.

* 2.3. 토지 및 건물 현황

* Use 감정평가서요약: 사다리형 평탄지, 주상용 건물 소재. 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로 접합 (소로2류, 중로3류). 건물: 철근콘크리트, 2020.07.10 사용승인, 1~3층 근린생활시설(공실), 4층 주택(2가구).

* **3. 권리 분석 (Rights Analysis)**

* Use Data: 매각대상 (토지/건물일괄매각), 경매구분 (부동산임의경매), 채권자 (아OOOOOOOOO).

* Focus: 일괄매각, 제시외 포함, 임의경매 (담보권 실행 예상). *Note: Without a 등기부등본 (title registry) or 임차인 현황 (tenant status), a full 권리분석 is impossible. State the necessary assumption.*

* **4. 상권 분석 (Commercial Analysis)**

* Based on Data & Search: 준주거지역, 상가주택/근린생활시설 밀집, 미성숙 상가지대. 1~3층 근린생활시설 (공실), 4층 주택. 아산온천지구, 아파트 단지 주변.

* **5. 생활 정보 (Living Information)**

* Based on Data & Search: '옥정사거리' 인근, 아파트 단지 주변 (주거시설 존재), 온천 도시 아산의 특성 (관광/휴양 도시의 잠재력) . 공익시설 및 편익시설 접근성 보통.

* **6. 잠재적 리스크 및 혐오시설 (Potential Risks & Hateful Facilities)**

* Use Data: 1~3층 근린생활시설 '공실 상태', 임대관계 '미상임' (=> 공실/임대 리스크).

* Use Data: 제시외 건물(ㄱ) 포함 (=> 현황 파악 필수).

* Use Search/Context: 주변 상권이 '미성숙 상가지대' (=> 활성화까지 시간 소요 리스크).

* *Hateful Facilities:* State based on the search context (general area description) that none are *specifically* identified, but full on-site due diligence is required.

* **7. 종합 의견 및 투자 포인트 (Overall Opinion & Investment Points)**

* Synthesize points: 준주거지역, 신축(2020년), 이중 도로 접합, 일괄매각, 공실 해소 필요.

6. **Final Review (Formatting Check):**

* No Markdown (check: OK).

* 1.제목 > 1.1.소제목 > 본문 (check: OK).

* Single line break between titles/subtitles, double line break before body (check: OK).

* $\text{m}^2$/평수 included (check: OK).

* All required sections included (check: OK).

* Citation included for external search data (check: OK).

(Conversion: $\text{m}^2 \times 0.3025$ )

* 토지: $258.20 \text{ m}^2 \approx 78.11$ 평

* 건물: $539.61 \text{ m}^2 \approx 163.23$ 평

* 제시외: $19.32 \text{ m}^2 \approx 5.84$ 평

(Drafting the response with the required format.)1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11482 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 1965

용도: 상가주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 장OO

채권자: 아OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 1,343,461,340원

토지면적: 258.20㎡ (약 78.11평)

건물면적: 539.61㎡ (약 163.23평)

제시외건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

토지 및 건물 지분율은 100% 매각으로 보입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

제시외 수목 및 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함되므로, 추가적인 법정지상권이나 유치권 발생 가능성이 낮아 권리관계가 단순합니다.

목록1 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.

건물 기호(2)는 2020년 7월 10일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물의 1층부터 3층까지는 근린생활시설로 계획되었으나, 현재 공실 상태이며, 4층은 주택(2가구)으로 이용 중입니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 온천동 '옥정사거리' 남동측 인근에 위치하며, '아산온천지구' 내에 소재합니다.

주변은 아파트 단지를 끼고 상가주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 미성숙 상가지대로 형성되어 있습니다.

미성숙 상가지대라는 점을 고려할 때, 상권 활성화까지 시간적 투자가 필요할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 직접적인 차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

본 건은 남측으로 폭 약 12M, 동측으로 폭 약 8M의 포장된 도로에 접하고 있어 이면도로보다는 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 도시지역, 준주거지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 높은 활용도를 가집니다.

지구단위계획구역(아산온천지구) 내에 위치하고 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 범위

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 매각대상이 명확합니다.

제시외 수목 및 건물(ㄱ, 계단실 등)도 매각에 포함되므로, 매수인이 소유권 외의 권리를 추가로 취득할 가능성이 적습니다.

부동산임의경매는 채권자가 담보권을 실행하는 절차이므로, 근저당권 등 담보권의 말소기준권리 분석을 통해 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인해야 합니다.

(제시된 정보만으로는 상세 권리분석이 불가능하며, 매각물건명세서 확인이 필수입니다.)

3.2. 임차인 현황 및 명도

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다.

낙찰 후 실제 점유자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 대항력 있는 임차인이나 유치권자가 존재할 경우 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장조사와 임차인 현황 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 잠재 상권 환경

본 건은 '아산온천지구' 내에 위치하며, 아파트 단지 주변에 형성된 상가지역입니다.

아산시는 1300년 역사를 가진 온양온천, 도고온천, 아산온천 등 국내 대표 온천 지역으로, 관광 및 휴양 도시의 잠재력을 가지고 있습니다 .

준주거지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼재하는 곳으로, 안정적인 주거 배후 수요와 유동인구를 모두 기대할 수 있습니다.

4.2. 현재 리스크

건물의 1층부터 3층까지의 근린생활시설이 '공실 상태'입니다.

현재까지 상권이 '미성숙 상가지대'로 분류되어 있어, 공실 해소 및 상권 활성화에 시간이 걸릴 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 적극적인 임대 마케팅 전략과 장기간의 공실 위험을 관리할 계획이 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 지역적 특징

아산시는 충청권에서 높은 재정자립도를 가진 경제적 중심지이며, 온천으로 유명하여 관광 및 휴양지로도 가치가 있습니다 .

5.2. 주변 편의시설

차량 접근이 직접적으로 가능하고 시내버스 승강장이 인접하여 기본적인 교통 및 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다.

아파트 단지 주변 상가주택이 밀집되어 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병의원, 식당 등) 이용은 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크 및 혐오시설

6.1. 잠재적 리스크

장기 공실 리스크: 1~3층 근린생활시설이 공실 상태이므로, 예상 수익률 달성을 위한 빠른 임대가 가장 큰 과제입니다.

임대차 리스크: 임대관계가 미상인 관계로, 명도 시 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 시간 소요 가능성이 존재합니다.

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)은 계단실 등으로 확인되나, 현장 실사 및 건축물대장을 통해 정확한 점유 상태 및 용도 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과만으로는 해당 주소지 인근에 명확한 기피시설(혐오시설)이 확인되지 않았습니다.

다만, 현장 임장 시에는 소음, 악취 유발 시설이나 기타 개인적으로 꺼리는 시설의 유무를 반드시 확인하여야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 상가주택이며, 준주거지역에 위치하고 소로 및 중로를 동시에 접하고 있어 입지적 잠재력이 우수합니다.

아파트 단지 배후 수요와 아산온천지구라는 특성을 동시에 갖추고 있습니다.

다만, 현재 상권이 '미성숙'하고 상업시설(1~3층)이 '공실' 상태인 점은 가장 큰 단점입니다.

따라서, 본 건은 단기 시세차익보다는 중장기적으로 상권 성숙을 기다리며 임대 수익을 창출하고자 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최적의 입지: 준주거지역, 이면이 아닌 대로 및 중로 접합으로 가시성 및 접근성이 양호합니다.

신축 건물: 2020년 신축으로, 향후 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

안정적인 매각 조건: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함으로 권리관계가 단순합니다.

주거+상업 복합 수익: 4층 주택(2가구)을 통해 일부 안정적인 임대 수익을 확보하며, 1~3층 상업시설의 공실 해소 시 임대 수익 극대화가 가능합니다.

법원 정보

천안지원 경매6계