나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11495 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 103동 12층1201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11495 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 103동 12층1201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매6계 2025타경11495 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 103동 12층1201호 | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 110,600,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11495 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 103동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 양OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (전용/공급면적 및 평수 환산)

토지 면적: 76.46㎡ (약 23.13평)

건물 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

*참고: 아파트 예상 공급면적(분양면적): 약 112.39㎡ (약 34평형) - 시장 표준 기준 추정치

1.3. 권리 관계

본 건은 '부동산강제경매' 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(양OO)입니다. 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 토지 또는 건물에 대한 별도의 권리 문제가 발생할 위험은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 '현장사정상 확인할 수 없었습니다'는 감정평가서의 기재가 있어, 낙찰 후 명도를 위한 현장조사와 임차인 유무 확인이 필수적입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지: 본 아파트는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 '신흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주거 개발 진흥 지구 및 제2종 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어 개발의 계획성을 갖춘 지역입니다. 주변은 상가, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 주택지대이나, 북서측 왕복 2차선 아스콘 포장도로를 이용하여 간선도로에 접근이 용이합니다.

교통: 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

개발제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있습니다. 특히 '가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)'으로 지정된 점은 주변 환경의 쾌적성을 일부 저해하는 요소가 될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스지붕 12층 아파트 중 12층에 위치한 최상층 호실입니다.

마감 상태: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 아파트 1개호(방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 표준적인 주거용으로 이용 중입니다. 최상층(12층)에 위치하여 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 예상되나, 최상층 아파트의 경우 누수 여부에 대한 현장 점검이 필요합니다.

설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지 형상: 부정형 토지이나, 아파트 부지로 이용하는 데는 문제가 없습니다.

도로 접근: 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 주요 간선도로로 접근 가능합니다.

3. 투자 분석

3.1. 상권 및 생활정보

생활 정보: 단지 인근에 '신흥초등학교'가 소재하여 교육 환경은 양호합니다. 상가, 단독주택 등이 혼재된 지역 특성상 대규모 상권은 형성되어 있지 않지만, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 주변에 특정된 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)의 존재는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근 축사 등의 존재 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 권리분석 (등기부 기준)

본 건은 채무자 소유의 부동산에 대한 강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물 전체입니다. 제공된 정보만으로는 말소기준권리(최선순위 설정된 저당권, 가압류 등)를 정확히 파악할 수 없으나, 경매의 기본 원칙상 매각으로 인해 모든 *등기부* 상 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

*주의사항: '임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다'라는 기재가 있으므로, 임차인 존재 여부와 그 권리(대항력)에 대한 명확한 현장 조사와 분석 없이는 입찰에 주의해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

미확인 임차인: 임대차 관계 미확인으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

입지 환경: 아파트 부지 주변에 농경지, 임야 등이 섞여 있어, 순수한 도심 아파트 단지보다는 개발 정도가 낮은 근교 주택지라는 점을 감안해야 합니다.

최상층 리스크: 12층 중 12층(최상층)으로, 누수 및 결로에 대한 점검이 필수적입니다.

3.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 감정가 1억 5,800만원은 천안 동남구 목천읍 지역의 전용 84.98㎡ 아파트 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 신흥초 인근의 계획적인 주거 단지 내 위치는 장점이나, 미확인 임차인 리스크와 근교 주택지의 특성을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투자 포인트:

1. 최상층 선호도: 최상층으로 층간 소음 문제에서 자유로우며, 일조권 및 조망권이 확보될 가능성이 높습니다.

2. 비교적 저렴한 진입 장벽: 1억 중반대의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

3. 실거주 매력: 방 3개, 욕실 2개, 드레스룸 구조의 선호도 높은 84형(구 34평형) 아파트로 실거주 수요 확보가 용이합니다.

법원 정보

천안지원 경매6계