나이스옥션 법원경매 공주 2025타경21 [1] 충청남도 공주시 의당면 수촌리 OOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 의당면 수촌리 소재 ""수촌초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 전원주택부지, 임야 및 공장 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근으로 2차선도로가 통과하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3) : 대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용중임.
기호(4) : 대체로 사다리형 완경사지의 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 잡종지상태임.
기호(5) : 대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 잡종지 및 법면상태임.

인접 도로상태

기호(3) : 본건 남서측으로 소로의 포장도로에 접함.
기호(4,5) : 지적상 맹지이나, 일단의 토지가 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(3~5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

기호(4) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 기호(3,4,5) 토지에 대한 유치권 행사중이라는 플랜카드가 붙여진 컨테이너가 소재하나 이동이 가능하여 평가제외 하였으니 경매진행시 참고 바라오며, 유치권에 관하여도 유의하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 본건 서측 부분으로 일부 현황 도로로 이용중인 것으로 목측되는 바, 통행 제한 가능성 등에 대하여는 별도 확인이 필요하오니 참고 바라며, 기호(4,5) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경공사 중인 것으로 조사되는 바, 허가여부, 유효기간, 용도 등 자세한 사항은 관계기관의 확인이 필요한 바, 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록8 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경21 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 의당면 수촌리 산13-23

* 용도: 임야

* 감정가: 4,282,144,000원

* 토지면적: 18,106㎡ (약 5,477.37평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엘OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 유치권

* 주의사항: 일괄매각. 목록8 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

2. 입지조건

* 본건은 충청남도 공주시 의당면 수촌리 소재 ""수촌초등학교"" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 농경지, 단독주택, 전원주택부지, 임야 및 공장 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 서측 인근으로 2차선 도로가 통과하며, 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로 상황은 기호(3) 토지는 남서측으로 소로의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(4,5) 토지는 지적상 맹지이나, 개발행위허가 등을 득하여 토지 형질 변경 공사 중인 일단의 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 본건 인근에는 역사적 가치가 높은 공주 수촌리 고분군(사적 제460호)이 소재하고 있어, 일부 지역 관광 및 역사 학습 공간으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 28일자 의당농업협동조합의 근저당권(을14)입니다. [Input]

* 매각으로 인해 말소될 권리는 말소기준권리보다 후순위인 권리들입니다. [Input]

* 등기부상 소유권이전(갑1, 갑2) 및 소유권이전청구권가등기(갑2)가 존재하며, 경매 신청 채권자인 의당농업협동조합의 임의경매(갑3)가 말소기준권리보다 선순위에 있습니다. [Input]

* 주의사항 및 특이사항에 명시된 바와 같이, 본건은 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되고 있습니다. [Input]

* 유치권이 신고되어 있으며, 제시물 외 물건으로 유치권 행사 중이라는 플랜카드가 부착된 컨테이너가 소재하나 평가에서는 제외되었습니다. 경매 진행 시 유치권 성립 여부 및 인수 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다. [Input]

* 토지이용계획확인서상 기호(3~5) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. [Input]

* 공부상 지목이 임야이나 현황 일부는 도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 개발행위허가 등을 득하여 토지 형질 변경 공사 중인 상태로 조사되었습니다. 이에 대한 통행 제한 가능성, 허가 여부, 유효기간, 용도 등은 관계 기관을 통해 별도 확인이 필요합니다. [Input]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. [Input]

4. 상권분석

* 본건은 임야로, 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변이 농경지와 주택, 임야 등으로 구성되어 있어 직접적인 상권 형성보다는 농림업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

* 다만, 인근에 수촌초등학교가 소재하며, 수촌리 고분군이 있어 향후 지역 개발 또는 관광 활성화 시 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 가장 가까운 교육시설로는 수촌초등학교가 있으며, 통상적인 수준의 대중교통 이용이 가능한 것으로 보입니다. [Input]

* 주변에 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설은 부족할 수 있으나, 공주시내 접근성을 통해 해결 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있습니다. [Input]

* 유치권 신고가 존재하며, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. [Input]

* 공부상 지목과 현황 토지 이용 상태(현황 도로, 토지 형질 변경 공사 중)의 차이가 존재하여, 관련 행정 절차 및 통행권 등에 대한 확인이 필수적입니다. [Input]

* 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되어 사건 처리 과정이 복잡할 수 있습니다. [Input]

* 토지형질변경 공사 진행 중인 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 해당 공사의 합법성, 허가 조건, 유효 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다. [Input]

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로의 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. [Input]

* 준보전산지로 분류되어 있어 산지 관련 법규의 적용을 받습니다. [Input]

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 의당면 수촌리에 위치한 광대한 임야로서, 감정가는 42억 원대를 상회합니다. 토지 일부가 개발 행위 허가를 받아 형질 변경 공사 중에 있으며, 주위 환경은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 역사적으로 중요한 수촌리 고분군이 인근에 위치한다는 점은 특징적입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 유치권 신고 및 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요 등은 매수 시 주의가 필요한 사항입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로 취득 전 반드시 관련 절차를 숙지해야 합니다. 개발 행위가 일부 진행 중인 점은 투자 가치를 높일 수 있으나, 관련 법규 및 인허가 사항을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 총 18,106㎡(약 5,477.37평)의 넓은 임야 면적으로, 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 개발행위허가 등을 득하여 토지 형질 변경 공사 중이라는 점은 개발 진행 가능성을 시사합니다. [Input]

* 공주시 의당면 수촌리는 역사 유적지(수촌리 고분군)가 소재하여, 지역 개발 및 관광 자원 연계 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 개발 가능성이 있습니다. [Input]

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,282,144,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [Input]

본건은 임야로서 현재 토지 형질 변경 공사 중이며, 유치권 및 농지취득자격증명 등 추가적인 확인 및 절차가 필요한 복합적인 물건입니다. 따라서 최적의 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 법규 검토, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 시 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건의 특수성을 감안하여 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.