나이스옥션 법원경매 천안 2025타경441 [1] 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산리 5 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경441 [1] 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산리 5 공장 경매

• 사건번호: 2025타경441
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산1길 111-92
• 용도: 공장

천안지원 경매5계 2025타경441 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산1길 111-92 | 감정가: 3,014,686,200원 | 최저가: 1,034,037,000원 | 용도: 공장

1. 천안지원 2025타경441 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경441 (1)입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산리 5이며, 용도는 공장입니다.

감정가는 3,014,686,200원입니다.

토지면적은 8618.00㎡ (약 2607.1평)이고, 건물면적은 5819.40㎡ (약 1760.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 선OOOOOO입니다.

주의사항으로는, 일괄매각 대상에 포함되지 않는 이동식 컨테이너 박스 및 가설재가 현장에 소재하고 있습니다.

주식회사 부성에너지 및 모던산업이 해당 부동산을 운영 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 수신면 발산리 소재 '하장골마을'에서 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 임야, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 대상 물건까지 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

부정형의 완경사지에 옹벽을 쌓아 조성된 공업용 건부지 형태를 띠고 있습니다.

북서측으로는 폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(수신면5(산업형)), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 선OOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 권리 사항은 두원종합건설(주)이 신고한 유치권입니다.

두원종합건설(주)은 토목 및 건물 공사비 약 4억 5천만 원에 대한 유치권을 2025년 6월 12일 신고하였습니다.

그러나 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태이며, 신청 채권자는 2025년 12월 12일 유치권 배제 신청서를 제출하며, 그 근거로 유치권 성립 요건인 점유가 결여되었다는 취지를 밝혔습니다.

따라서 유치권의 최종 성립 여부 및 낙찰자가 부담해야 할 사항인지에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

건물의 사용승인일은 2023년 11월 9일로 비교적 신축 건물입니다.

주의사항 2번 항목에 따르면, '수신면 발산리 5-3, 5-4, 5-5, 286'이 '동면 동리 5'에 합필되었다는 내용이 있습니다. 하지만 건물감정평가요항표의 공부와의 차이 항목에서는 해당 번지들이 2023년 11월 17일자로 '수신면 발산리 5'로 합병되어 현재는 '수신면 발산리 5' 지상에 소재한다고 명확히 기재되어 있습니다. 이 두 정보 간의 차이는 등기 및 지적 관련 추가적인 확인이 반드시 필요함을 시사합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 수신면 발산리 지역은 농경지, 임야, 공장 등이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보입니다.

주변에 공장들이 위치하고 있어, 해당 공장 운영 주체(주식회사 부성에너지, 모던산업)를 통해 어느 정도의 산업 활동이 이루어지고 있음을 짐작할 수 있습니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 주변 상권이 매우 활발하기보다는 해당 지역 산업 활동에 기반한 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 성장관리계획구역(수신면5(산업형))에 해당하여, 향후 지역 개발 및 산업 활동 측면에서 잠재력은 일부 존재한다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

현재 현장 사정상 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

본 물건은 공장 용도로 사용 중이므로, 일반적인 주거 생활 환경과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야 등이 포함되어 있어 자연 친화적인 부분도 일부 있으나, 공장 지역이라는 점을 감안할 때 소음이나 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로와의 접근성이 보통 수준으로, 물류 이동에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 두원종합건설(주)이 신고한 유치권입니다. 신고액이 4억 5천만 원에 달하며, 그 성립 여부가 불분명한 상황입니다. 비록 신청 채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 낙찰자가 해당 유치권을 인수하거나 별도의 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당하여, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

현장에서 확인되지 않은 임대 관계가 추후에 나타날 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

이동이 용이한 컨테이너 박스 및 가설재는 매각 대상에서 제외되므로, 현장 정리 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 수신면에 위치한 비교적 신축(2023년 11월 사용승인) 공장 건물과 넓은 토지입니다.

최신식 건물이 신축되었다는 점과 공업용 건부지로서의 기본적인 활용 가능성은 긍정적으로 평가됩니다.

다만, 두원종합건설(주)의 유치권 신고가 가장 큰 부담 요인으로 작용하고 있습니다. 신청 채권자가 유치권 배제를 주장하고 있으나, 최종적인 성립 여부 및 낙찰자 인수 여부에 대한 명확한 판단이 반드시 필요합니다.

주변 환경은 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 대규모 상권보다는 산업 활동 중심의 지역 특성을 가집니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축(2023년 11월 사용승인)인 공장 건물과 넓은 토지를 일괄 매각받을 수 있는 좋은 기회입니다.

천안시 지역의 산업 활동 및 물류 이동의 중요성을 고려했을 때, 현재 공장 운영 주체(주식회사 부성에너지, 모던산업)와의 협업 또는 직접 운영을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

만약 유치권 문제가 명확하고 깔끔하게 해결된다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 해당 부동산을 취득할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어, 향후 정부 또는 지자체의 산업 지원 정책 수혜 가능성도 일부 존재합니다.

법원 정보

천안지원 경매5계