나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11498 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 24-70 공장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11498 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 24-70 공장용지 경매

• 사건번호: 2025타경11498
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성정동 24-70
• 감정가: 1,502,300,000원
• 최저가: 625,708,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장용지

천안지원 경매4계 2025타경11498 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 24-70 | 감정가: 1,502,300,000원 | 최저가: 625,708,000원 | 용도: 공장용지

1. 천안지원 2025타경11498 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11498 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 24-70

용도: 공장용지 (현황 토지, 일부 통행로 및 공장 일부 소재)

감정가: 1,502,300,000원

토지면적: 830.00㎡ (약 251.08평)

토지 지분율: 83000 (전체 지분으로 해석)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OOOOOOO

채무자: 이OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

1. 감정평가 및 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물이 토지 일부에 있음.

2. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

3. 현황은 도로, 지적도상 맹지임.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: '두정119안전센터' 북서측 인근, 대단위 아파트단지, 숙박시설, 근린생활시설 혼재, 미성숙 상가지대.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 북측 인근 두정역, 남서측 인근 시내버스 승강장 소재. 전반적인 교통 여건 보통.

- 형태 및 이용상태: 세장형 평탄 토지, 지상 일부 공장 일부 소재, 일부 통행로로 이용 중.

- 인접 도로상태: 지적도상 맹지, 토지 일부 통행로 및 인접 토지를 통해 동측 소로 접근 가능.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '두정119안전센터' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 함께 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 개발 잠재력이 있는 미성숙 상가지대임을 알 수 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 북측으로는 두정역이, 남서측 인근 도로변에는 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OOOOOOO, 채무자는 이OOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있어, 해당 토지 위에 존재하는 건물에 대한 법적 사용 권리가 성립될 수 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용권을 법적으로 보장받아 건물 철거가 불가능함을 의미합니다. 본건 토지 일부에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하므로, 이 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 상세 권리 관계를 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

천안시 서북구 성정동 지역은 천안시의 주요 주거 및 상업 기능이 집중된 곳 중 하나입니다. 본건 주변에는 이미 대규모 아파트 단지가 다수 분포하여 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히 두정역을 중심으로 형성된 상권은 젊은 층 유동인구가 많고, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 본건 인근에는 두정역 상권, 대형마트, 관공서(두정119안전센터, 천안서북경찰서 등), 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점은 토지 활용 및 상권 형성에 다소 제약이 될 수 있습니다. 하지만 인접 토지를 통한 소로 접근이 가능하다는 점은 긍정적 요소입니다. 주변 지역에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 상업 및 주거 밀집 지역 특성상 부정적 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없어, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지인 성정동은 천안시의 중심 생활권으로, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교육 시설로는 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 학생들의 통학이 편리하며 교육 환경이 양호합니다. 의료 시설로는 대학병원급인 순천향대학교 천안병원 등 종합병원이 인접해 있어 수준 높은 의료 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 교통 면에서는 두정역(지하철 1호선)을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 대형마트, 백화점, 영화관, 공원 등 다양한 편의 및 문화 시설이 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '법정지상권'입니다. 이는 토지 위에 건축된 건물 소유자가 토지 사용권을 법적으로 보장받는 것으로, 건물 철거가 불가능하여 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 본건 토지 일부에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이 건물에 법정지상권이 성립할 경우 낙찰자는 건물 철거를 강제할 수 없습니다. 또한, '맹지'라는 점도 간과할 수 없는 부분입니다. 지적도상 도로에 직접 접해 있지 않아 건축 등 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 이는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 감정평가 및 매각에서 제외되는 '소유자 미상의 제시외 건물'은 향후 예상치 못한 법적 분쟁이나 처리 비용을 야기할 수 있습니다. 제시외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한되었다는 점은, 해당 건물이 낙찰 후에도 그대로 존재하게 될 가능성을 시사합니다. 더불어, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규 및 계획에 따른 제약을 받을 수 있습니다. 임대 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 성정동의 핵심 지역에 위치하며, 두정역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있는 토지입니다. 주변의 높은 주거 밀집도와 발달된 상업 시설은 본 토지의 미래 가치를 긍정적으로 전망하게 하는 요소입니다. 그러나 법정지상권, 맹지, 소유자 미상의 제시외 건물 존재 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약 사항이 명확하므로, 투자 가치 판단에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 법정지상권의 구체적인 성립 여부, 범위, 그리고 제시외 건물의 처리 방안에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 현황 도로로 이용 중이며 인접 토지를 통해 소로 접근이 가능하다는 점은 맹지의 단점을 다소 완화하는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 천안시 성정동의 중심 상권에 위치하여 높은 미래 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

우수한 교통: 두정역 초역세권에 가까워 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 시내외 접근성이 우수합니다.

개발 잠재력: 주변의 지속적인 개발 및 도시화로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다.

권리 분석을 통한 투자 기회: 법정지상권 및 제시외 건물 등의 복합적 권리 분석을 통해, 문제 해결 시 토지 활용도 증대 및 수익률 제고의 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계