나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11258 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11258 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경11258
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697
• 감정가: 1,319,406,600원
• 최저가: 923,585,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 상가주택

천안지원 경매5계 2025타경11258 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697 | 감정가: 1,319,406,600원 | 최저가: 923,585,000원 | 용도: 상가주택

1. 천안지원2025타경11258(1)물건보고서

1.1. 물건기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11258 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 분석 정보를 제공합니다.

사건번호: 천안지원 2025타경11258 (1)

물건소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697

용도: 상가주택

감정가: 1,319,406,600원

토지면적: 275.70㎡ (약 83.41평)

건물면적: 432.32㎡ (약 130.77평)

제시외건물면적: 152.21㎡ (약 46.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 하OOOOOO

1.2. 물건상세정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1697번지에 소재하는 상가주택 경매 물건입니다. 전체 면적은 토지 275.70㎡(약 83.41평)와 건물 432.32㎡(약 130.77평)이며, 감정가는 1,319,406,600원입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 공부 외 제시된 건물 면적 152.21㎡(약 46.04평) 또한 매각에 포함됩니다.

건축물 현황으로는 공부상 3층 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 4층 건물로 이용 중입니다. 1층은 소매점, 2~3층은 공부상 다가구주택 2가구씩이나 실제로는 5가구로 이용 중이며, 4층은 무허가로 추정됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동, '쌍용고등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상가와 공동주택이 어우러진 노선상가지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 환경 또한 양호합니다. 동측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 직접 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 토지는 사다리형의 평지로, 주상복합 건물 부지로 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 하OOOOOO의 신청에 의해 경매 절차가 개시되었습니다. 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 선순위 근저당권 등을 말소기준으로 하여 낙찰로 인해 대부분의 등기부상 권리(압류, 가압류, 근저당, 전세권 등)가 소멸됩니다. 다만, 인수될 수 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 소액임차인의 대항력 등)가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 법규를 상세히 검토해야 하며, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

쌍용동은 천안시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 특히 쌍용고등학교 인근은 학생 수요와 배후 주거 단지의 소비력을 바탕으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 1층 소매점은 유동인구가 많은 지역 특성을 활용하여 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다. 2~4층 주거 시설은 총 5가구(실제 이용 기준)가 거주 중으로, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. 인근에 다양한 편의시설과 교육 시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 모두 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 쌍용고등학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근성이 좋아 천안 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 주거와 상업 시설이 공존하여 생활 인프라가 풍부한 지역입니다.

현장 주변을 지도 및 관련 검색을 통해 파악한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 산업 폐수 시설 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 개발 현황이나 향후 인근 개발 계획에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적리스크

가. 공부상 내용과 현황 불일치: 등기부등본상의 3층 단독주택과 달리 실제 4층 건물이며, 2~3층 주거 가구 수가 공부상 2가구에서 실제 5가구로 늘어난 점은 건축물 대장 위반 사항 등 추후 행정적 제재나 철거, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 4층 무허가 추정 부분은 법적 문제가 야기될 수 있습니다.

나. 인접 건물 경계 침범 문제: 인접 건물(천안시 서북구 월봉3길 1-1)과의 경계 침범 가능성이 제기되었습니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요하며, 침범 정도에 따라 법적 분쟁이나 토지 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

다. 임대 관계 불확실성: 현장 조사 시 임대 관계를 확인할 수 없었다는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다. 현재 거주 중인 임차인과의 명도 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우, 추가적인 명도 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

라. 제시외 건물 포함: 감정평가서에 제시외 건물(㉠~㉢)이 매각 포함으로 명시되어 있습니다. 이들 건물의 실제 현황, 용도, 건축 연한, 그리고 법적 문제 유무 등을 상세히 파악하여 총 매각 비용에 반영해야 합니다.

7. 종합의견

본 경매 물건은 천안시 쌍용동의 우수한 입지에 위치한 상가주택으로, 1층 상가 운영 및 다가구주택 임대 수익을 통한 복합적인 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라 또한 장점입니다. 그러나 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이(특히 4층 무허가 추정 및 가구 수 증가), 인접 건물과의 경계 문제, 임대 관계의 불확실성 등은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 요구되는 사항입니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 이러한 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 이에 대한 해결 방안을 사전에 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

가. 핵심 입지: 쌍용고등학교 인근 상권으로, 유동인구와 배후 주거 수요가 풍부하여 안정적인 상가 및 주택 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

나. 복합 수익 모델: 1층 상가와 다가구 주택의 조합으로 경기 변동에 따른 위험을 분산하고 다각적인 수익을 창출할 수 있습니다.

다. 일괄매각의 이점: 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 향후 개발 또는 활용 가능성이 높습니다.

라. 지속적인 성장 가능성: 천안시 서북부 지역의 발전 가능성과 함께 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매5계