나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10446 [1] 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 109동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '온양여자중학교' 동측 인근에 소재하는 ""주은아파트""
제109동 제1층 제105호 로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학
교시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 중 제1층 제105호 로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2024-10-22)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-
10-22)(온양여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이사랑유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구
(철도보호지구)<철도안전법> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니
관련실과에 확인 바랍니다. 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).
2. 1동 건물의 표제부에 별도등기가 있으나 그 기재의 전제가 된 등기는 말소됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경10446 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 109동 1층105호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

전용면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

1.4. 감정가 및 권리 분석 요약

감정가: 146,000,000원

인수 권리: 대항력 있는 임차인 보증금 (130,000,000원) - 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수

기타 권리: 별도등기 (말소 전제 등기 말소됨), 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '온양여자중학교' 동측 인근에 소재하는 '주은아파트' 109동 1층 105호임.

주위는 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 주변 시설

인근에 온양여자중학교, 온양여자고등학교, 온양풍기초등학교, 아이사랑유치원, 온양동신유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구 등이 일부 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 국민은행 근저당권, 주식회사주은산업 소유권 이전(신탁재산 귀속) 등기가 존재함.

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김지수

보증금: 130,000,000원

전입일자/확정일자: 2021년 3월 26일

배당신고일자: 2023년 5월 23일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리임.

3.3. 말소기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 아산세무서장의 압류 (갑8, 접수일자: 2021-12-06)임. 따라서 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 말소되는 것이 원칙이나, 을구 7번 주택임차권(김지수)은 대항력이 있어 매수인이 인수하게 됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특성

본 건은 충청남도 아산시 풍기동, 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속함.

주변으로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 기능이 양호한 지역임.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 주은아파트 (주은환타지아아파트)

건축연도: 2000년 8월 30일 사용승인

총 세대수: 1412세대

총 동수: 11개 동

최고층: 20층

단지 규모가 크고, 주차 시설(총 359대) 및 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖춰져 있어 거주 편의성이 높음. 전기차 충전 시설(지하 26대)도 완비되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105호임.

외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호임.

위생 및 급배수, 난방(온수보일러), 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 전기 설비 등 아파트 공용 설비가 잘 갖춰져 있음.

5.2. 이용 상태

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

내부 상태는 수차 방문했으나 거주자 부재로 인해 건축물대장상 도면 및 동일 건물 내 유사 사례를 통해 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지수 씨의 보증금 130,000,000원임. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매수 비용이 상승하게 됨.

6.2. 별도등기 및 기타

1동 건물 표제부에 별도등기가 있으나, 해당 등기의 전제가 된 등기가 말소되어 현재로서는 큰 문제로 작용하지 않을 것으로 보임.

공동담보 물건으로, 타 담보물건 경매 시 영향 가능성 있으나 본 건은 강제경매로 진행됨.

6.3. 지역 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 실거래가 분석

아산시 풍기동 229-71번지 주은아파트 59.52㎡ (전용면적) 기준, 최근(2026년 5월) 실거래가는 103,000,000원(17층)에서 120,000,000원(18층) 수준으로 확인됨.

7.2. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가 146,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

대항력 있는 임차인 보증금 130,000,000원을 고려할 때, 낙찰가가 130,000,000원을 초과하면 총 매수 비용이 임차인 보증금 이상으로 늘어나게 됨.

7.3. 예상 입찰가 산정

임차인 보증금 130,000,000원을 고려할 때, 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 매수 비용이 최소 130,000,000원이 될 가능성이 높음.

현재 시장가(103,000,000원 ~ 120,000,000원)를 감안하여, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용이 과도하지 않도록 입찰가 산정이 필요함.

이에 따라, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 제안함.

이 범위 내에서 입찰 시, 총 매수 비용은 약 130,000,000원 수준이 될 것으로 예상됨.

8. 종합 의견

본 건은 아산시 풍기동의 주거 지역에 위치한 아파트 물건으로, 교육 및 생활 환경이 비교적 양호함.

그러나 대항력 있는 임차인 보증금 130,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적임. 최근 실거래가와 임차인 인수 비용을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

9. 투자 포인트

* 아산시 풍기동 내 아파트로서 지역적 기반이 있음.

* 주변에 학교 시설이 다수 있어 교육 환경이 우수함.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안하더라도, 시장 가격 대비 총 매수 비용이 합리적일 경우 장기적인 투자 가치 고려 가능.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.