나이스옥션 법원경매 천안 2025타경440 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경440 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층104호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경440
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층104호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매4계 2025타경440 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층104호 | 감정가: 1,612,000,000원 | 최저가: 789,880,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경440 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경440 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층104호

용도: 근린생활시설

감정가: 16억 1,200만원

토지면적: 79.29㎡ (약 23.99평)

토지지분: 79.29169999999999㎡ (약 23.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 145.13㎡ (약 43.90평)

건물지분: 145.13㎡ (약 43.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 선OOOOOO

주의사항:

1. 현황은 104호 및 105호를 합병분할하여 이용 중임.

2. 임대차관계 불분명한 임차인이 있음.

3. 일괄매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, '신용초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어진 곳입니다.

본 물건지는 부정형 토지로서 인접 도로와 대체로 평탄한 상업업무용 건부지입니다. 서측으로 노폭 약 35m, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 신용초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에서 확인된 시설로는 커피 전문점 '빽다방'이 인근에 위치해 있으며, 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 선OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

주요 주의사항으로는 104호와 105호가 합병 및 분할되어 이용 중이며, 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재한다는 점입니다. 또한, 임대 관계에 대한 정보가 미상으로 확인되어, 현장 조사 시 임차인 현황 및 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설로, 현재 커피숍, 은행 자동화기기, 그리고 공실 상태의 점포로 활용되고 있습니다. 이러한 업종 구성은 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 업종들입니다.

주변이 아파트 단지와 근린생활시설이 산재한 주상혼용지대로, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 신용초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종의 잠재력도 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 신용초등학교와 가까운 거리에 위치하고 있으며, 아파트 단지가 밀집한 지역에 속해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 1층에 위치하며, 2001년 12월 13일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 외장 유리, 내벽은 페인트, 바닥은 데코타일 마감이며, 창호는 알루미늄 새시로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 불분명한 임차인이 있다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 수 있음을 시사합니다.

또한, 104호와 105호가 합병 분할하여 이용 중이라는 점은 현재 점유 상태나 내부 구조 변경 등에 대한 확인이 필요하며, 추후 원상 복구나 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동의 주상혼용지역에 위치한 근린생활시설로, 학교 및 아파트 단지와 인접하여 기본적인 상업 수요를 확보하고 있습니다. 대로변에 접한 접근성 좋은 위치와 양호한 교통 환경은 장점입니다.

다만, 임대차 관계의 불분명성 및 합병 분할 이용 상태는 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 상가 투자처가 될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 안정적인 배후 수요: 아파트 단지와 학교 인근에 위치하여 고정적인 수요층 확보 가능.

- 양호한 접근성: 대로변에 접하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 유입에 유리.

- 다용도 활용 가능성: 현재 커피숍, ATM, 공실 점포로 이용 중이며, 향후 업종 변경을 통해 추가적인 수익 창출 기대.

- 일괄매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 건물 소유권 관련 복잡한 문제 발생 가능성 낮음.

투자 시에는 임차인 현황 및 명도 관련 사항을 최우선으로 확인하고, 합병 분할된 공간의 활용 방안 및 관련 법규 검토를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계