나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11419 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 11층1131호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11419 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 11층1131호 업무시설 경매

• 사건번호: 2025타경11419
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 11층1131호
• 감정가: 200,000,000원
• 최저가: 98,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 업무시설

천안지원 경매4계 2025타경11419 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 11층1131호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 업무시설

1. 사건번호 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 천안지원 2025타경11419 (1) 부동산임의경매 사건으로, 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 11층1131호에 소재한 업무시설입니다.

감정평가액은 200,000,000원이며, 토지면적은 8.28㎡(약 2.51평)이고 건물면적은 42.74㎡(약 12.93평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 소OO이며, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다.

본건의 특이사항으로는 '최선순위 전세권자는 경매신청채권자임'이라는 점이 주의사항으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 최근에 조성된 신흥 택지개발지대 내의 상업 및 업무지대로 형성되어 있습니다.

건물까지는 차량 접근이 용이하며, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

동측으로는 폭 40~50m의 광로3류, 서측으로는 폭 15~20m의 중로2류 도시계획도로에 각각 접하고 있어 교통 환경이 우수합니다.

토지이용계획상 '도시지역', '일반상업지역'으로 지정되어 있으며, '제1종 지구단위계획구역'에 해당합니다. 또한 '가축사육제한구역' 및 '택지개발지구' 등 관련 법령에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 있는지 여부가 중요합니다.

주의사항에 '최선순위 전세권자는 경매신청채권자임'이라고 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 경매 절차를 통해 해당 전세권이 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 수 있음을 시사합니다.

정확한 권리관계 및 인수주의 사항은 등기부등본 등 관련 공부를 통해 추가적인 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 비교적 권리관계가 명확한 편으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 최근 개발된 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대로, 주변에 신축 건물과 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

불당2동 행정복지센터와 같은 공공기관이 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

제공된 정보와 추가적인 주변 시설 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 현대적이고 쾌적한 도시 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 11층에 위치한 1131호입니다.

2018년 8월 29일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 미장석재패널, 내벽은 벽지도배 및 타일로 마감되었으며, 창호는 새시창호입니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 주거용으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 지하 주차장도 마련되어 있습니다.

토지는 상업·업무용 건부지로 이용되고 있으며, 형상은 장방형의 평지입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 공부상 '업무시설' 용도로 되어 있으나, 실제로는 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 점입니다. 향후 건축법 등 관련 법규의 강화나 관리 주체의 판단에 따라 주거용 사용에 대한 제한이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

둘째, '임대관계: 미상'으로 되어 있어 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지, 명도에 문제는 없는지에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 임대차 관계를 명확히 파악해야 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 막을 수 있습니다.

셋째, 신흥 택지개발지구 특성상 향후 유사 부동산 공급 증가로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 신흥 상업·업무지구 내에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다.

비교적 최신 건물이며, 권리 분석상 인수 부담이 적을 것으로 예상되는 긍정적인 측면이 있습니다.

다만, 실제 주거용으로 이용 중인 현황과 공부상 용도 간의 차이, 그리고 임대차 관계의 불확실성은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 명확한 해결 방안을 마련한다면, 지역의 발전 가능성과 함께 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 천안시의 핵심 상업·업무지구이자 신흥 주거 지역인 불당동에 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

권리상 안전성: 최선순위 전세권자가 경매 신청 채권자라는 점은 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높음을 시사합니다.

상업·업무지구 내: 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 사업 목적의 활용이 가능하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

향후 시세 상승 기대: 신흥 택지개발지구의 성숙도에 따라 부동산 가치가 꾸준히 상승할 가능성이 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계