나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11392 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 학정리 652-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11392 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 학정리 652-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11392
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 학정리 652-1
• 용도: 임야

천안지원 경매4계 2025타경11392 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 학정리 652-1 | 감정가: 725,106,000원 | 최저가: 634,709,100원 | 용도: 임야

1. 천안지원 2025타경11392 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11392 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 학정리 652-1

용도: 임야

감정가: 602,646,000원

토지면적: 18,262.00㎡ (약 5,524평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

1. 지상에 분묘 1기 소재로 인하여 분묘기지권 성립여지 있음.

2. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

3. 지적도상 맹지.

1.2. 입지조건

본건 임야는 충청남도 천안시 서북구 학정리 소재 "남서울대학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 인근은 전, 답 등 농경지와 단독주택, 임야 및 중소규모의 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 환경을 이루고 있습니다.

본건은 마을 주변 산림지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

남서울대학교는 수도권과의 접근성이 우수한 천안에 위치하며, 미래창조형 리더 양성을 목표로 교육 혁신을 추진하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 양OO입니다. [cite:none]

권리분석상 가장 중요한 사항은 분묘기지권 성립 가능성입니다. 본건 임야 지상에 분묘 1기가 소재하고 있어, 이에 따른 분묘기지권의 성립 여지가 있습니다.

이로 인해 최저매각가격 또한 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

지적도상 맹지로서, 토지 자체의 직접적인 도로 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 기호1의 경우 계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 보전관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(폭발물관련:1km)(3탄약창), 준보전산지 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. [cite:none]

기호2 역시 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(폭발물관련:1km)(3탄약창), 준보전산지 등으로 제한됩니다. [cite:none]

등기부 현황상 말소기준권리 이하 소멸되는 근저당 등이 존재합니다.

1.4. 상권분석

본건은 남서울대학교 인근에 위치하나, 주된 토지 용도가 임야이며 농경지, 단독주택, 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 다소 거리가 있습니다.

다만, 대학가 인근이라는 점은 향후 특정 서비스 업종이나 관련 시설의 잠재적 수요를 기대해 볼 수 있습니다. [cite:none]

남서울대학교 자체는 교육 혁신과 지역 발전에 기여하며, 스마트팜 사업단 등을 운영하는 등 다양한 활동을 하고 있습니다.

1.5. 생활정보

남서울대학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

주변 환경은 농경지와 산림 지대가 혼재된 자연 친화적인 분위기이며, 일부 단독주택 및 소규모 공장이 입지하여 생활 편의시설이 밀집된 지역과는 다소 차이가 있습니다.

차량 이용 시 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 이는 토지의 사용, 개발, 매각 등에 있어 법적, 실질적인 제약을 야기할 수 있으며, 분묘 이전 등 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

또한, 지적도상 맹지라는 점은 차량 진입 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

군사시설 보호구역(3탄약창) 및 가축사육제한구역 등 각종 법규에 따른 개발 행위 제한은 토지의 활용도를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다. [cite:none]

현재 토지는 자연림 상태로 이용 중이며, 3탄약창과 인접한 것으로 파악되어 군사 활동으로 인한 소음이나 기타 영향이 있을 수 있으며, 해당 구역 내 건축 행위 등에 대한 제한이 강화될 수 있습니다.

성환읍 학정리 일대는 개별공시지가 상승 요인이 있었으나, 본건과 같이 개발이 제한되는 필지의 경우 그 영향이 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 천안지원 2025타경11392 (1) 물건은 임야로서, 분묘기지권의 존재, 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지이용규제 등으로 인해 권리관계가 복잡하고 개발에 제약이 많은 물건입니다.

감정가는 이러한 제약 사항들을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 단순 투자 목적보다는 관련 법규 및 현장 조사를 통해 제약 사항을 해결할 수 있는 방안을 모색하거나, 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. [cite:none]

1.8. 투자 포인트

제약 사항으로 인해 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력: 분묘기지권 및 맹지라는 단점에도 불구하고, 이를 해결할 수 있다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. [cite:none]

남서울대학교 인근이라는 입지: 대학가 인근이라는 점은 향후 개발 또는 활용 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite:none]

관련 법규 및 현장 조사 선행: 분묘 이장 가능성, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 방안, 군사보호구역 및 산지 관련 규제 완화 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다. [cite:none]

장기적인 시각에서의 접근: 단기 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 토지의 잠재적 가치를 보고 접근하는 것이 필요합니다. [cite:none]

법원 정보

천안지원 경매4계