나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11489 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안쌍용중학교' 북측 인근에 소재하는 주공아파트
제410동 제2층 제205호로서, 인근은 각종 규모의 아파트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위
환경은 학교, 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통
사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 피씨조 평스라브지붕 410동 15층 내 205호로
(사용 승인일1998.04.06)

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용3지구),
중로1류(폭 20m∼25m)(2023-08-01)(중로 1-16)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
상대보호구역(늘사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(예랑유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안쌍용중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(천안용암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(늘사랑유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 10번 임차권설정등기(2024. 1. 9. 제1746호)있음.(임대차보증금 160,000,000원, 전입일 2021.12.06. 확정일자 2021.12.30.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11489 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원

토지면적: 47.96㎡ (약 14.5평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 정보:

* 아파트명: 주공9단지2차 (주공아파트)

* 건축연도: 1998년 4월 6일 (사용 승인일)

* 총 세대수: 1650세대

* 건축 구조: 철근콘크리트조 및 PC조 평스라브지붕

* 총 층수: 15층 (본건은 2층)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914번지에 소재한 주공아파트 410동 2층 205호입니다.

* 주변 환경: 천안쌍용중학교 북측 인근에 위치하며, 다양한 규모의 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용3지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류와 중로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대 보호구역(유치원, 초등학교, 중학교)이 일부 포함되어 있습니다.

* 인접 도로: 본건 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 4번 강제경매 (2025년 04월 02일, 주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 10번 임차권 설정 등기 (2024년 01월 09일, 제1746호)

* 선순위 임차인 정보:

* 임차인: 허 (망 허남욱의 상속인 허진회)

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 06일

* 확정일자: 2021년 12월 30일

* 대항력: 있음 (본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.)

* 특이사항: 임대차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 권리 내역 요약:

* 갑구 2번: 소유권 이전 (2015-09-22)

* 을구 10번: 주택임차권 (2024-01-09, 160,000,000원, 인수)

* 갑구 3번: 소유권 이전 (2021-12-17)

* 갑구 4번: 강제경매 (2025-04-02, 말소기준권리)

* 인수 보증금 합계: 160,000,000원 (을구 10번 임차권)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 쌍용동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이러한 주거 환경은 아파트의 가치를 유지하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 천안쌍용중학교, 늘사랑유치원, 예랑유치원, 천안용암초등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 10번 임차권에 설정된 160,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매각물건명세서에도 명시된 사항으로, 낙찰 총액에 이 금액이 추가로 부담됩니다.

* 내부 확인 곤란: 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 정확한 건물 상태 파악에 제약이 있습니다. 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 및 교통 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 아파트입니다. 그러나 160,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담은 매우 크며, 이는 낙찰 총액을 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 높게 만듭니다. 따라서 투자 가치를 신중하게 재검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 양호한 생활 환경: 교육, 교통, 편의시설 접근성이 우수합니다.

* (잠재적) 시세 차익: 인수 보증금 부담을 감안하더라도, 향후 시장 상황 변화에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 인수 부담으로 인해 투자 매력이 낮아 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 147,000,000원이며, 매각으로 인해 인수해야 하는 선순위 임차인 보증금은 160,000,000원입니다.

최근 매매 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 면적인 59.71㎡의 거래 사례가 2026년 6월 1일 149,500,000원에 있었습니다. 이는 현재 감정가와 유사한 수준입니다.

그러나 인수해야 할 보증금이 160,000,000원이므로, 낙찰받는 금액에 이 보증금이 더해져 총 실질 취득 비용이 발생합니다. 현재 시세인 149,500,000원을 기준으로 하더라도, 낙찰가 + 160,000,000원이 149,500,000원보다 낮을 수는 없습니다. 즉, 현재 시장 가치로 매도하더라도 인수 보증금 때문에 손해가 발생하는 구조입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 물건 자체의 가치에 초점을 맞춰 입찰가를 산정해 보겠으나, 이는 인수 보증금 부담과는 별개로 고려되어야 합니다. 최근 거래 사례(149,500,000원)와 감정가(147,000,000원)를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 대략 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만, 160,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안하면, 이는 매우 높은 리스크입니다. 현재 시세(149,500,000원)를 기준으로 보더라도, 낙찰가 + 160,000,000원의 총액이 149,500,000원을 초과하게 되어 손실이 불가피합니다.

따라서, 본 건은 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다. 만약 입찰을 진행한다면, 이러한 위험을 충분히 인지하고 총 취득 비용이 미래 가치보다 현저히 낮아질 수 있는 극히 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 본 물건의 실질적인 가치는 인수 보증금으로 인해 매우 제한적이며, 일반적인 경매 입찰가 산정 방식으로는 접근하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 입찰가를 제시해야 한다면, 인수 보증금(160,000,000원)을 고려했을 때, 물건 자체의 시장 가치(약 149,500,000원)보다 훨씬 낮은 금액이어야 합니다.

본 물건의 경우, 낙찰받는 즉시 160,000,000원의 부채가 발생하므로, 총 지출은 '입찰가 + 160,000,000원'이 됩니다. 현재 시세가 149,500,000원임을 감안할 때, 수익 발생이 불가능하므로 신중해야 합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원 (단, 이 경우에도 총 부담액은 280,000,000원 ~ 290,000,000원에 달하며, 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이므로 수익 발생이 어렵다는 점을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.