나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11489 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층205호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11489 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층205호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매3계 2025타경11489 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층205호 | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 50,421,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11489 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11489 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 410동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원

토지면적: 47.96㎡ (약 14.50평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.07평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1998년 04월 06일 (사용 승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '천안쌍용중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 규모의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권설정등기(2024. 1. 9. 제1746호)가 을구 순위번호 10번으로 등기되어 있습니다. 해당 임차인은 2021년 12월 06일 전입신고를 하고 2021년 12월 30일 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 160,000,000원입니다. 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건에서 가장 중요하게 고려해야 할 위험 요소입니다.

1.4. 상권분석

쌍용동 지역은 중규모 상권을 형성하고 있으며, 과거에는 신세계백화점 및 갤러리아 백화점 등의 영향으로 활성화되었으나, 현재는 지역 상권의 변화와 경쟁으로 인해 위상이 다소 조정된 것으로 파악됩니다. 본 물건 인근에는 아파트 단지와 더불어 학교, 근린생활시설 등이 입지하여 기본적인 수요를 충족시키고 있습니다. 다만, 상세한 상업 시설 및 유동 인구 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 검색 결과상으로는 먹자골목 등이 일부 존재하나, 직접적인 수혜 지역이라고 보기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 천안쌍용중학교를 비롯한 학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 1998년에 준공된 아파트로, 건물 연식은 27년이 경과하였습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금이 감정가보다 높아, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 1998년식 아파트로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 향후 시장 침체 시 매각에 어려움을 겪을 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재 검색 결과에서 해당 물건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 주공아파트로, 학교 및 주거 단지 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 미회수분 인수라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 투자 시 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 감정가 대비 인수해야 할 보증금액을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 상대적으로 저평가된 경매 물건을 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 이는 임차 보증금 인수액을 고려한 실질적인 매수 가격 책정이 중요합니다. 만약 임차인과의 협상이나 인수 조건에 따라 합리적인 가격으로 접근 가능하다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 권리 관계의 복잡성과 인수 부담금 발생 가능성이 높아, 초보 투자자에게는 다소 위험 부담이 클 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계