나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10798 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(3)은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 소재 '역전마을' 동측 인근에
위치하며,부근은 지방도를 따라 점포 등이 소재하며, 후면으로 자연부락, 농경지, 임야
등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호 (1)까지 소형 차량 출입이 용이하며 부근에 버스정류소가 소재하여 교통 사정
보통이며, 기호(3)은 기호(1)을 통하여 통행하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 토지로 남측으로 완만한 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3) 부정형의 토지로 남측으로 완만한 토지로 대체로 인근지와 등고평탄하며,
기호(1)의 부속 토지(정원)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 본건 북측으로 로폭 약 4m 내외의 비포장도로와 접함.
기호(3) 기호(1) 토지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구21)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

기호(3) 계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)
(자연취락지구21)가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

기호(1) 석교리 102-4 지상에 제시외 건물 (ㄱ)이 소재함.
(ㄱ) 목조 판넬지붕 단층 창고 약 14㎥

기호(3) 석교리 93 지상에 제시외 건물 (ㅁ)-(ㅈ)이 소재함.
(ㅁ)금속판넬조 칼라강판지붕 단층 창고 약 39㎥
(ㅂ)목조 판넬지붕 단층 창고 약 6㎥
(ㅅ)경량파이프조 일부칼라강판지붕 단층 창고 약 8㎥
(ㅇ)목조 목조지붕 단층 정자 약 5㎥
(ㅈ)금속판넬조 칼라강판지붕 단층 저온창고 약12㎥


기호(3)지상에 제시외 조경수 약 750주 및 조경석(90여기)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 마상임.

기호(1) 석교리 102-4 지상에 제시외 건물 (ㄱ), 기호 (3) 석교리 93 지상에 제시외 건물
(ㅁ) - (ㅈ)이 소재하나 독립적으로 이용 가능한 물건이 아니므로 토지 평가시 토지에 영향
이 없다고 판단되어 구애 없이 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 싱글지붕 3층으로
(사용승인일(1996.10.16)
외벽 : 타일 및 몰탈 위 페인팅
내벽 : 벽지, 타일 및 내부 인테리어 마감
창호 : 샤시 2중창 등

이용상태

1층 : 단독주택(일시적 '카폐, 개인 작품 전시실 및 작업장'등)으로 이용 중
2층 : 단독주택 (방 2, 거실, 주방, 다용도실 2, 욕실 겸 화장실 등)으로 이용 중
3층 : 단독주택 (방 3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 2, 3층 도시가스에 의한 난방 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 및
경조설비 등이 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물 2층, 3층 부분에 소재하는 부합물은 아래와 같음.
(ㄴ)벽돌조 판넬지붕 3층 확장 부분 창고 약 2.5㎥
(ㄷ)벽체이용 판넬지붕 2층 확장부분 주택 약 3㎥
(ㄹ)경량철골조 싱글지붕 베란다(3층 소재) 약 28㎥

공부와의 차이

기호(2) 1, 2층 '일반음식점'으로 등재되어 있으나 '일반음식점'으로 사용치 않고
현황 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건 건물 3층 지붕 부분에 태양광 설비가 되어있으며, 2025.02.25. 천안시청 기후에너지과
에 문의한바 발전용으로 등록되어 있지 아니한 물건으로 확인 되었으며, 자가에서 사용하기
위해 설치한 것으로 사료되어 건물에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉨) 및 수목(㉩), 조경석(㉪) 매각에 포함(평가 및 매각에서 제외된 조경석 1점 있음).
3. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.
4. 신청채권자로부터 임차인들은 채무자 및 소유자와 친족관계라는 취지의 임차인배제 의견서가 제출됨.
5. 목록3 지목은 답이나, 현황은 잡종지로 이용중임.
6. 목록2 건물이 인접토지를 침범하여 건축되었다는 취지의 의견서가 제출되었고, 이에 대해 건축허가시 건축법에 정한 요건이 필요하다는 천안시 서북구의 사실조회회신서가 접수됨(별지 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경10798 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 단독주택)

감정가: 731,318,640원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안신용협동조합 (등기부등본 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1537.00㎡ (약 464.9평)

건물면적: 458.59㎡ (약 138.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 싱글지붕 3층

사용승인일: 1996년 10월 16일

주요이용현황: 1층-단독주택(일시적 카페, 전시실, 작업장 등), 2층-단독주택, 3층-단독주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 소재 '역전마을' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 지방도를 따라 점포들이 소재하며, 후면에는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 소형 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

기호(1)(석교리 102-4) 토지는 부정형으로 남측으로 완만한 경사를 이루며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3)(석교리 93) 토지는 부정형으로 남측으로 완만한 경사를 이루며, 인근 토지와 대체로 등고평탄하고 기호(1) 토지의 부속 토지(정원)로 이용 중입니다.

목록3 토지의 지목은 답이나, 현황은 잡종지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

기호(1) 토지는 본건 북측으로 로폭 약 4m 내외의 비포장도로와 접해 있습니다. 기호(3) 토지는 기호(1) 토지를 경유하여 출입합니다.

토지이용계획상 기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호(3)은 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2020년 5월 28일 접수된 천안신용협동조합의 근저당권(채권액 294,800,000원)입니다.

토지 등기부채권 총액: 684,800,000원

건물 등기부채권 총액: 684,800,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김기정

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2011년 9월 29일

대항력: 있음

비고: 친족관계 의견서 제출됨.

* 임차인: 정해민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 1월 12일

대항력: 있음

비고: 친족관계 의견서 제출됨.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 물건명세서상 합계 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 성거읍 석교리 인근은 지방도를 따라 지역 상점들이 분포하고 있습니다. 농경지와 자연부락이 혼재된 지역적 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주로 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

주요 업종으로는 점포, 주택 등이 있으며, 감정평가서상 건물은 카페, 개인 작품 전시실 및 작업장으로도 일시 사용된 기록이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 대형 편의시설(마트, 은행 등)에 대한 정보는 제한적이나, 지방도를 따라 지역 주민을 위한 편의점 및 소규모 상점들이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

성거읍 내에 EIE직산어학원이 소재하여(성거읍 역전말3길 104) 교육 관련 시설이 일부 존재합니다. 인근 초, 중, 고등학교에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 생활 편의

주변 환경은 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있는 동시에, 지방도를 통한 차량 이동이 가능하여 천안 시내 접근성도 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김기정(보증금 60,000,000원)이 존재합니다. 비록 물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력은 별도로 고려해야 할 수 있습니다.

* 신청채권자는 임차인들이 채무자 및 소유자와 친족관계라는 취지의 임차인 배제 의견서를 제출하였습니다. 이 부분은 임대차 관계의 실제 유효성 및 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재한다는 점도 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물(목록2)이 인접 토지를 침범하여 건축되었다는 취지의 의견서가 제출되었으며, 이에 대해 천안시 서북구는 건축허가 시 건축법상 요건이 필요하다는 사실조회 회신서를 접수하였습니다. 이는 건물 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물의 등기부상 용도는 '일반음식점'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 실제 사용 용도와 공부상 등재 내용의 불일치는 추후 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 3층 지붕에 설치된 태양광 설비는 자가 사용 목적이며 건물에 포함 평가되었습니다.

6.3. 토지 관련 리스크

* 목록3 토지의 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지'로 이용 중입니다. 지목과 현황의 불일치는 추후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시 외 물건

* 토지 및 건물 외 다수의 제시외 건물(창고, 정자, 저온창고 등), 수목 약 750주, 조경석(90여기)이 매각에 포함됩니다. 다만, 평가 및 매각에서 제외된 조경석 1점이 있다는 점을 참고해야 합니다.

* 건물 2층, 3층 부분에 부합물(창고, 주택 확장 부분, 베란다)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 성거읍에 위치한 근린시설 및 주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 지방도를 따라 점포들이 소재하고 자연부락, 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. 교통 사정은 보통 수준이며, 일부 지역에 교육 시설(어학원)이 존재합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 인접 토지 침범 주장, 지목과 현황이 다른 토지, 그리고 과거 성거읍 지역에 혐오시설 건설 관련 민원이 있었던 이력 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확한 권리 관계 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농경지와 자연부락이 혼재된 지역에서 지방도를 따라 상점들이 분포하는 입지로, 주변 환경이 비교적 정돈된 편입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 취득에 따른 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 건물 용도 변경 및 제시외 물건 포함 등으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 권리 관계, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 감정가는 731,318,640원이며, 임차인 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 통한 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.