나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10798 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10798 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경10798
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4
• 용도: 근린시설

천안지원 경매4계 2025타경10798 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 | 감정가: 721,318,640원 | 최저가: 504,923,000원 | 용도: 근린시설

1. 천안지원 2025타경10798 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경10798 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4

용도: 근린생활시설

감정가: 721,318,640원

토지면적: 1537.00㎡ (약 464.9 평)

토지 지분율: 153700 (전체 지분으로 보임)

건물면적: 458.59㎡ (약 138.7 평)

건물 지분율: 45859 (전체 지분으로 보임)

건물 제시외면적: 957.50㎡ (약 289.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 김OO

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.2. 주의사항

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 제시외 건물 (감정평가서상 ㉠~㉨) 및 수목 (㉩)이 매각에 포함됩니다.

3. 제시외 조경석 (㉪)은 매각에서 제외됩니다.

4. 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 임차보증금 중 배당받지 못한 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건 토지는 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 '역전마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 지방도를 따라 점포들이 있고, 후면으로는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 소형 차량의 출입이 용이하며, 부근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.

이용상태: 기호(1) 토지는 부정형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 대체로 인근지와 등고평탄한 부정형으로 기호(1) 토지의 부속 토지(정원)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로와 접하며, 기호(3) 토지는 기호(1) 토지를 경유하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역입니다. 기호(3)은 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건: 석교리 102-4 지상에 목조 판넬지붕 단층 창고(약 14㎥) 1동이 소재합니다. 또한, 석교리 93 지상에 금속판넬조 칼라강판지붕 단층 창고(약 39㎥), 목조 판넬지붕 단층 창고(약 6㎥), 경량파이프조 일부 칼라강판지붕 단층 창고(약 8㎥), 목조 목조지붕 단층 정자(약 5㎥), 금속판넬조 칼라강판지붕 단층 저온창고(약 12㎥)가 소재합니다. 제시외 조경수 약 750주 및 조경석(90여기)이 있습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 제시외 건물들은 독립적으로 이용 가능한 물건이 아니므로 토지 평가 시 토지에 영향을 미치지 않는다고 판단되었습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 싱글지붕 3층 건물입니다. (사용승인일: 1996.10.16)

이용상태: 1층은 단독주택 (일시적 카페, 전시실, 작업장 등으로 이용), 2층은 단독주택 (방 2, 거실, 주방, 다용도실 2, 욕실 등), 3층은 단독주택 (방 3, 거실 겸 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 2, 3층 도시가스 난방 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 건물 2층, 3층 부분에 벽돌조 판넬지붕 3층 확장 부분 창고(약 2.5㎥), 벽체이용 판넬지붕 2층 확장부분 주택(약 3㎥), 경량철골조 싱글지붕 베란다(3층 소재, 약 28㎥)가 부합물로 평가되었습니다.

공부와의 차이: 1, 2층이 '일반음식점'으로 등재되어 있으나 현황은 '주택'으로 사용 중입니다.

기타 참고사항: 건물 3층 지붕에 설치된 태양광 설비는 발전용으로 등록되지 않은 자가 사용 목적의 설비로 판단되어 건물에 포함 평가되었습니다. 임대사항은 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 소재 '역전마을' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지방도로를 따라 점포들이 발달해 있으며, 그 뒤로는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 생활 편의 시설이 공존하는 지역입니다. 소형 차량의 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 소유자 박OO이 채무자 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 천OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 권리분석 시 가장 중요한 사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유에 속하였다가 매매, 증여, 강제경매 등으로 토지 또는 건물의 소유자가 달라질 경우, 그 건물을 위한 법정지상권이 성립하여 토지 소유자는 건물 소유자의 건물 사용을 방해할 수 없게 되는 권리입니다. 따라서 본건은 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, '주의사항'에 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어, 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 이는 투자 시 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 소재지 주변에 점포들이 발달해 있는 점을 고려할 때 상업 활동이 가능한 지역입니다. 특히 '역전마을' 인근에 위치하며 지방도를 따라 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 접근성을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 성격이 강할 것으로 예상됩니다. 현재 1층이 일시적으로 카페, 전시실, 작업장 등으로 사용된 이력이 있어, 해당 용도로 활용 시 가치를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 천안시 서북구 성거읍 석교리 지역은 천안 시내 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로 자연 환경이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능하며, 지방도를 통해 다양한 편의시설로의 접근도 비교적 용이합니다. 네이버 지도 등에서 주변 시설을 검색한 결과, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설은 차량 이동 시 천안 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 인근 자연녹지 및 주거지역과 혼재되어 있어 생활 환경에 미치는 부정적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생하며, 이는 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 또한, '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성은 매수인이 인수해야 할 임차보증금으로 인해 투자 비용이 증가할 위험이 있습니다. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되지만, 이들의 관리 및 활용에 대한 추가적인 고려가 필요합니다. 마지막으로, 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용되는 건물 구조상, 향후 용도 변경이나 리모델링 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성거읍에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 다양한 제시외 건물 및 수목을 포함하고 있어 활용 가능성이 있습니다. 주변의 자연 환경과 개발 가능성이 있는 지역 특성이 장점이나, 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인 존재 여부는 반드시 확인해야 할 중대한 권리 사항입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 분석하고, 제시외 건물 및 수목의 현황을 정확히 파악한다면 잠재적 가치를 발굴할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

토지 면적이 넓어 향후 건축 및 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

근린생활시설 및 주택으로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기회가 있습니다.

자연 녹지 및 자연 취락 지구에 속해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 지역 개발 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 이를 활용한 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

법정지상권 및 임차인 권리 관계를 면밀히 분석하여 리스크를 해소한다면, 저평가된 가치를 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계