나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10842 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 305동 17층1703호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10842 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 305동 17층1703호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경10842 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용17길 25, 305동 17층1703호 (쌍용동,일성아파트) | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 37,216,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경10842 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경10842 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 305동 17층1703호

용도: 아파트

감정가: 155,000,000원

토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.09평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: (OOOOO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 일성아파트 305동 1703호입니다. 단지 북측 인근에는 쌍용2동 행정복지센터가 있으며, 주위는 시가지의 후면 공동주택지대로 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지를 둘러싸고 포장된 도시계획도로(중로 및 소로)가 개설되어 있어 도로 접근성이 좋습니다. 용도지역은 도시지역 내 제2종 일반주거지역이며, 천안쌍용1지구 택지개발사업구역으로 지정된 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

매각 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 권리관계 외에, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 임대차 보증금 170,000,000원으로, 2021년 11월 26일에 전입했으며 2021년 12월 1일에 확정일자를 받았습니다. 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 의무가 발생합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 인수되는 보증금액에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 임대차 관계 외 기타 특이사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 아파트 단지는 천안시 서북구의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하여 공공 서비스 접근성이 좋으며, 주변은 일반적인 시가지 주택가로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상가 및 소매점 위주의 상권이 형성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 1994년 12월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 17층 1703호입니다. 건물 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 주거 목적으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 승강기, 소방, 개별난방(도시가스) 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근 지역은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로, 학교가 인근에 있을 가능성이 높아 교육 환경은 양호할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 인수되는 금액을 정확히 파악하고 잔금을 치러야 합니다. 또한, 1994년에 건축된 아파트이므로 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역'이나 '상대보호구역' 등 특정 법령에 의한 제한이 있으나, 이는 일반적인 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 사항으로 직접적인 혐오시설이나 심각한 개발 저해 요소로 보기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 일반적인 공동주택 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능한 아파트입니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 제2종 일반주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 배당 내용을 면밀히 분석하여 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 천안시 서북구라는 지역적 이점과 제2종 일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 둘째, 감정가 155,000,000원에서 유찰될 경우 낙찰가율이 낮아져 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. 셋째, 주택으로서의 기본적인 기능과 생활 편의성이 갖추어진 곳입니다. 다만, 임차인 보증금 인수 금액을 정확히 산정하여 총 투자 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계