나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10842 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 305동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""쌍용2동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 ""시가지 후면 공동주택지대""임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지 내 주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 17층 1703호로서, 사용승인일 : 1994. 12. 09
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니 등 )으로 이용중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스사용 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'부정형, 평지'인 토지를 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지를 에워싸고, 포장된 도시계획도로( 중로 및 소로 )가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 용도지구 등 > '지구단위계획구역( 천안쌍용1지구 택지개발사업구역 )

< 도시계획시설 > '도로'( 소로1류 및 중로3류 에 접함 )

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
""상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경매신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을
포기하는 확약서가 제출됨(보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 것에 동의함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경10842 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 305동 17층 1703호

* 감정가: 155,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물명: 일성3차능수 아파트

* 동/호수: 305동 17층 1703호

* 사용승인일: 1994년 12월 9일

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 17층

* 전용면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

* 분양면적: 84.82㎡ (추정, 약 25.66평)

* 토지 지분 면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 권리 현황 (간략)

* 말소기준권리: 2025년 1월 21일자 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 선순위 임차권: 박윤지 (전입 2021-11-26, 확정 2021-12-01, 보증금 170,000,000원, 대항력 있음)

* 특이사항: 경매 신청 채권자로부터 대항력 포기 확약서 제출 (보증금 전액 미변제 시 매수인에게 잔액 청구하지 않고 임차권 등기 말소 동의)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치합니다.

* 주위 환경: "쌍용2동 행정복지센터" 북측 인근에 자리하며, "시가지 후면 공동주택지대"입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종 일반주거지역이며, 지구단위계획구역(천안쌍용1지구 택지개발사업구역)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 본건 아파트 단지를 둘러싸고 포장된 도시계획도로(중로 및 소로)가 개설되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 교통 접근성: 본건이 속한 아파트 단지 내 주차장까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(2025.01.21)보다 앞서는 임차권(2024.01.04 등기)이 존재합니다.

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025타경10842 강제경매개시결정 (2025.01.21)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 12월 1일

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 소견: 선순위 임차권(박윤지)은 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있으나, 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)가 제출한 확약서에 따라 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 천안시 서북구 쌍용동의 "시가지 후면 공동주택지대"로, 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 쌍용2동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 일성3차능수 아파트는 총 6개동, 521세대로 형성된 단지이며, 주변으로 유사한 규모의 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 시가지 후면에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성된 주택으로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 관리 현황: 아파트 관리사무소 연락처는 041-571-2297이며, 해당 단지는 1994년 준공되어 다소 노후화가 진행되었습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 단지 내 주차장 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설: 쌍용2동 행정복지센터 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

5.3. 주차 정보

* 총 주차 대수: 273대 (세대수 521대 대비 부족 가능성 있음)

5.4. 기타 제한 사항

* 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역'에 해당합니다. (입지에 미치는 영향은 적을 것으로 판단됨)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 확약서의 효력: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자가 제출한 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없다고 판단됩니다. 그러나, 이 확약서의 법적 효력이 최종적으로 인정되지 않을 경우, 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토 및 주의가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1994년 사용승인된 아파트로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 주차 대수(273대) 대비 세대수(521세대)가 많아 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 일성3차능수 아파트 305동 17층 1703호로, 감정가는 1억 5,500만원입니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하지만, 경매 신청 채권자가 제출한 확약서로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 희박합니다. 다만, 확약서의 효력에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 아파트는 1994년식으로 노후화되었으나, 내부 이용 상태는 양호하며 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 공동주택지대로 안정적이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 종합적으로 볼 때, 확약서의 리스크를 제외하면 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 가격 메리트: 최근 전용면적 59.68㎡ 기준 시세가 13,000만원 ~ 15,200만원 수준이며, 감정가 15,500만원은 시세 상단에 근접합니다. 유찰 가능성을 염두에 두고 시세 하단에서 입찰 시 가격 메리트 확보 가능.

* 안정적인 주거 입지: 천안시 서북구 쌍용동은 지역 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따라 아파트 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 59.68㎡ (약 18.05평)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.68㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 13일 5층 거래 13,000만원, 2026년 6월 4일 15층 거래 15,200만원입니다.

* 따라서, 본건(59.68㎡)의 실질적인 시세 범위는 약 13,000만원에서 15,200만원으로 추정됩니다.

* 감정가 15,500만원은 최근 매매가 상단인 15,200만원보다 소폭 높은 수준입니다.

* 인수 보증금:

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 선순위 임차인 박윤지 씨의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수하지 않음을 의미합니다.

* 최종 입찰가 제안:

* 대항력 있는 임차인의 보증금(170,000,000원)이 감정가(155,000,000원) 및 채권자 채권액(178,878,225원)과 유사한 점, 그리고 임차인 확약서의 효력에 대한 불확실성을 고려할 때, 이번 경매에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 만약 유찰된다면 차기 매각 기일에서 시세 대비 더 낮은 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 현재 감정가가 시세 상단에 근접해 있고, 권리상의 잠재적 리스크(확약서 효력)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 14,000만원을 최적의 입찰가로 권고합니다. 이는 시세 하단 ~ 중단 가격이며, 유찰 가능성을 감안한 보수적인 가격입니다.

* 차순위 입찰가로는 13,500만원을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.