나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11043 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 427-1 아산삼일원앙아파트 106동 15층1505호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11043 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 427-1 아산삼일원앙아파트 106동 15층1505호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매5계 2025타경11043 | 소재지: 충청남도 아산시 음봉면 음봉로 847, 106동 15층1505호 (아산삼일원앙아파트) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 91,700,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11043 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11043 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 427-1 아산삼일원앙아파트 106동 15층 1505호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 36.48㎡ (약 11.04평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 장OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '산동사거리' 동측 인근에 위치하는 아산삼일원앙아파트 106동 15층 1505호입니다. 총 11개동 1,440세대로 구성된 단지로, 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 자연림 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층에 위치하며, 사용승인일은 1997년 8월 30일입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

건물에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비, 도시가스 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 7필지로 구성된 부정형 완경사 지대 내에 있으며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 6차선 포장도로를 통해 접근 가능하며, 단지 내 주차시설 등은 무난한 편입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. (구체적인 지번별 내용은 상기 제공된 토지이용계획 및 제한상태 참고)

아파트의 소재지 주소가 공부와 다르게 등록 전환된 내용이 있습니다 (음봉면 산동리 산152-4 및 산152-14, 탕정면 동산리 산18-1 -> 음봉면 산동리 430-12, 430-13, 984).

임대관계는 파악되지 않았으며, 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 내용을 참작하여 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

본건은 아산시 음봉면 산동리, '산동사거리' 인근에 위치하여 지역 내 주요 도로망과의 접근성이 양호합니다. 주변이 아파트 단지 위주로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적이며, 근린생활시설, 공장, 자연림 등이 혼재하여 다양한 용도의 입지 특성을 보입니다. 특히, '주거개발진흥지구'로 지정된 토지가 포함되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 아산삼일원앙아파트는 1997년 준공되어 연식이 있으나, 약 1,440세대의 대단지로 형성되어 있어 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 남측으로 왕복 6차선 도로에 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 인근에 삼일푸른유치원이 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있는 점은 주거지로서 긍정적인 요소입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 채권자는 장OOOOOOOOOOOOO입니다.

주의사항에 토지등기부에 별도등기가 있으나, 그 등기의 전제가 된 등기는 말소되었다는 내용이 기재되어 있어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 하지만, 말소된 등기의 정확한 내용과 별도 등기의 구체적인 효력 범위에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

전반적으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 음봉면 산동리 일대는 아파트 단지와 함께 일부 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 아파트 단지(1,440세대)를 배후로 하고 있어 기본적인 상권 수요는 존재합니다. 단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 생활 편의를 어느 정도 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심 상업지구와의 거리를 고려할 때, 주변 상권이 매우 활발하다고 보기는 어렵습니다. 산업단지가 인근에 조성되거나 계획되어 있는 점은 배후 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 아산시 음봉면 지역에 위치하며, 주변에 주택단지, 근린생활시설, 일부 공장 등이 혼재하는 환경입니다. 총 1,440세대의 아산삼일원앙아파트 단지 내에 속해 있어 단지 내 시설 및 커뮤니티 이용이 가능합니다.

교통은 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

교육시설로는 삼일푸른유치원이 인근에 있으며, 관련 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

기본적인 생활 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 건물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 약 25년 이상의 연식이 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 임대 현황 불확실: 임대관계가 불명확하여 명도 진행 시 세입자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 상한: 가축사육제한구역, 보호구역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 주변 공장 혼재: 주거지 인근에 공장이 위치하고 있어 소음, 먼지 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리에 위치한 아산삼일원앙아파트 106동 15층 1505호로, 감정가는 1억 3,100만 원입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있으며, '산동사거리' 인근의 교통 편리성, '주거개발진흥지구' 지정 등 잠재적 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 다만, 건물의 연식이 있고, 주변 공장 혼재, 임대 현황 불확실성 등의 리스크도 존재합니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 말소된 별도등기의 세부 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가: 1억 3,100만 원의 감정가는 지역 내 아파트 시세를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 경매에 참여할 기회가 될 수 있습니다.

2. 주거개발진흥지구 지정: '주거개발진흥지구' 지정은 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 대한 기대를 높입니다.

3. 대단지 아파트: 1,440세대의 대단지 내 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 단지 내 인프라 이용이 용이합니다.

4. 명확한 권리관계: 말소된 등기의 전제가 된 등기가 말소되었다는 점에서, 권리상 큰 하자가 없을 가능성이 높습니다.

5. 직접 거주 목적에 적합: 건물의 연식 대비 가격 메리트가 있다면, 직접 거주 목적의 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

면적 단위 환산 (참고):

1평 = 3.3058㎡

건물면적 59.52㎡ = 약 18.00평 (분양면적 기준 추정)

토지면적 36.48㎡ = 약 11.04평

추정 전용면적 (분양면적 59.52㎡의 약 75% 가정 시): 약 44.64㎡ (약 13.50평)

(참고: 아파트의 전용면적과 분양면적은 공급면적(분양면적) 59.52㎡ (약 18.00평)을 기준으로 작성되었으며, 실제 전용면적은 계약 내용 또는 건축물대장을 통해 정확히 확인해야 합니다.)

법원 정보

천안지원 경매5계