나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11405 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '은수 사거리' 남동측 옆에 위치하는 '아파트단지'로서
주위는 '간선도로주변 공동주택지대'임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지내 지상 및 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,경사슬라브지붕 15층 건물 내 7층 701호 로서,
사용승인일 : 2008. 01. 28

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 집합건축물대장 도면상 구조 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니3 ).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리꼴'에 유사한 형태이며, '평지'인 지세의 토지를 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측 ,서측으로 포장된 도시계획도로들( 대로3류, 중로1류, 소로2류 )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 용도지구 등 > '제1종 지구단위계획구역'.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경매신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을
포기하는 확약서가 제출됨(보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 것에 동의함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

아래는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경11405 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 227,000,000원

토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.2. 건축 정보

건축년도: 2008년 1월 28일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 본건 7층 (총 15층)

내부구조 (집합건축물대장 기준): 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 3

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '은수 사거리' 남동측 인근에 위치한 '아파트 단지'입니다.

단지 주변은 '간선도로변 공동주택지대'를 형성하고 있습니다.

3.2. 교통 및 도로

단지 내 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측, 동측, 서측으로는 포장된 도시계획도로(대로3류, 중로1류, 소로2류)가 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

3.3. 토지이용 및 제한사항

토지는 '사다리꼴'과 유사한 형태이며 '평지'로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 '도시지역', '제2종 일반주거지역'이며, '제1종 지구단위계획구역'에 해당합니다.

'가축사육제한구역'(가축분뇨법) 및 '상대보호구역'(교육환경보호법)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전: 이찬후(2008.04.21), 김윤수(2021.12.15, 매매가 230,000,000원)

* 주택임차권: 황지영 (보증금 240,000,000원, 전입 2022.03.31, 확정 2022.02.22) - 본 건 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 '을5' 순위 주택임차권은 '말소' 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.17, 청구금액 251,902,055원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 총 채권액 (등기부상 기재): 240,000,000원

4.2. 임차인 권리 분석

* 임차인: 황지영

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

* 특이사항: 본 건 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)에게 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

4.3. 인수 대상 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 확약서 내용에 따라 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.)

* 말소되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 존재 가능성은 열려 있으나, 별도 기재 없음)

5. 상권 분석

단지는 간선도로변에 위치하여 외부 교통 연계성이 좋으며, 주거 지역으로 안정된 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 편의시설 및 주거 관련 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 새솔마을 중앙하이츠 3차 아파트

* 주소: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535

* 사용승인일: 2008년 1월 28일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 400세대

* 주차대수: 총 134대 (지상 6대, 지하 14대 - *참고: 총괄표제부상 전체 주차대수는 490대이나, 아파트 정보상의 합계 대수 기준*)

* 최고층: 15층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

6.2. 주변 시설

* 혐오시설: 본 건 소재지 주변으로 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 매수인에게 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 다툼의 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. 임차인과의 직접적인 소통 및 확인이 권장됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 입찰 전 HUG 측에 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 실거래가 차이: 본 건의 감정가(227,000,000원)가 최근 실거래가 평균(약 18,467만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍의 중심 주거지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2008년에 준공된 아파트로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 임차인과 관련된 특이사항은 매수인에게 부담이 없을 것으로 보이나, 만일의 사태에 대비한 사전 확인이 필요합니다. HUG의 인수조건 변경 내용 확인은 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여, 시장 상황을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 배방읍의 주거 중심지에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대항력 리스크 해소: 임차인의 확약서 제출로 매수인에게 돌아올 금전적 부담이 없습니다.

* 합리적인 잠재적 매입가: 감정가 대비 최근 실거래가 수준에서 매입할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 대비 가격 경쟁력: 준신축 아파트로서 가격 메리트가 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 실적을 바탕으로 시세 분석을 진행하였습니다.

* 최근 매매가 (2026년 기준):

* 2026년 4월 11일 (8층): 194,000,000원

* 2026년 6월 13일 (6층): 175,000,000원

* 2026년 7월 1일 (3층): 185,000,000원

* 최근 3건의 평균 매매가: 약 184,667,000원

* 본 건 감정가: 227,000,000원

본 건의 감정가는 최근 실거래가 평균보다 약 4,233만원 가량 높습니다. 일반적으로 경매 물건은 시세 대비 90~100% 수준에서 낙찰되는 경향을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 관련 리스크가 해소되고 혐오시설이 없는 점을 감안하면, 최근 최고가인 19,400만원 수준까지는 고려해 볼 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경 여부에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

* 보수적 접근 시: 180,000,000원

* 적극적 접근 시: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.