나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11405 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층701호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11405 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층701호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경11405 | 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층701호 | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 111,230,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11405 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11405 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 227,000,000원

토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2008년 01월 28일

층수: 15층 건물 중 7층 701호

구분: 아파트

분양면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

전용면적: 약 59.5㎡ (약 18.00평) (추정치)

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '새솔마을중앙하이츠아파트' 305동 7층701호에 위치하고 있습니다. 아파트단지는 '은수 사거리' 남동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 간선도로변의 공동주택 밀집지역으로 형성되어 있습니다. 단지 내로는 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 남측, 동측, 서측으로는 포장된 도시계획도로(대로3류, 중로1류, 소로2류)에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 용도지역은 '도시지역', '제2종 일반주거지역'이며, '제1종 지구단위계획구역'에 해당합니다. 또한 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'에 포함되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 설정되어 있습니다. 해당 임차권은 임대차보증금 240,000,000원에 전입일자 2022년 03월 31일, 확정일자 2022년 02월 22일입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 경매 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 본건의 감정가는 227,000,000원이나, 임차보증금이 이를 초과하므로 배당 순위에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 위험 요소입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 아산시 배방읍은 신흥 주거지로 발전하며 아파트 단지가 밀집된 지역입니다. '새솔마을중앙하이츠아파트'는 주변에 다수의 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 아파트 단지와 인접한 도로들이 다양한 규격으로 잘 정비되어 있어 차량을 통한 접근이 편리하며, 배방역 등 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 주변 상권으로는 일반적인 주거지역에 필요한 마트, 병원, 학원, 식당 등의 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 외부 지도 및 검색 사이트에서 주변 시설을 검색한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 2008년 01월 28일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층에 위치한 701호입니다. 집합건축물대장상 도면 기준으로는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 3개로 구성되어 있습니다. 내부에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의시설은 충분히 구비되어 있습니다. '상대보호구역'에 해당하므로 인근에 학교가 존재할 가능성이 높으며, 이는 자녀가 있는 가정에 교육 환경 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급한 임차권등기와 관련된 부분입니다. 임차보증금 240,000,000원이 감정평가액 227,000,000원을 초과하므로, 경매 진행 시 채권 배당 결과에 따라 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 2008년 준공된 아파트로 약 17년 차가 되어 향후 공동주택으로서의 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역' 지정으로 인한 일부 토지 이용 상의 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 아파트의 사용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 천안지원 2025타경11405 (1) 물건은 아산시 배방읍의 주거 지역에 위치하여 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 단지 내 편의시설 및 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담이 감정평가액을 초과하는 심각한 수준이므로, 취득 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건에 대한 투자를 고려하신다면, 가장 먼저 임차권등기와 관련된 잔액 인수 부분을 명확히 파악해야 합니다. 낙찰가에 더해 인수하게 될 임차보증금 잔액을 합산하여 총 실질 취득 비용을 계산해야 하며, 해당 금액이 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다면, 비교적 안정적인 투자가 가능할 수도 있으나, 현재 정보로는 그러한 가능성이 낮아 보입니다. 따라서 본건은 높은 위험을 감수할 수 있는 투자자 또는 추가적인 권리 관계 확인 및 협상을 통해 리스크를 해소할 수 있는 전문가에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

천안지원 경매4계