나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11316 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 195-3 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11316 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 195-3 공장 경매

• 사건번호: 2025타경11316
• 주소: 충청남도 아산시 둔포면 봉신로 107
• 용도: 공장

천안지원 경매3계 2025타경11316 | 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 봉신로 107 | 감정가: 4,646,632,800원 | 최저가: 3,252,643,000원 | 용도: 공장

1. 천안지원 2025타경11316 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11316 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 195-3

용도: 공장

감정가: 4,646,632,800원

토지면적: 7769.00㎡ (약 2,350.92평)

건물면적: 2363.20㎡ (약 715.20평)

총 면적 (토지+건물+제시외): 3278.20㎡ (약 991.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 건물 및 토지 상세 현황

토지:

- 면적: 7769.00㎡ (약 2,350.92평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 지적 형태 및 지세: 부정형, 평지

- 이용 상황: 현재 공장 가동 중단, 임직원 철수 상태. 남측과 북측으로 도로에 접해 있으며, 북측 후문 부근에 제3자가 컨테이너 수 개동을 적치하고 사무실 용도로 무단 사용 중인 것으로 추정됨.

- 용도지역: 계획관리지역

- 용도지구 등: 성장관리계획구역

- 타 법령상 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

건물:

- 2-1동: 일반철골구조, 우레탄판넬지붕 단층 건물 (사용승인일: 2003.07.24). 과거 Fine Pulp Mold System 설비 가동 추정되었으나 현재는 빈 공간.

- 2-2동: 일반철골구조, 우레탄판넬지붕 2층 건물 (사용승인일: 2003.07.24). 과거 공장 임직원 식당, 사무실, 기숙사로 이용 추정되었으나 현재 공실.

- 건물 제시외 면적: 915.00㎡ (창고, 중층구조 사무실, 폐수처리시설 포함)

1.3. 기계/기구 및 공작물 현상

- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2011-96호 (Fine Pulp Mold System): 소재불명(멸실).

- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-254호 (수변전설비): 대부분 구성 부품이 소재불명(멸실)되었으며, LBS, VCB 등 일부만 남아 있어 기능 상실 상태.

- 제시외 물건 ㉢ 폐수처리설비: 잔존.

- 제시외 건물 ㉠, ㉡: 현상 보통.

1.4. 주의 및 특이사항

- 특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음.

- 주의사항:

1. 제시외 건물(창고, 중층구조 사무실, 폐수처리시설)은 일괄 매각에 포함되나, 타인 소유 컨테이너 수 개동은 매각에서 제외됨.

2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2011-96호는 소재불명으로 매각 제외.

3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-254호 수변전설비는 매각 포함되나, 기능 상실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 부근 상황

본건은 충청남도 아산시 둔포면 봉재리에 위치하며, '봉오재마을' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 근교의 중소규모 공장지대와 농촌지대가 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 개발 현황 (검색 결과 기반)

아산시는 둔포면을 중심으로 활발한 도시 개발 사업을 추진 중입니다. '둔포 센트럴파크 도시개발사업'은 둔포면 둔포리 일원에 약 50만㎡ 규모로 조성되며, 2029년 준공을 목표로 하고 있습니다. 이 사업은 둔포 원도심과 테크노밸리를 연결하고 공원, 녹지, 학교 등 도시 기반 시설을 조성하여 체계적이고 쾌적한 도시 환경을 만드는 것을 목표로 합니다. 또한, 둔포면은 2025년 읍으로 승격될 예정이며, 충청남도의 경제자유구역 사업과 연계하여 특별 산업단지가 조성될 계획으로, 아산의 북부권 거점 도시로서의 위상이 강화될 것으로 보입니다. 이러한 개발 계획들은 본건의 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 중OOOOO

- 법정지상권: 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 사용에 대한 법적 권리가 건물 소유자에게 인정되는 상황을 의미하며, 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 매각 포함/제외 물건

- 일괄매각: 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

- 포함: 제시외 건물(창고, 중층구조 사무실, 폐수처리시설) 포함.

- 제외: 타인 소유 컨테이너 수 개동, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2011-96호 (Fine Pulp Mold System).

4. 상권 및 입지 분석

4.1. 주변 환경

본건은 근교 중소규모 공장지대 및 농촌지대에 위치하고 있어, 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 지역적 특성을 보입니다. 아산테크노밸리와 같은 산업단지가 인근에 존재하며, 둔포 센트럴파크 도시개발사업 등 대규모 개발이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 개발 가치

둔포면의 읍 승격 계획, 신규 산업단지 조성, 그리고 도시개발사업 등은 장기적인 관점에서 지역의 경제 활성화 및 인구 유입을 촉진할 것으로 기대됩니다. 이는 공장 용지로서의 가치 상승이나 기타 개발 가능성을 높일 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 공장지대 및 농촌지대의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 개발 계획이 구체화됨에 따라 관련 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

법정지상권 성립 여지는 잠재적 리스크 요인입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 권리 분석 전문가를 통해 상세한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 상태

- 수변전설비 기능 상실: 매각에 포함된 수변전설비의 대부분이 멸실되어 제 기능을 상실한 상태입니다. 복구 및 재설비에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

- 제시외 컨테이너: 타인 소유로 추정되는 컨테이너가 무단 적치 및 사용 중으로, 향후 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

아산시 둔포면 지역은 대규모 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 전반적으로 긍정적인 개발 동력을 가지고 있습니다. 다만, 과거 아산테크노밸리 내 폐기물 처리 시설 운영을 두고 주민 반발 사례가 있었던 점 등을 고려할 때, 인근에 잠재적인 혐오 시설이나 환경 문제 관련 이슈가 있는지 추가적인 조사가 필요합니다. 현재 검색된 정보만으로는 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오 시설이 명확하게 확인되지는 않았으나, 산업단지 밀집 지역의 특성상 관련 시설의 입지 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 둔포면 봉재리에 위치한 공장 용지 및 건물로, 토지 약 7769㎡(약 2,350평), 건물 약 2363㎡(약 715평) 규모입니다. 현재 공장 가동이 중단된 상태이며, 일부 제시외 물건(컨테이너)의 무단 사용 등 관리 상태가 양호하지 않은 것으로 보입니다. 또한, 수변전설비의 기능 상실, 법정지상권 성립 가능성 등은 주의 깊은 권리 및 현장 조사가 필요한 부분입니다.

하지만, 둔포면이 2025년 읍 승격을 앞두고 있으며, '둔포 센트럴파크 도시개발사업' 등 대규모 개발이 예정되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력이 높습니다. 이러한 개발 호재를 바탕으로 공장 용지로서의 활용 가치 재고, 또는 개발 사업과의 연계를 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치 상승 잠재력

둔포면의 읍 승격 및 대규모 도시 개발 사업 추진은 지역 가치 상승의 주요 요인입니다. 장기적인 관점에서 투자 가치가 높을 수 있습니다.

8.2. 산업단지 배후 부지로서의 활용

아산테크노밸리 등 인근 산업단지와 연계하여 향후 재개발 또는 신규 사업 부지로 활용될 가능성이 있습니다.

8.3. 토지 규모

상당한 규모의 토지를 확보하고 있어, 다양한 개발 계획을 수립하기 용이합니다.

8.4. 감정가 대비 저평가 가능성 (추후 검토 필요)

경매 물건의 경우, 현황 조사를 통해 법정지상권 등의 리스크를 해소하고, 설비 복구 비용을 산정한 후, 감정가 대비 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계